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2021年6月，CBRE完成了《优客工场$优客工场(UK)$ 租金评估及联合发布顾问服务报告》，报告显示，运营进入相对成熟期（6个月或以上）的优客工场轻资产管理项目为业主带来的平均投资回报率(ROI)达到15%以上。CBRE抽样项目覆盖了优客工场布局的一线、新一线、二线城市中的9个城市。 $优客工场(UK)$ 优客工场（Ucommune）自2015年成立以来发展迅速，截止2021年6月30日，优客工场在87个城市共有282已签约场地，分布于一线城市102个，新一线城市62个，二线及二线以下城市合计112个，管理面积约为70万平方米，为116万会员提供服务。 平均投资回报率(ROI)超过15% 根据CBRE的调查数据，优客工场在一线及新一线城市的项目平均投资回报率(ROI)为15.4%，二线城市项目的平均投资回报率(ROI)为16%。整体来看，优客工场轻资产模式为业主带来的平均投资回报率(ROI)为15.7%。这意味着，除某些特殊需求的空间，绝大多数与优客工场合作的业主方，在支付所有成本后，可以获得良好的差额收益及投资回报率(ROI)。 随着地产行业逐步进入存量市场，单边依赖资产增值获取高收益的模式不再具有优势，以精细化运营和全方位服务为核心的“轻资产模式”成为了资产增值、提高收益的有效途径。优客工场自2020年开始了“轻资产、重赋能”的战略转型，且发展迅速。财报显示，优客工场2021年二季度轻资产收入1520万，同比增长292.1%；轻资产毛利460万，同比增长228.6%。依靠全流程服务上下游的产品线和连锁经营的能力，轻资产模式让优客工场的项目拥有了更加可观的投资回报率(ROI)。 基于优客工场在中国联合办公市场的龙头地位，使其具有了强大的品牌影响力，通过优客工场自身平台、线上会员体系、线下社群体系，能够导入大量的直客、老客户、分公司企业、定制客户等，大大缩减市场宣传费用支出、缩短客户认知过程，帮助合作方快速完成市场教育，从而使项目在收入及出租方面具备稳定的基础，最快速地为合作方带来收益。 通过输出品牌和管理运营的轻资产模式，优客工场依靠优秀的运营和服务能力为覆盖全国的商办空间带去了专业的运营管理和强效的招商去化，所合作项目的出租率、项目营收、入驻客户满意度和粘性均取得了显著的成绩。同时，入驻企业产生的客户流量，也给项目所在的楼宇商圈带来了可观的有效流量，帮助盘活周围商业、降低空置率、提升资产价值。 项目出租率稳定在83%以上 近年新增供应的持续放量和2020年疫情对实体经济办公需求的抑制，使得大部分写字楼遇到空置率上行的难题，而CBRE抽样调查的优客工场项目的工位出租率平均值是83.6%，其中大多数项目的工位出租率约在80%-95%，例如深圳中天元物流大厦·优客工场、沈阳同方大厦·优客工场、长春水文化园·优客工场这类运营较好、特色明显的项目，出租率能够达到100%或接近100%。 成立六年来，优客工场形成了快速全能的人员培养体系，培养了一批强有力的招商团队和运营团队，并与许多客户建立了长期稳定的合作关系，依靠强大的CRM管理系统，招商体系和客户资源库，能够在短时间内帮助新开业项目快速提升其出租率。 经过长期的积累，优客工场在一线、新一线和二线城市铺开了联合办公网格，形成了成熟的运营管理、招商和企业服务体系。绝大多数客户的招商是由优客工场的招商团队自主完成，强大的招商能力也奠定了项目快速复制的基础，降低项目运营的成本，从而快速稳定地获取收益。 更多元、更细分的合作模式，辅以标准化、流程化的服务，为优客工场搭建起企业资源库，更好地吃透和满足上下游需求，报告所呈现的数据也有力地证明了优客工场强大的招商能力为合作方带来的经济价值，通过与优客工场合作，业主方的资产空置率得到了有效降低。 运营良好的项目租金溢价可达两倍及以上 CBRE在调查中，通过将项目工位价格换算为单平方米的租金价格后，与项目所在楼宇的平均租金成本（市场租金，考虑空置率）进行对比，数据显示，优客工场项目的租金价格均高于楼宇平均租金成本，其中大多数项目的租金价格能够达到楼宇平均租金成本的两倍及以上。例如深圳湾创·优客工场，项目的单平米租金价格为6.97元/天/平方米，其原所在的楼宇租金为2元/天/平方米，租金价格达到楼宇租金成本近四倍。 