社区

之前还是无敌一般存在的物业股，突然就暴跌了！

像融创服务最近2日一度大跌近30%，世茂服务单日曾一度暴跌30%，整个板块，哀鸿遍野，惨烈程度不亚于当初的教育股。

如此暴跌，仿佛物业股是下一个教育板块，但实际上，物业即无暴利，正能量浓度也不错，尤其是疫情期间，物业冲在防疫第一线。

因此，暴跌后的物业，妥妥的错杀！

论证错杀逻辑之前，还是要对引起暴跌的原因进行复盘，消息面上，物业板块有2条利空。

一是7月23日，住建部官网公布了《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（简称“《通知》”）内容，要求对房地产开发、交易、租赁、物业等各个环节违法违规行为进行查处，物业服务是其因城施策整治的重点项目之一。整治内容包括服务内容、收费标准、公区收益、退出机制等方面。

二是据媒体消息被纳入“三道红线”试点的重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，买地金额除公开市场拿地外，还包括收并购方式获地的支出。

众所周知，物业的收入来自竣工交付的地产项目，如果地产公司被限制拿地，也就断了物业股的成长逻辑。

市场最怕杀逻辑了，物业板块之所以估值能在40倍，远高于地产股2-3PE的水准，靠的就是未来业绩快速增长。

因此，第二条消息对物业股的杀伤力更大，第一条只是规范行业发展，本身大的物业公司经营就比较规范，因此实际影响不大。

而对于第二条杀跌逻辑，实际上也是不存在的。

根据中指院的数据，2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值降至29.3%，较去年同期下降12.3个百分点，低于40%红线。在三道红线和供地两集中背景下，房企拿地更趋谨慎。

因此来看，政策影响对物业股没有实质影响。

暴跌之后，物业股的估值变得更加有吸引力，如融创服务上半年净利润同比增长140%，达到6亿元。

由于物业没有明显的季节性，因此，简单估计，融创服务2021年的净利润在12亿左右，考虑到并购及盈利能力改善影响，全年净利润或达到13亿。

由此计算，融创服务2021年市盈率约36倍。

未来2年，融创服务预计净利润增速在30%-50%之间，由此看，物业股的估值并不夸张。

融创服务作为物业股龙头之一，颇具代表性，暴跌之后的物业股或将迎来播种期。$融创服务(01516)$ $碧桂园服务(06098)$ $世茂服务(00873)$ $华润万象生活(01209)$