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2019年3月，蛋壳公寓完成新一轮融资，与以往不同的是，这次领投的机构是蚂蚁金服！

在此次融资之前，长租公寓市场遭遇了一场寒冬，诸多中小企业因租金贷问题频频爆雷，头部企业自如也深陷“甲醛房”风波。作为行业巨头的蚂蚁金服，此时重金入股蛋壳，怕是嗅到了别样的机会。

仅仅7个月后，$蛋壳公寓(DNK)$ 就在纽交所递交了招股书。

在上市之前，蚂蚁金服放下身段，火线迎娶蛋壳入“豪门”，看来，蛋壳的魅力已经促使巨无霸不顾吃相了。

作为资深的北漂租房客，今个就带大家瞅瞅这长租公寓市场到底有多大魅力！

一、背靠3万亿的大市场

租过房的“漂客”都体验过这种痛楚：

大包小包来到异地工作，千挑万选想要从房东手中租个小窝，于是你刷爆了58同城，可神奇的网站上到处都是伪装的中介，如果是刚毕业的小鲜肉，这社会上给你的第一课就是如何防骗。

对58同城失望透顶的你，挖到了豆瓣租房小组，恭喜你，能达到此种level的已经是租房高手。

可是，互联网哪里还有一片净土，你还是要在茫茫出租贴中练就火眼金睛，到头来，又是白折腾一场。

疲惫的你，只好投向中介的怀抱。

原本你以为交了押金，住了进去就一切安之大吉，但形形**的租客、各种名目的费用，糟糕的体验终于让你鼓起勇气和中介说分手，临了，还要交一笔分手费（扣押金）。

如此的一来二去，该上的当上了，该踩的坑踩了，租房这一课总算能结业了。

租房的人难，出租的人也不容易，把房子交给中介，鬼知道会把房子折腾成什么样？直接对接房客，费时费力，房租这三瓜两枣的，房主大大也懒得折腾。

正是因为传统租赁领域有如此多的槽点，随着互联网+渗透到租房领域，品牌长租公寓应运而生，并在最近5年中野蛮生长。

根据蛋壳公寓招股书披露，其运营的公寓数量从2015年12月31日的2434个增加到2019年9月30日的406746个，在不到4年的时间里增长了166倍。

根据艾瑞咨询的数据，2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元，预计到2023年将增长至人民币3.0万亿元。中国一线和二线城市的住宅租赁市场规模在2018年达到人民币1.2万亿元，预计到2023年将增长到人民币2.0万亿元。

品牌长租公寓让房东真正成为“甩手掌柜”，也让租客实现“拎包入住”的梦想，这不仅是刚需，还是一个万亿级别的大市场，这也许正是蚂蚁金服看中蛋壳的根本原因。

二、蛋壳上市，长租公寓第一股青客要慌

2019年11月5日，青客公寓在纳斯达克成功上市，比同期传出上市计划的自如和蛋壳要抢先一步，成为长租公寓海外上市第一股。

但，上市第一并不代表是最优秀的那一个。

至少在规模上，青客在长租公寓市场上的排名在第4位，链家旗下的自如占据了长租公寓市场的No1，而蛋壳则排行老二。

由于自如并未上市，因此，85万的房源数为预估，可能存在高估，但行业第一的地位很牢固。

仅从规模上来讲，蛋壳的规模是青客不能望其项背的。

在成长速度上，青客创建于2012年，比蛋壳早了3年。截止2018年底，青客的可用出租单元从940个增长到91234，年复合增长率114.4%。在可比时间内，蛋壳运营的公寓数量从2434个增加到2019年6月底的346373个，年复合增长率312%！

所以，青客真是起了个大早，却赶了个晚集。

如果蛋壳扩张速度快只是因为胆子大，那青客输了这场比赛倒也没什么，毕竟在去杠杆的大势下，懂得克制也是大智慧，但青客真的扶不起来了。

根据两者的招股书披露，租客在到期后的续约率，蛋壳是52%，高居行业第一，青客只有5.1%！

OMG！这青客是做了什么，数据竟如此天差地别？

三、长租公寓到底能不能赚钱？

从行业前景看，我国的品牌租赁市场渗透率只有2%左右，而在美国和日本，由机构运营的翻新或服务式租赁公寓的百分比约为57％和80％。

这意味着我国的长租公寓市场还有巨大的增长潜力。

然而，一个比较尴尬的事实是，虽然蛋壳、青客等长租公寓品牌增长迅猛，但都是赔本赚吆喝，日常费用全靠融资活着。根据招股书披露，蛋壳2019年前三季度累计亏损达到25亿人民币，青客的日子也不好过，亏损数据持续加大。

虽然蛋壳最近3个季度亏损幅度开始收窄，但从营收和费用拆解来看，仅仅支付给业主的租金就占到营收的89%，加上营销费、行政办公和技术开发等等费用，总的营业成本占总收入的比例达到了146.3%，这种情况下，盈利似乎是猴年马月的事了。

因此，很多媒体狂怼长租公寓是流血上市，纷纷质疑二房东的模式除了压榨房东和租客，别无他法盈利，但实际上，我爱我家旗下的相寓品牌已经实现了盈利。

（图片来源：$我爱我家(000560)$ 2019年3季报）

现在的长租公寓之所以成为亏损王，与前几年不计成本狂抢房源有莫大关系，但随着行业进入稳定成长期，加上众多品牌公寓选择上市，盈利成为摆在企业面前最为紧迫的需求。

没有了恶性竞争，行业成长也将更为良性，任何解决了人类痛点问题的企业，注定将获得合理的回报，不然难道还要回到黑中介统治的时代吗？

结语：

$青客(QK)$ 上市后，首日开盘三分钟即上涨超过7%，之后3个交易日内最大涨幅20%，随后难逃中概股腰斩厄运。作为比青客更为优秀的长租公寓品牌，蛋壳上市很有可能重现资金抢筹，打新蛋壳的收益风险比较为良性。

但由于盈利的曙光尚未出现，不排除上市疯狂期过后出现较大幅度回调，长租公寓的春天还需时间的滋润。

但我相信，万亿级别的市场足以容纳几家千亿市值的企业，长租公寓大有可为！

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