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对比WeWork:基本面逆势增长+估值被低估，优客工场升值空间几何？2021年10月21日晚间，WeWork以 SPAC（特殊目的收购公司）方式登陆纽交所，股票代码为 "WE"，募集资金13亿美元。在经过17轮 的融资，长达3年的上市历程，众创空间鼻祖WeWork最终上市成功。早在2019年，WeWork就希冀成为“共享办公第一股”，最终失之交臂。取而代之的是国内共享办公领跑企业优客工场。与WeWork饱受全球经济增长疲软的拖累、采取重资产经营模式导致持续亏损不同；优客工场的基本面持续向好，公司“轻资产+ Saas+企业服务”战略初具成效，但同时公司市值被严重低估。优客工场作为中国共享办公龙头企业，在轻资产运营、数字化升级、大企业定制等领域具备较强竞争力，建议持续关注。从公司估值层面上看：基本面逆势增长+估值被低估，优客工场升值空间几何？从目前来看，在共享办公领域的上市公司中，优客工场、WeWork、IWG三家各有自己的优势和特点，是该领域内值得关注的三家头部公司。WeWork来自美国，作为众创空间鼻祖是深受软银等基金追捧，是共享办公领域当之无愧的独角兽企业；优客工场作为中国该领域的龙头企业，更是抢在WeWork之前完成上市发行，被誉为美股市场上的“共享办公第一股”；IWG作为经营30多年的“老牌”企业，在办公空间领域享有国际声誉。从营业收入来看，虽然优客工场的体量比WeWork和IWG两大世界级巨头小，但其增长的速度远远高于二者。从2018年的0.7亿美元到2021年的预计2.11亿美元，三年之间，优客工场的营收增长超过200%。IWG的营收收入在这三年间不升反降。根据Capital IQ的预估，2021年IWG的营收收入（30.07亿美金），低于2018年的33.16亿美元；历尽波折最终上市的WeWork的营收预期则相对稳健。从2018年的18.22亿美元到2021年预

2021年6月，CBRE完成了《优客工场$优客工场(UK)$ 租金评估及联合发布顾问服务报告》，报告显示，运营进入相对成熟期（6个月或以上）的优客工场轻资产管理项目为业主带来的平均投资回报率(ROI)达到15%以上。CBRE抽样项目覆盖了优客工场布局的一线、新一线、二线城市中的9个城市。$优客工场(UK)$ 优客工场（Ucommune）自2015年成立以来发展迅速，截止2021年6月30日，优客工场在87个城市共有282已签约场地，分布于一线城市102个，新一线城市62个，二线及二线以下城市合计112个，管理面积约为70万平方米，为116万会员提供服务。平均投资回报率(ROI)超过15%根据CBRE的调查数据，优客工场在一线及新一线城市的项目平均投资回报率(ROI)为15.4%，二线城市项目的平均投资回报率(ROI)为16%。整体来看，优客工场轻资产模式为业主带来的平均投资回报率(ROI)为15.7%。这意味着，除某些特殊需求的空间，绝大多数与优客工场合作的业主方，在支付所有成本后，可以获得良好的差额收益及投资回报率(ROI)。随着地产行业逐步进入存量市场，单边依赖资产增值获取高收益的模式不再具有优势，以精细化运营和全方位服务为核心的“轻资产模式”成为了资产增值、提高收益的有效途径。优客工场自2020年开始了“轻资产、重赋能”的战略转型，且发展迅速。财报显示，优客工场2021年二季度轻资产收入1520万，同比增长292.1%；轻资产毛利460万，同比增长228.6%。依靠全流程服务上下游的产品线和连锁经营的能力，轻资产模式让优客工场的项目拥有