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2023年8月18日，龙湖集团控股有限公司（「龙湖集团」或「集团」，港交所股份代号：960）公布其截至2023年6月30日止半年业绩。 截至2023年6月底，龙湖集团的综合借贷总额为2070.9亿元，规模稳中有降；平均借贷成本为4.26%，保持行业低位；负债结构亦保持合理，平均贷款年限为7.19年，进一步拉长；净负债率为57.2%，现金短债比为1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，创近五年新低，并连续七年满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准。 为规避汇兑风险，龙湖集团外币借款保持较低占比。总借贷中约78.4%以人民币计值，21.6%以外币计值，其中97%的境外债已做掉期处理。综合借贷中，约人民币678.4亿元按固定年利率介乎3.0%至4.8%（视贷款期而定）计息，其余借贷则按浮动利率计息。截至2023年6月底，固定利率债务占总债务的比例为33%。 集团持续获资本市场稳定评级认可。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB-稳定的全投资级评级，中诚信（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定。 凭借稳健的经营表现，龙湖连续13年荣登“福布斯全球上市公司2000强”，位列最新榜单第306位；连续三年入选《财富》世界500强，排名跃升至第402位，是上榜房企中排名提升最快的公司。

通常，大多数人包括专业投资者在分析评判一家企业时，关注点总是放在财务报表、管理团队、商业模式、市场地位等一些耳熟能详的基本面研究上。 然而事实上，即便是做到了业绩蒸蒸日上、商业模式清晰暴利、市场地位如日中天，那就能保证该企业能长远的发展下去吗？ 答案显然是否定的，历史长河中不知有多少曾经惊艳一时的优秀企业淹没其中。 以房地产行业来看，乘上中国地产发展黄金十年的快车，大大小小的房企业绩都不错，但这并不妨碍日后行业大洗牌掀起的关门潮。 再来仔细观察各个行业的龙头公司，可以发现他们的基本面在各自的领域都是最硬核的，主营业务之优秀在全国范围内都是具有引领性和示范性的；除此之外，还可以看到这些企业虽不在一个赛道，但是却不约而同地热衷于社会公益事业，在社会责任的担当上尽职尽责。 例如白酒行业的茅台，乳制品行业的伊利以及地产界的龙湖，都成立有自己的慈善基金会，专门负责社会公益事业的服务。 龙湖公益基金会成立于2020年10月，距今两年有余，5月10日龙湖公益基金会发布了其成立以来的第二份成绩单《龙湖公益基金会2022年度报告》，这份报告不仅可以帮助外界了解龙湖公益基金会过去一年的动向和成果，更能帮助人们认识到龙湖的温情一面。 一、“两条腿”方能走得远 “社会”这个词在中国有着别具一格的中国特色意义，以至于可以说中华民族是世界上社会感最强烈的民族，没有之一。 这一点从古至今从未改变过。荀子曾在《荀子 君道》中说过“取之于民，用之于民”；孟子也曾在《孟子 尽心上》中说到“穷则独善其身，达则兼济天下”。 到了现代，十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，将社会责任承担明确为深化国有企业改革的六大重点之一；十八届四中全会审议通过的《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定中》，再次提到“加强企业社会责任立法”，进一步将企业履行社会责任问题提高到国家法治建设

2022年11月底，OpenAI发布了一款名为ChatGPT的对话式聊天机器人模型，一经推出，便迅速点燃了全世界对于人工智能狂热追求的激情，一场堪称“第四次工业革命”的盛宴已经拉开帷幕。 中国作为AI发展大国，在人工智能全产业链均有所布局，阿里、百度、科大讯飞等互联网巨头早已部署颇深，争先恐后掏出压箱底的宝贝，在这次科技浪潮中大放异彩。 业绩未出，股价先行。尽管人工智能技术还未带来明显的业绩落地，A股相关概念先拉起了一片接一片的涨停潮，其声势一度让人联想到2020年新能源。 人工智能确实是个庞大的产业链，从算力到大模型再到存力和数据，尤其是下游的应用端，几乎是万物皆可AI，包括医疗、教育、建筑、智能家居等等，可以说目前大部分行业AI技术都能插进来一脚，不过，要说当前受益程度最高的，当属游戏行业。 本月，游戏行业龙头完美世界先后发布2022年年报和2023年一季报，不仅业绩上增速可观，更重要的是公司已经将人工智能技术应用到游戏当中，并且取得非常亮眼的效果，引得外界无限遐想。 一、业绩持续向好 2023年4月14日晚，完美世界发布2023年一季报业绩预告，预告显示，完美世界今年一季度实现净利润和扣非净利润分别为2.2~2.6亿元和1.8~2.2亿元，同比去年一季度有所下滑，但是环比去年四季度呈现大幅改善。 公司也对业绩变动情况做出了解释，一方面，是由于上年同期确认游戏业务海外子公司股权处置收益带来的非经常性损益高达4.26亿元；另一方面，由于公司的重磅产品《幻塔》于2021年12月16日在国内公测，2022年一季度该游戏流水处于产品上线初期的高位，产生了较高的业绩贡献。 实际上，撇开这些偶然性事件，公司的一季度业绩已是非常不错，而且完美世界是A股较早披露一季度业绩预告的游戏公司，说明公司对自身的业绩情况是充满自信的，这一点可以结合公司前脚发布的2022年年报一起来看。 2022

