社区

1、西海岸更有未来

美国有50个州，每个州就像是一个小国，各自的历史、文化、经济状况都有着大不同。比如中部的铁锈带由于制造业的空心化出现经济衰退和人口减少、纽约牢牢占据金融中心地位、加州的硅谷则是无可取代的科技中心。

之所以说西海岸更有未来，是因为美国从建国到现在人口和产业的推进方向几乎都是由东到西的，很多细节都证明了这一点，比如：纽约的地铁老得像煤矿，而西雅图的轻轨2003年才出现，如今在建和规划的线路比在运营的还要多。数据也不断证明西海岸各地区的经济增长快于全美。

美国科技行业和金融行业在过去十多年的此消彼长也说明了这一点，与中国类似，金融和计算机的薪资水平在所有行业中名列前茅，总部位于加州山景城的谷歌，在2008年金融危机前的校招程序员待遇低于纽约高盛的初级分析师，如今谷歌远高于高盛。

从地缘看，北美东海岸面对的是欧洲和非洲，西海岸面对的是欣欣向荣亚洲和大洋洲，西海岸的多样化程度、人口增长速度、亚裔移民比例也远高于东岸。

对于投资房产来说，土地也是一个不可忽视的因素，美国土地的市场化程度高，土地供应的上限大都来自客观存在的地理限制。美国东海岸是平缓的丘陵和沿海平原、中部是一望无际的大平原，唯有西海岸是人口够多的同时土地够少的，这也一定程度上解释了为何旧金山房价高于纽约，在加拿大，温哥华房价高于多伦多。

2、三个城市圈

房产投资考察两个方面，一是增值、二是租金回报。对于美国大多数地区来说，租售比都非常合理，所以租金回报率都很好看，达到5%那是轻轻松松的事，但很多租金回报率好看的城市房价和租金没有什么成长性，这样的房产像债券；对于理想的投资房，应当是具备合理估值（租金回报率较好）、且房价和租金都具备长期成长性的房子，它应该更像蓝筹股而不是债券。我们在上面部分已经谈到美国西海岸的特别之处，这里就看看美国西海岸三个重要的城市圈，他们也是我所认为美国最值得投资的地方。

美国西海岸值得看的城市圈包括：洛杉矶城市圈、旧金山湾区、西雅图城市圈，他们都是美国重量级城市，而且长期的房价表现远超全美平均水平，甚至遥遥领先于纽约。

虽然洛杉矶和旧金山都在加州，但从过去二十年的走势来看，旧金山和华州的西雅图明显更像。这是因为两地产业非常类似，信息技术产业占据很大的比例，而洛杉矶的规模更大、更加综合。所以旧金山湾区和西雅图的房价和科技股的相关性更大，这个特点使得两地房价过去十年涨幅远超洛杉矶和美国其他城市，但也受到股市波动冲击，比如2001年科网泡沫破裂，其他城市房价加速上行，唯独湾区房价出现小波动；2018年下半年美股出现调整，同期旧金山湾区和西雅图房价出现下跌。总之，这三个城市圈都是长期表现远好于全美平均水平，经济和房价具有较好成长性的地方。

三、中等总价宜投资

假设你有很大一笔预算，可以用来买一套足够大的独立屋，也可以买两套中等总价的独立屋，从投资角度看后者明显好于前者。但在上面提到的三个城市圈中，旧金山湾区整体房价很高，而且成长性比其他两个城市也没有很大优势，所以除非自住或发自内心对湾区情有独钟，洛杉矶和西雅图的投资选择会比湾区更多，因为湾区的租金并没有高出房价相应的幅度，要在湾区做到较低首付下的以租养贷也非常困难。

另外，在适中的总价下尽量不要放弃独立屋的原则，因为独立屋是美国的主流居住模式，不仅土地大，而且持有成本低，所以长期资产表现也好于公寓和联排屋（就好像中国的住宅比商住强得多）；而中等总价也不是以绝对值定义的，而是以当地平均总价为参考的。根据Zillow提供的数据，斯坦福大学所在的城市Palo Alto的套均总价高达286万美元，但这个价格在德州休斯顿可以买下一座城堡。

中等总价的独立屋拥有的优势包括：

（1）租金回报率更高 - 以西雅图周边为例，Kirkland一栋120万美元的独立屋每月租金可能只有3300美元左右；但如果往北看几个city，60万美元一栋的独立屋月租金很容易在2500美元以上，由于同在一个都会区，长期的增值也是趋同的，对于投资者来说，同样是120万美元的预算，一个月的租金收入从3200美元提高到5000美元以上，一个月提高1700美元。

（2）市场流通性更强 - 市场上的买家总是以中产阶级居多，高总价的房子在未来可能的卖房过程中，会面临更长的挂牌时间和更大的砍价幅度，这一点和中国市场是一样的。

在中国的大城市，由于限购和限贷等措施，买房者会珍惜自己的“房票”和“处女贷”，所以投资最优和资源最优难以兼顾。不过美国市场上没有限购，在贷款人财务状况良好的情况下二套房首付也不会增加，两套房当然比一套房要强。目前，外国人在美国购房比较普遍的最低首付为40%，按揭利率比当地人高一些，4%-4.5%的样子。当然，上述说法都是基于投资目的，如果是自住，当然是喜欢什么买什么，毕竟有钱也难买真爱！

需要注意的是，有关总价和投资的讨论是针对长租而言的，如果你有心，可以大幅度地提高单产。我有一位好友两年多前在Yorba Linda（南加州橙县的一个城市）投资了一套总价150万美元的独立屋，但她把这套房作为月子中心经营，去除经营成本后，每个月的收入是长租价格的两倍多。

