一位哲学家曾说过:“在人生绝望的那一刻,往往是新的希望的开始。一切危机的尽头,往往是转机,山穷水尽的地方,往往会柳暗花明。” 近日,昔日风光无限的家居卖场霸主美凯龙发布了建发入驻后的年报,尽管背靠建发股份的产业资源,但在行业加速出清与地产后周期消费疲软的双重压力下,其财务表现仍显挣扎。2024年全年营收78.21亿元,同比下滑32.08%;归母净利润-29.83亿元,投资性房地产公允价值变动对利润的负向冲击超19亿元。 但仔细看过财报后,作为股东,本人略有欣慰。在建发主导下,美凯龙在业务协同段、产业链的垂直整合等方面还是取得了重要进展,公司正式迈入战略重整的深水区。 一、至暗时刻或已过,疫情与资产减值的双重压力拐点已现 众所周知,这两年造成美凯龙业绩直转急下的核心因素,在于口罩和资产减值的双重影响,口罩除了对出租率造成直接影响外,作为行业龙头,美凯龙也承担了一定的社会责任,如对商户进行租金减免等。 后口罩时代,虽没有强制空置的情况出现,但消费的疲软、线上的冲击等也对美凯龙的商业模式造成较大挑战。然透过24年财报可以看到,这些情况也在发生一些的积极变化。 1. 自营出租率触底回升,疫情疤痕或逐渐淡化 截至2024年末,美凯龙自有商场平均出租率结束了过去几年的下跌趋势,从2023年的82.8%提升至83.0%,筑底完成,已经逐步走出疫情的影响; 同时,公司积极调整战略与商场品类布局,如引入家装、新能源汽车等品类,使得短期内公司的相关收入呈暂时的下降态势。随着国家多部委出台的一揽子刺激政策扎实落地,如下调房贷利率等税费、进一步加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策、消费贷等,公司所处行业的高质量发展获得持续支撑,相关消费需求迎来筑底反弹。 2. 投资性房地产减值冲击边际影响或迎来改善 美凯龙因持有大量自建商业地产,其利润对公允价值变动高度敏感。