2022年，被视作是“冰山”撞上房地产行业的一年。 “预计2022年商品房成交额13.3万亿元，成交面积13.6亿平方米，这和2013年、2014年和2015年的规模差不多，也可以说回到了10年前。”2022年12月31日，易居CEO丁祖昱在年末演讲中表示，十年来高歌猛进的地产行业一朝回到十年前。 根据克而瑞数据显示，行业百强房企销售额同比降幅超40%。TOP10房企大洗牌，金地、绿城、建发新入围，恒大、融创、绿地跌落，华润、保利、中海、招商、龙湖排名更进一步。 在这个“冰山”季，身处地产行业，谁都无法独善其身，但应对法则不尽相同。有的彻底“躺平”，任由债务违约；有的高喊“保交楼”，挣扎在生死线；有的逆市狂揽土地，剑走偏锋；有的紧衣缩食，煎熬过冬。 然而，最明智之举莫过于预见“冰山”，并提前应对，才能淡定避开冰山。 第三增长曲线 时刻保持灵敏的危机嗅觉，似乎是优质房企自带的气质。 2021年2月，房地产危机尚未发生时，龙湖内部做过一次极限压力测试：假如有一天，所有银行对龙湖关门，同时公司的销售额腰斩，我们还能不能发出工资，能不能还得起债？ 在更早之前，龙湖义无反顾地自持商业，每年把一部分利润投入到回报周期长、占用资金多的商业项目上，而不是冲到三四五六线城市，做大规模，扩大影响力。那时，龙湖被作为反面典型，直指“保守”、“错失战机”。 面对质疑，龙湖“风物长宜放眼量”地顺势推出“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的战略，后来升级为“空间即服务”，把进军高能级城市和经营性业务提升到公司战略级别。 那时，“冰山”远在天际，物业之外，龙湖埋下了“第三增长曲线”的种子。2022年，这颗种子变成参天大树，全年龙湖经营性收入实现约250.2亿元（含税），同比增长25%左右，其中投资性物业租金收入约127.3亿元(含税)。龙湖经营性收入创历史新高，在这个行业“冬天”实属难得。 截至目前，龙湖

近日，北京市、天津市、河北省、山东省卫健委联合发布《关于公布2021-2022年度京津冀鲁区域医疗机构临床检验结果互认结果的通知》，进一步提升京津冀鲁区域内医疗机构临床检验质量，提高四地医学检验工作标准化、同质化、科学化水平。 《通知》显示，中国预防医学头部企业美年健康（002044，SZ）旗下位于京津冀鲁区域中的北京美年分院、北京慈铭分院和石家庄美年分院共计22家分院，通过国家相关部门评审，被纳入到2021-2022年度京津冀鲁区域医疗机构临床检验结果互认体系中。 这表明，美年健康旗下分院以过硬的医疗质控力握住了“互认券”，可以更好地方便患者就医、减轻患者的医疗负担，提高医疗资源使用效率和疾病诊断治疗效率，也为美年健康自身发展带来更广阔前景。 检查检验结果互认的一个重要前提，是医疗机构之间的检查检验质量具有一致性。《通知》指出，被纳入四省市区域的临床检验结果互认医疗机构中，覆盖了符合要求的三级、二级和一级医疗机构、独立医学检验实验室及民营医疗机构，可以实现50个临床检验结果互认。其中包括：丙氨酸氨基转移酶等生化项目23项，乙肝病毒表面抗原等免疫项目14项，白细胞等血细胞分析项目5项，凝血酶原时间等凝血试验项目2项，结核杆菌等临床细胞分子遗传学项目6项等。 对此，美年健康（002044，SZ）在接受记者采访时指出，国家卫健委大力推进临床检验结果互认的工作，为的就是减少重复检查，提高医疗资源利用效率。自今年年初，国家卫健委发布《关于印发医疗机构检查检验结果互认管理办法的通知》后，美年健康旗下各省市分院迅速响应，积极推动检验实验室质量管理体系和影像科室质量管理体系的进一步提升，为加入到各地结果互认体系而努力。 “除了上述四区域之外，美年健康位于其他城市和地区的体检分院，也在集团/省/市各级医疗管理部的统筹推动下，积极完善实验室质量管理体系，推动室内质控和室间质评的开展，为