四、持有成本

美国房产与中国最值得关注的不同点在于美国房产有相对较高的持有成本，主要是房产税（如果是condo这样的公寓，还有高昂的HOA物业费）。房产税的决定权在州，因此各州的税率都有很大不同，从德州的平均2%到夏威夷州的平均0.3%。

持有成本越低越有利于房价上涨（这是一个常识）。加州和华州的房产税率看上去是差不多的，都在1%左右，但实际上有很大不同。

加州的每一套房以最新的成交价为税基，此后每一年的税基比前一年上调不超过2%，房价下跌期间也可以申请下调，这个政策好处是，由于房价和租金的年化涨幅远超2%，那么时间越久，房产税税基相比真实房价就越来越低。

洛杉矶和旧金山有不少70年代成交的物业，如今价值已经好几百万美元，但每年房产税只有两三千，就是因为业主买入时价格很低，几十年来房价大幅上涨，但税基每年只涨2%，于是有了今天的低税收，但这个政策对于新入市的买家不友好，同样200万美元的物业，假如前业主买入于1975年，到今天每年只需2500美元的税，但是你新业主一旦以200万美元成交，每年的税就是2万美元或者更多，很明显这是先富欺负后富...这个政策某种程度上也抑制了存量市场的换手（得到低税红利的老房东舍不得卖房，因为卖掉后再买新房就要交高得多的房产税），但如果你是长期投资者，这是一件很好的事情。加州这个房产税限制措施成为13号提案（Proposition 13），1978年通过并成为法律，由于这项提案减少了无数纳税人的房产税，现在想要再次投票推翻这项条例几乎不可能。

与加州相比，华州的房产税政策完全是另一套模式。华州的每一个房子都由政府给出的评估价，名义上税率也是1%的样子，但政府评估价值大概只有市场价值的80%，所以无论你成交价是高是低，评估价保持稳定。这个政策优点是州内的房子房产税的实际税率打八折，实际只有0.8%-0.9%，缺点是未来长期的税基增长不受限制，比如在2018年华盛顿州议会与州长批准的学校供资计划导致全州房产税明显上升，但这种大幅调升不常见，华州的房产税水平和房价长期涨幅基本一致。所以中短期看，华州房产的持有成本低于加州，但如果持有期较长（大于十年），加州房产持有成本会逐渐低于华州，但综合来看，两个不同机制下的持有成本在美国都算是中等偏低的。

五、疫情如何影响美国房地产

2020年这场疫情来势汹汹，它会对美国的房地产市场带来什么影响呢？先说我的结论：疫情对房价没有实质性影响，但疫情带来的市场利率大降对于已买房或准备买房的人将带来不小的影响。

之所以说美国房价不受影响，是因为目前美国居民债务状况非常健康，居民债务是次贷危机的引爆点，自那轮危机后，美国居民部门的风险得到了有效出清，从最高点的100%下降到目前的约75%，

后金融危机的十年，美国的杠杆加在了政府和企业头上，目前美国的政府部门杠杆率在发达国家中并不高，加上国债利率越来越低而且美国政府信用完美，政府部门杠杆率也不用担心；唯一需要担心的是一小部分债务率比较高且在疫情中受影响较重的企业（典型的就是波音）。

总而言之，疫情不会对美国房价构成影响。

值得关注的是利率，为了降低疫情对经济的冲击，美联储两次紧急降息，把联邦基金利率一口气降到了0-0.25%的历史最低水平，如果持续下去必定会把房贷利率拉下来，目前，美国市场30年固定、15年固定以及30年中前五年固定的房贷利率分别为3.5%、2.92%、3.34%，具有很大下行空间。

对于已买房的业主来说，可以考虑重贷；而对于考虑买房的业主来说，房价不涨而利率下降，购房者的负担就减少了很多。

六、美国房产与美股

美股凭借大量优秀的公司、不断增长的业绩、合理的市场规则，长期以来表现非常不错，这个长期不是十年二十年，而是上百年；美国楼市整体表现也不错，2012年至今，加州和华州的房价甚至跑赢了标普500，如果考虑到租金回报率高于标普500的股息率，以及房贷的杠杆效应，那么2012年时在这两个地方买房收租是强过投资股票的。不过从更长周期来看，美国任何一个城市的房价都很难胜过标普500指数。

尽管如此，我们不能忽视房产的优势，通过房产我们可以用较低的成本加杠杆、房产价格的短期波动也远小于股票（在三成首付情况下几乎不可能跌到负资产，美国历史上只有次贷危机时全美房价跌幅接近30%，大萧条时期都不曾跌太多），而房产的租金回报率高于大多数股票的股息率，在合理的租售比下，租金可以完全覆盖月供，甚至可以有结余，租客帮你还贷后给你一笔零花钱的感觉那还是挺爽的！

所以，如果你在意流动性、不想加杠杆，并且有耐心能长期拿得住股票，那么美股适合你；如果你决定长期投资、在意被动收入、未来可能移居美国，还希望没有负担又安全地加杠杆，那么加州和华盛顿州适当总价范围的房产也是很不错的投资选择。

作为资产，房子的缺点有时候反而会成为优点，比如交易流程相对繁琐、价格无法实时更新，在这种情况下人们更拿得住房子，市场价格的小跌小涨也不会影响到业主心情，这对于投资股票也有启发性，当你非常看好自己投资的公司时，就不用天天盯着K线图看来看去，安安静静地拿着就好，毕竟正常人也不会天天去查自己家小区的房价吧。

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