受到疫情和市场供需关系等因素的影响，写字楼“租金”下降的困境也变得越来越明显。根据CBRE的数据显示，在过去一年左右时间，深圳优质写字楼租金呈下降趋势，由于业主采用以价换量的策略，租金报价和成交价之间的差异也略有增大。 $优客工场(UK)$ 优客工场在成立六年的时间里，培养了一支专业的设计团队，其成员均来自清华美院等国内顶级设计院校，拥有丰富的理论和实践经验，以统一规范的空间设计标准有效提高坪效；从规划设计、施工周期管理、设备设施采购等多个维度实现了流程化，模式化，标准化的全覆盖，有效实现降本增效。 六年来，优客工场也在不断强化IOT智能化、5G应用技术、数据挖掘等方面的应用与开发，开发UDA、Udata等系统提升空智能管理效率，通过智慧物联+SaaS应用云平台及数年扎实的服务经验，将智能硬件与软件运用到空间运营管理和办公服务中，以科技的力量引领地产运营提效升级，在降低经营成本的同时，也为空间注入更多价值。 如同报告所展现的，业主在选择与优客工场合作后，受益于优客工场的品牌服务力，共享办公空间为业主方带来了高于楼宇本身租金水平的溢价，运营良好的项目溢价部分可达两倍及以上。 依靠设计、招商、运营、品牌、增值服务等多方面的产品优势，优客工场的共享办公空间让业主方原有的楼宇价值得以提升，一方面可以为业主和合作方带来较高的租金溢价、空置率的降低和良好的投资回报率(ROI)等经济价值；另一方面，合作方可以在楼宇业态多元化、存量物业更新改造、提升楼宇抗风险能力等方面获得附加价值。优秀的服务和运营管理能力，不仅帮助能够业主激活资产价值，也将成为助推优客工场REITs业务发展的基础能力。 优客工场轻资产增长强劲 自2017年起，优客工场开始由“重”向“轻”转型；2020年4月，正式发布了“轻资产、重赋能”战略。布局几年来，优客工场轻资产以良好的投资回报率(ROI)受到越来越多业主的认可，项目也得以在全国各省市及海外地区快速拓展。 截至2018年12月31日，优客工场轻资产项目数量为31个，同比增长158%；截至2019年12月31日，优客工场轻资产项目数量为47个，同比增长52%；截至2020年12月31日，优客工场轻资产项目数量为125个，同比增长166%，优秀资管能力推动了优客工场的快速布局。 优秀资管能力助推REITs业务 作为国际资本市场重要的金融投资产品，REITs已经诞生近60年。根据CBRE的报告显示，目前全球有接近40个国家的资本市场拥有了REITs市场板块，全球七大发达国家构成的七国集团G7国家均具有REITs市场，从亚洲市场来看，日本、新加坡和中国香港的市场规模在亚洲靠前，均有较完善的市场发展基础。 作为亚洲第二大REITs市场的新加坡，共有42支REITs，约占新加坡股票市场市值的12%，此比重全球最高，显示出REITs对于新加坡市场的重要程度，在所有42支REITs中，持有中国内地办公类物业的全部为综合型REITs，分别为华联商业信托、丰树北亚商业信托和凯德中国信托，其持有的综合体，办公楼和商务园主要覆盖国内一线和新一线城市。中国内地一线和新一线城市办公类物业的价值和发展潜力可见一斑。 2020年4月30日我国正式发出REITs的试点通知，今年6月21日，首批公募REITs正式上市，标志着REITs正式投入中国大陆资本市场的怀抱。此次公募REITs一经发售就获得了超额认购，认购规模近 500 亿元，火热的市场给予了充分的正向反馈。REITs带来的影响是多方面的，通过REITs产品，房地产商可以以更少的自有资金参与投资，从而实现轻资产的转型战略，也是资管方管理运营输出和复制商业模式的有效手段。另外，REITs具有较高的安全性和收益性，资产方可以利用REITs提升直接融资比重，防范风险。 随着我国商业地产逐步迈入存量时代，如何有效盘活存量资产成为关注的重点。CBRE认为，底层资产管理能力是一个好的REITs所需要重要因素。优客工场在当今充满不确定性的经济新常态下表现出了优异的品质，在市场环境和优客工场资管能力的共同作用下，发行REITs顺理成章成为优客工场未来重点布局的战略发展方向，致力于打造“投，融，管，退”一体化资管全产业链。充分利用资管能力的优势，延伸房地产金融业务，在轻资产低成本规模化扩张的同时，以我们强有力的运营能力作为保障，以向外输出管理模式为依托，帮助降低业主的系统性金融风险，实现多方价值最大化。