2022年11月16日，国际评级机构惠誉发布对龙湖集团的最新评级，确认龙湖集团评级为“ BBB ”。此前，穆迪、标普都给予龙湖集团“投资级”评级，至此龙湖保持三大国际评级机构全投资级的认可。 惠誉认为，龙湖能够在可控的短期再融资需求下保持充足的流动性。公司财务灵活性也得益于规模庞大的未经抵押的投资物业组合，为公司提供了可行的融资选择。据其预计，龙湖集团的总租金和物业管理收入将以每年15%-20%的速度稳步增长，2022年达到230亿元、2023年达到280亿元。 经营性收入提供稳定的现金流之外，龙湖在境内的融资也得到监管机构支持。11月15日，中国银行间市场交易协会官网信息显示，交易商协会批准龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。此外，央行和银保监会联合发布“金融16条”，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期等诸多领域，支持房地产市场平稳健康发展。惠誉认为，近期宣布的支持房地产开发商债券和银行融资的政策，对龙湖维持其境内融资渠道是积极正向的。 惠誉认为，龙湖保持着良好的债务结构，截至2022年上半年末，龙湖拥有人民币220亿元的短期债务，占其总债务的10%。10月31日以来，龙湖提前偿还银团贷款86亿港币，将于12月9日提前赎回3亿美元2023年到期的优先票据，合计提前还款超过100亿港元，显示出公司充足的流动性。 提前偿还债务之外，龙湖还在积极储备土地，根据公司公告，10月份龙湖集团新增7块土地储备，总建筑面积92.85万平方米，权益建筑面积63.65万平方米。截至目前，龙湖共获取32块地，合计权益地价达到278.3亿元。 在惠誉发布报告之前，穆迪发布评级报告，维持龙湖集团“Baa2”的投资级评级。穆迪认为，龙湖集团经常性租金收入、稳健的财务状况和充足的流动性为Baa2评级提供有力支撑，并能够为其提供应对短期波动的缓冲

央行射出的“第二支箭”已经在落地，龙湖集团拔得头筹。 11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。根据债务融资工具注册发行自律规则，能够向投资人规范进行信息披露的企业均可开展储架式注册发行。 储架式注册发行是市场化、法治化、公开透明的发债管理模式，企业可在注册有效期内结合需求分次发行。龙湖集团可选聘多家机构组成主承销商团完成注册，后续每期发行时再结合实需确定当期发债规模、资金用途、主承销商。该模式可便利企业、投资人把握发行窗口、投资时机，提升市场投融资效率。 两天前，中国银行交易商协会发布消息称，将在人民银行的支持和指导下，推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，房企被着重强调，意味深长。 资本市场的反应最灵敏，次日港股内房股集体大涨，华润、保利、中海、碧桂园、龙湖等优质房企涨幅尤甚，盘中龙湖涨幅超过15%，债市同样如此，碧桂园、龙湖的债券因涨幅过大，一度触发临停。 在房地产尤其民营房地产信心最薄弱的时候，央行的“第二支箭”正中靶心。央行通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资，以此力挽狂澜，恢复资本、民众对房地产的信心。 信心是当下房地产解局的最佳良药，央行的“救市”行动在实质性帮助房企融资之外，更具有风向标的意义，即既要“保交楼、保交付”，也要保优质房企，尤其是优质民营房企，因为他们是房地产走向健康发展不可或缺的一员。 打通境内融资渠道 央行的“第二支箭”可以追溯到2018年，当时部分民营企业跟当今的房企面临同样的融资困境。 经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛

