美国房价涨疯了，有哪些投资机会？

不知道大家最近有没有关注？美国房产价格近期一顿狂涨，更是创了30年新高，今天就想跟大家聊聊有没有啥投资机会？

美国房价涨疯了！

新冠肺炎疫情肆虐美国已经一年多，房地产成为少数增长强劲的市场，过去一年是14年来美国住宅销售活动最火爆的一年。据美国全国房地产经纪人协会（NAR）统计，其追踪的美国183个大都市中，99%的地区在2021年第一季度出现了房价上涨现象，其中89%的地方房屋价格出现了两位数的跃升。

房屋售价不断突破新高。2021年4月，现有房屋销售价格中位数较上年同期增长16.2％，达到31.92万美元，为1989年以来的30年新高；二手房售价中值同比增长了19.1%，至34.16万美元，年度涨幅和价格中值均创历史新高。凤凰城连续23个月成为美国房价同比增长最快的城市，增幅为22.3% ，其次是圣地亚哥，增幅为21.6% 。夏洛特、 N.C. 、克利夫兰、达拉斯、丹佛和西雅图都创下了年度价格涨幅的新高。根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)本月早些时候表示，5月份成屋销售价格中位数较上年同期上涨近24% ，首次突破35万美元。上一轮这么疯涨，相信大家都有印象，就是2008年，不过随着泡沫破裂，很多地区的房价都出现腰斩，最夸张的大跌了70%，2011年时房价大约在17万美元，十年过去了，房价也涨到了35万美元，翻了1倍。

细数一下上涨的原因

说到房价上涨的原因，那还得是供需。随着新冠爆发以来，各国都调低了利率，流动性高度充裕带来了资产价格上涨。机构普遍认为，极低的利率和大规模的政府刺激措施推动了楼市强劲的需求。据统计，自2020年疫情以来，30年期住房抵押款固定利率下降了约四分之一，降至2.9%左右，处于1971年以来最低水平。

除了低利率带来了强劲需求之外，供给短缺也是本轮大涨的原因之一。在美国，虽然疫情暂时得到控制，但缺乏可用的工人，尤其是建筑工人。另外随着疫苗的接种，人们对于房产投资呈现乐观情绪，房产相关的材料木头钢铁都出现了大幅上涨，4月份新建住宅开工数下降9.5％，至折合年率157万套，低于预期的170万套。受此影响，美国房产供应严重紧张。截至4月底，市场上共有116万套房屋待售，比去年同期下降20.5%。按照目前的速度，2.4个月就可以消化这些库存，属于供应严重紧张。

再来说说投资机会

我们很难去美国买房，但是我们有一个间接的方式，化身包租婆去收取租金。投资美国REITS 房产信托（Real Estate Investment Trust，缩写：REIT）是一种通过发行股份或者收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按高额比例分配给投资者的一种信托基金。REITs通过证券化手段将不可分割的大额不动产变为小额的不动产基金。

一般投资有2种方式，第一种是直接买REITS上市公司股票，第二种是买REITS的ETF。第一种的话主要要求你对REITS有比较深的研究，举个例子，房地产信托按照用途或者投资标的来看就有9种分类，比如投资零售的REITS、住宅公寓租赁类REITS、养老医疗类REITS、林地矿产类REITS、仓储类REITS、工业物流类REITS等等。

标的不同，走势也是不一样的，坑还是比较多。举个例子，比如去年由于疫情的影响，零售行业主要涵盖大型购物中心、杂货店等传统零售服务。所以零售类的REITs $西蒙地产(SPG)$ 、$沃那多房信(VNO)$ 、$马塞里奇房产(MAC)$、 $金科(KIM)$ 在疫情期间解禁腰斩，而仓储类REITS $公共存储公司(PSA)$ 则得益于电商的发展，表现优于其他。

再比如说之前被当做避险资产的养老医疗类REITS $Global Healthcare REIT, Inc.(GBCS)$ 、$芬塔公司(VTR)$、$Welltower(WELL)$、$Healthpeak Properties(PEAK)$ 、$National Health Investors(NHI)$ 、$Diversified Healthcare Trust(DHC)$ 、$New Senior Investment Group Inc(SNR)$表现不佳，这主要是因为这一类资产很多投资了养老住宅，由于疫情的影响很多增加了清洁的成本，但是房租并没有一起上调，导致了很多养老机构出现了亏损。

当然如果你不太喜欢麻烦的话，我推荐可以投资REITS的ETF，通过分散投资，有利于降低非系统性风险，至于买哪个ETF，推荐关注该ETF的几个属性

• 市值 （market cap）越高流动性越好
• 管理费（expense ratio)：两个追踪同一指数的ETF，管理费越低越好
• 成立时间：越久的fund说明比较成熟，经得起市场的考验
• 分红率（dividend yield)：两个追踪同一指数的ETF，分红率越高一般说明运营效率更好。
• 管理的公司：管理公司的背书也是个加分，比如Vanguard、Fidelity等

比较知名的ETF如下，大家可以根据自己的需要研究一下，在考虑一下他的投资价值今天就写到这儿吧，如果你对REITS很感兴趣，请给我点赞留言投币，如果关注的朋友多的话，我就再写一篇详细的分析~$不动产信托指数ETF-Vanguard(VNQ)$ $房地产指数ETF-iShares道琼斯(IYR)$ $iShares Core U.S. REIT ETF(USRT)$