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美国住宅销售量再次回升，成屋销量环比增长20.7%，尽管目前美国房价再创高位，而且新冠疫情在美国各州蔓延，这场公共卫生危机导致了2,200万人失去工作。

为什么这样？如何理解？

美国BofA Global经济学家称，历史上最低的房贷利率和在售房屋库存不足是两个原因，这可以解释为什么房屋销售出现了惊人反弹。在这份新的报告中，经济学家称美国房屋市场销量回升是经济复苏的耀眼明星。

《华尔街日报》也称，美国房地产市场大幅反弹是因为低抵押贷款利率和经济活动增加推动。

经济学家认为，目前寻求更大空间的公寓租户、搬到郊区的年轻家庭以及寻找第二套住房的富裕城市居民的需求强劲。

与此同时，成屋供应量仍然很低，因为冠状病毒大流行让潜在卖家对于让人们参观自己的房屋态度谨慎。

那让我们分析一下究竟有哪些因素在影响着美国的房地产市场。

最显而易见的因素是，上周30年期固定贷款利率降至2.98％，创造历史最低纪录。自房地产市场繁荣增长和可疑的贷款标准引发的2007-08年全球金融危机以来，借贷成本一直保持历史最低水平。

也因为新建筑建设仅局限在纽约等主要沿海城市的超豪华物业领域，这也导致了美国房地产市场上库存房屋的房龄较长，而且总体供应较低。

的确如此，根据Oxford Economics美国首席经济学家Nancy Vanden Houten的数据，买家增加和库存紧张推动了6月份房屋中位价格上涨4.1％，达到创纪录的295,300美元。

Vanden Houten在报告中写道：“即时在经济缓慢复苏的情况下，强劲的刚需和有限的供应将继续维持房价。”

根据美国经济学家Michelle Meyer领导的研究报告指出，美国住房市场上还有其他三个新的关键因素正在发挥作用，其中包括冠状病毒引起的经济衰退对低收入工人造成不均衡的影响。

房地产销量对比

自5月初以来，年收入低于35,000美元的家庭受到工资损失的打击最大，而年收入在75,000美元的家庭中仅有40%受到影响。

值得注意的是，全美房地产经纪人协会将新购房者的收入中位数定在每年93,000美元。这突显出，当今的房地产市场之所以没有受到失业问题的冲击，是因为失业未冲击到高收入人群。

最近的另一个因素是，美国国会在4月份通过了一项2.2万亿美元的纾困法案，其中包括对有**支持的抵押贷款的借款人提供12个月的还款宽限期，目的是减轻住房市场的违约压力。

梅耶（Meyer）的团队写道：“其他放贷人也纷纷效仿，以提供救济和类似的扩大的宽容规则，”并补充说，贷款经纪人协会的数据显示，截至7月12日，有390万借款人目前暂停还款，占美国住房贷款的7.8％。

之前美国国会颁布的纾困法案向每位符合条件的人一次性提供了1,200美元的救济款，并增加了失业救济金。国会目前还在计划尽快通过第二轮救济计划，以弥补大流行期间的人们的收入损失。

此外，Meyer的研究团队还发现，纽约市曾经是大流行的重灾区，租房者众多。纽约市也有成千上万的居民逃离这座城市，前往“更安全的目的地”，在那里他们仍然可以“在家办公”。

“由于企业已经适应在家工作，大流行期间逃离大城市的人数激增可能标志着，人们从城市地区向郊区迁移的开始。” 该研究报告写道。

新房建造比率

全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）周五表示，现有房屋的销售上个月跃升至季节调整后的586万套。随着连续几个月创纪录的增长，购买量比去年同期增长了8.7％。6月份房屋销售增长20.7％，创下持续一个月的纪录。

在疫情期间，住房市场一直是经济中更具韧性的行业之一，但市场活动继续取决于供应，甚至在冠状病毒爆发之前，供应就受到限制。

待售房屋数量为150万套，比6月份下降2.6％，比一年前下降21.1％。按照目前的销售速度，房屋供应量只能维持3.1个月，低于6月的3.9个月和2019年7月的4.2个月。

可购买房屋的匮乏推动了价格上涨。房屋中位价首次突破$300,000至$304,100。与2019年7月相比，增长了8.5％。

“市场上只有3.1个月的现有供应量，即使最近房屋建造步伐加快，但由于限制了一些潜在买家的选择并削弱了他们的购买力，库存不足仍将继续成为一个障碍。”抵押银行家协会首席经济学家麦克·弗拉坦托尼说。

由于联储会在受到冠状病毒打击的经济环境中挣扎，它一直保持较低的借贷利率以促进经济活动。这使潜在的购房者停止观望。

尽管美国长期抵押贷款的平均利率仍处于历史低位，但本周有所上升。关键的30年期贷款增长了3％。

这意味着待售房屋从市场上的消失速度更快。7月份房屋平均待售22天，比6月份减少了2天，而房屋的销售速度比去年同月快7天。NAR表示，7月份售出的房屋中有超过三分之二在市场上出现的时间不到一个月。

在东北部和西部销售增长超30％的带动下，美国的每个地区的销售都出现了爆炸式增长。中西部紧随其后，那里的销售额增长了27.5％，而南部的销售额增长了19.4％。

在传统的春季销售季，由于社区实施限制措施以防止冠状病毒传播，现有房屋和新房的销售均急剧下降。但是，随着各地区取消限制，人们开始思考在疫情情况下如何开展业务，房屋销售量直线上升。

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