11月7日早盘，龙湖集团股价快速冲高，截至10点，报13.1港元，对应涨幅为2.5%，全面收付上周一深调失地。 从近期表现来看，龙湖集团股价已连续反弹多日，截至上周五收盘，4个交易日内累计上涨27.8%。在过去一周内，多家地产公司的波动令市场情绪紧绷，随着悲观情绪在资本市场上蔓延，引发了一系列信任危机；在相对脆弱的市场信心下，尽管摩根大通等知名投行在研报中强调，董事长交接并不意味着龙湖存在流动性问题，也不影响公司的基本面，但龙湖集团依然因为“意料之外，情理之中”的交接班，在上周一股价出现波动。 随着龙湖集团最新股价回到10月28日收市上方。可以看到，二级市场用了一个曲折的方式，接受了龙湖集团的人事交接过程。在这背后，理性的市场情绪正逐渐开始引导市场走势。 与此同时，龙湖集团也在用积极的行动，努力打破外界对行业的“信任怪圈”： 10月31日，大股东增持龙湖股权300万股，购入500万美元债；斥资19.6亿元在苏州公开拿地；提前偿还51亿港元2023年到期的部分银团贷款。 11月1日，大股东增持龙湖股权300万股，购入280万美元债；龙湖集团发布公告称，已经向银团贷款代理行发出提前偿还2023年到期之部分银团贷款34.5亿港元的不可撤销通知。 11月2日，大股东增持龙湖股权100万股，购入500万美元债，龙湖集团买入100万美元公司发行的优先票据。 11月3日，龙湖大股东在公开市场买入520万美元公司发行的优先票据；龙湖集团亦出手买入400万美元公司发行的优先票据。 汇总来看，龙湖大股东四日合计增持股票的金额超过7000万港元，购入的美元债1800万美元，龙湖集团则回购500万美元债；合计提前还款85.5亿港元。 在以行动换取信心的同时，也从一个侧面进一步印证了龙湖的稳健经营。有数据显示，2022年1-10月，龙湖共交付约7.5万套品质住宅，100%实现如期交付，其中超40%项

2022年10月28日，龙湖集团发布自愿公告，对吴亚军辞任董事会执行董事、董事会主席，董事会主席将由执行董事及CEO陈序平出任等一系列董事会成员变更做出自愿性公告。 公告显示，龙湖自上市以来，吴女士作为创始人，一直致力于公司管治的深度机构化。这次董事会成员的变更体现了公司机构华战略的践行，通过文化及机制聚焦高量级职业经理人是UI本公司长期发展的最佳选择。吴女士将继续作为集团的战略发展顾问，关注和支持公司。 龙湖2022年三季度全口径销售598亿，同比增长0.8%；1-9月经营性收入约171.8亿，年内已新开9个商场；9-10月在北京、上海、合肥、成都等高能级城市新获取10个项目，拿地金额约108亿，公司运营节奏有条不紊。年内无到期债务，财务状况健康安全。 董事会亦确认，龙湖的业务运营稳定，发展路径清晰。公司控股股东吴氏家族信托对行业和公司发展坚定看好，对新一代管理团队充分信任。公司将继续保持战略坚定、聚焦协同，以安全的财务盘面应对波动，穿越周期。 $龙湖集团(00960)$ 

房地产行业触底的敏感期，空头机构瞄准时机，对行业进行无差别“扫射”，连公认的优质房企也无一幸免。8月10日，瑞银UBS发布了一份报告《China Property and Property Management：How is developers' cash burn？》（发展商如何烧钱？）报告对碧桂园、万科、龙湖、旭辉的自由现金流进行了质疑，并将多家公司的评级由“买入”调整为“中性”。今日午后，空头机构闻风而动，港股房地产及物业管理板块集体“跳水”，截至收盘，万科跌3.78%，碧桂园跌7.17%、旭辉集团跌4.93%、时代中国跌6.38%，龙湖集团跌16.4%。虽然龙湖股价跌得最惨，但瑞银比较的四家公司中，龙湖自由现金流已经是最为健康的一个。作为稳健派的代表房企，龙湖股价的突然下跌引发市场关注。业内人士分析，在行业整体下跌的情况下，龙湖股价一直较为稳定，空头机构有较大的做空空间，从而造成恐慌性下跌。龙湖集团的股票交易数据显示，机构大单抛售痕迹较为明显。瑞银做空报告之外，网传龙湖集团控股有限公司存在大量商票“逾期”。晚间，上海票据交易所发布公告称：“经核实，截止2022年8月10日，龙湖集团控股有限公司无商票违约和拒付记录，相关谣传并不属实。上海票据交易所致力于维护票据市场平稳有序运行，对于这种通过谣传扰乱市场秩序的行为予以谴责。”收盘后，龙湖集团举行投资者电话会，龙湖集团董事长吴亚回应股价下跌时说到：“我们对于股价下跌并没有太在意，下跌源于市场的惊慌，企业的经营和运作一切正常，对此龙湖是很淡定和从容的。”吴亚军有淡定的资本。龙湖披露的销售数据显示，1-7月份龙湖销售额超过千亿元，5、6、7月销售情况持续转暖。在行业触底的阶段，龙湖依靠布局高能级城市的策略，实现销售率先回暖，回暖速度领先行业平均水平。财务方面，龙湖长期秉持高度自律，已经连续6年保持“三道红线”的绿档水平。截