基础设施,数据中心,和木材的房地产投资信托(以下用REITs代替),在REITs投资领域的重要性越来越大。 当大多数投资者想到REITs的投资机会时,他们一般会想到REITs的4大类别:零售,办公室,住宅,和工业。然而,人类对科技的日渐依赖,和人口组成人口分布的变化,让非传统的REITs投资机会越来越明显:基础设施,数据中心,和木材。 REITs投资领域的格局变化 REITs的四大传统领域,零售,办公室,住宅,和工业,在FTSE NAREIT股票REIT指数中的权重,已经从2003年的79%,下降到2018年的47%: 同时期,木材,数据中心,和基础设施REITs从0%,增长到24%。 剩下的REITs种类:医疗,住宿/度假村,专卖店,仓储——也从21%增长到了28%。 下图显示了美国各REITs领域处在的增长周期。医疗和零售正处在租金下滑周期,木材,基础设施处在租金加速增长周期。而剩下的领域,如工业,数据中心,办公室,仓储,公寓,和住宿,则处在租金增长放缓的周期: 后牛市的非传统REITs增长点 随着宏观经济进入后牛市阶段,大多REITs的租金增长还是正的,但已经在减速阶段了。一些领域,如医疗和零售,租金已经在下降了。 在医疗领域,很多供应都移到了线上网络,这给养老院和专业护理机构很大的运营压力。随着美国的老龄化,医疗在长期上还是有着巨大的投资机会。租金的下行也许只是短暂的,最终增长的市场需求会带来正向的供需平衡。 同时,传统的零售空间也在线上购物的大趋势下面临运营困难。在长线上,高质量的,集购物/工作/住宿/娱乐于一体的A级商场和购物中心还是能够生存,但低质量的B和C级购物商场会越来越受挤兑。 非传统REITs影响力越来越大 当传统零售空间被线上购物迅速挤兑时,基础设施和数据中心则是线上购物和手机运用繁荣的强力受惠者。他们现在也在REITs领域提供着最快的租金增长。在木