社区

昨日，有私募魔女之称的李蓓在产品月报中称房地产是10年一遇的投资机会，恰逢今日地产板块爆发，相关言论火速冲上头条。

以下是月报节选：

“虽然我们持有的地产股今年以来表现非常落后，但我们相信，这并不是风险而是机会,后续大涨只是时间问题。

现在的地产，就好像2016年年初的煤炭股。行业经历了供给侧的出清和收缩，需求端刚刚开始触底回升。相较于当初的煤炭，本轮地产的需求下滑更多，但供给侧出清同样更加的剧烈。过去2年，前30大房企业40%爆雷。过去1年，百强房企拿地下滑60%，地产新开工下降50%。全国已开工未销售库存，以平均每个月2000万平米的速度下降。

在这样的广义库存下滑速度面前，只要销售低位企稳，房价的企稳上涨很快就会到来。从3年左右的中长期角度，本轮供给侧出清中，没有爆雷的房企，后续市场份额必大幅扩张，即便全行业规模较顶部下滑30%左右。这些企业的销售规模大多会创出新高。加之房价进入温和上涨通道后利润率改善，企业市值也有望创出新高。那就意味着，一批公司相对当前的股价，存在3-10倍的上涨空间。

刚刚过去的3月，前100地产商的销售额同比增速已经高达20%以上，基本面的改善已经是事实，从2月底开始，观察到销售的持续改善，我们因此增加了地产股的持仓。但是地产股经过长期的低迷之后，投资者完全没有信心和关注。行业专家怀疑销售回升的持续性，担心昙花一现。上市公司自身也没有信心，大部分不敢给出合理乐观的收入业绩指引。但逻辑上，在供给侧大幅下滑的背景下，并不需要全行业强劲的销售复苏，只需要行业销售低位温和复苏，就能带来价格的回升和未爆雷企业的景气。

前期还有地产股持仓的投资者，多是基于政策博弈的投资者，在去年年底政策刺激出台时买入，在3月销售同比转正时，基于利好兑现卖出。于是，3月地产销售喜人，股价却出现大跌，若干主流公司，几乎回到了去年底的最低水平。

我们持仓中的几家国企地产公司，今年1-3月销售同比增速平均已经大于高达30%，PB只有0.2-0.5倍。

我的一位同事前些天报名一家券商策略会的几家地产公司的交流，每场的参与者仅寥寥数人，有两家公司的交流，甚至因为报名人数太少而被取消。作为对比，同一个策略会的计算机公司交流会，每场报名人数高达几百人。

这种情形，我是非常熟悉的。在2020中我们投资铜铝股票，2021年初我们投资煤炭股票，参加相关的企业交流时，都是这种类似的冷清。

我们几乎可以确认，这是10年一遇级别的机会，股价的反应只是时间问题。但是，考虑到当前股价对基本面的反应太弱，市场情绪暂时不认可，我们也不想立刻顶着市场情绪逆势重仓，给自己找难受，暂时维持10%多的地产股总体持仓比例作为底仓，不继续加仓。耐心等待基本面矛盾持续积累，市场情绪改善，上升趋势确认再加仓。”

登上热搜之后，李蓓对热点问题做了回应，并指明买入的地产股主要是港股，核心逻辑就是同一支标的，港股估值远低于A股，比如：

同样是万科，港股0.5PB，A股 0.7PB。

同样是新城，港股不到0.3PB，A股0.6PB

同样是优质央企，港股的中国海外发展和中国金茂PB分别只有0.5和0.3倍，A股的保利发展和招商蛇口PB分别是1倍和1.4倍。

A股民企地产公司（含已暴雷）平均数和中位数大约都是1.2倍PB，而没有暴雷的龙头民企碧桂园只有不到0.3PB。

港股甚至还有0.1PB的国企。即便大股东中国人寿业绩发布会刚说了会大力支持远洋集团，远洋也已经大幅计提过资产减值后，其估值依然只有0.17倍PB。

其实李蓓看好地产股的逻辑并不难理解，众所周知，2022年整个地产行业暴雷，诸多头部玩家，如恒大、融创等巨头先后陷入债务危机，至今这两家公司都尚未在港股复盘。

头部尚且如此，中小地产公司暴雷的就更多了，由此衍生出烂尾楼，在去年一度成为社会热点事件。

待到去年11月，房地产政策开始全面转向，由之前的高压政策转为全面扶持，不仅不再房住不炒，也允许地产公司上市融资，刘鹤总理再提房地产是支柱产业的观点。

也是从那时起，地产板块有过一轮飙升，多支个股的涨幅超过200%，但是由于放开疫情管控，实体经济受到冲击，地产销售数据在1-2月并没有大力复苏。

没有得到基本面支持的情况下，地产股在春节之后大幅回调，时至今日，多数地产股的股价逼近去年11月低点。

而从最新的3月销售数据来看，地产复苏正在加速，根据湘财的研报，今年3月，30 个大中城市商品房成交面积同比+44%、环比+46%，增幅较2月分别扩大12pct、17pct，成交面积接近19年同期。

分城市看，一线、二线和三线城市3 月商品房成交面积同比分别为+63%（前值+10%）、 +33%（前值+27%）和+53%（前值+79%）。其中，一二线城市热度较高，3 月成交已超过市场较热的 19 年和 21 年同期，而三线城市由于去年基数较低，导致同比增速较快，实际销售仍低于 19 年和 21 年，仅与 18 年持平。

从高频数据来看，3 月以来周度成交持续上升，30 大中城市 3 月的 4 周滚动同比分别为+14%、+15%、+32%、+41%。

此外，从更能反映市场热度的去化率看，克而瑞公布的 3 月 20 个重点城市平均开盘去化率为 46%，与 上月基本持平，但分化仍较明显。一线及热点城市（上海、成都、杭州） 去化率保持在 70%以上，刚性和改善需求仍然较多；部分二线城市（南京、 苏州、武汉、宁波）去化率下降，除苏州外均不到 50%。

供应环比增长导致库存小幅上升，销售显著改善加快去化。3 月十大城市 （北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门）商 品房库存环比+0.6%、同比-0.1%，库存去化周期为 13.9 个月（前值 15 个月）。 其中，一线城市库存去化周期为 11.9 个月（前值 13 个月），二线城市库存去化周期 15.7 个月（前值 16.6 个月）。

虽然有分析师称3月的复苏仍不及市场预期，但不能否认，地产销售数据正在好转，而随着实体经济的恢复，4月之后的数据可能更为亮眼。

无论是从估值还是基本面来看，地产复苏是2023年最为确定的板块之一，或许复苏力度有商榷，但方向没有问题，正如李蓓所说，地产行业有机会，至于是不是10年一遇，个人认为相比于地产股的高杠杆运营模式，物业股的现金流更好，更值得投资者关注！

  $碧桂园(02007)$ $碧桂园服务(06098)$ $万物云(02602)$ $保利物业(06049)$ $万科企业(02202)$