原中金CEO:花高价买的房子,将来可能卖不出去

本文关于房价的内容来自于**先生2017年出席财富论坛时的发言。

**,1957年出生,是原国务院总理**之子。1977年至1981年就读于南京气象学院大气物理学专业,毕业后进入中国气象局工作,后赴美国深造。1994年毕业于美国威斯康星大学,修读大气科学。曾任中国国际金融有限公司总裁兼首席执行官。

正文:

按人均30平米计算,中国的商品房已经足够十亿人居住。而中国目前城镇人口只有七亿人,这意味着中国目前空置的住房足够三亿人居住。

“中国的城市化率已经比较夸张,多盖了三亿人住的房子。”**认为,炒房人最终会发现持有房产不划算,持有的房产不增值,只有利息的消耗,维修的消耗。房产最终需要刚需来接盘,届时房价将调整至刚需族“兜里有多少钱的地步”。

“2020中国财富论坛”于2020年8月22日-23日在青岛召开。金融专业人士**出席并演讲。

**称,2020年对全球最突出的影响因素就是新冠疫情,疫情也提醒了很多经济学家,“经济”是一个非常精密的周转和循环系统,“突然有了一个不可抗力后,只要一隔离、一封区,经济就陷入停滞,这时你就会发现经济受到的冲击非常大”

**还表示,这种冲击直接与时间相关。“停一个月就少8.3%,再停一个月又少8.3%,当然这是假定经济的影响程度是百分之百”,“算下来这个数字是很惊人的”。

谈及中国,**认为,政府快速的对疫情做出了应对措施,调整得还是不错的,但总归还是有影响。

**还提及,各国有一个比较长期的“通病”——全世界都在印钱。自从2008年金融危机以后,各国都开始了长期刺激。他认为,低通胀、低利率都是因为货币放水造成的,“不断地扩大货币供应,通过贷款,钱多了利率就上不去。利率上不去,带来的很多投资使得产能过剩,产能过剩造成价格上不去,所以就低通胀”,其结果就是低增长。

**透露,根据自己的分析得出结论,应重视提高资产的产出效率,而过度的投资会使得产出更进一步降低。“比方说一个城市,原来酒店不够,那个时候酒店投资的回报很好,大家都愿意去投酒店,收益非常好。但是新盖了十个以后,原来那个酒店的生意就越来越不好了,它原来是优质资产,最后也变成非优质资产了,这就是投资过度的潜在风险”。

**强调,一方面,短期肯定要积极地纾困,用积极的政策来保持经济的稳定,特别是在新冠疫情的冲击下。但是辩证法的另一面是,总讲高质增长,什么是高质量?说到底是经济的效率最高,同样的资产,产出的回报最高。

“财富是什么?财富是你可以持有的一种有价值的东西,未来可以支撑你的生活,未来可以有收益。它的收益就取决于经济的效率。如果经济效率越来越低,你持有的东西的价值也会越来越低。经济发展最终的结果就是最终以财富形式表现出来”,**表示。

**最后强调,应该尽量增加居民收入,提高消费需求,“扩大内需主要是靠提高收入,没有收入就不可能(增加消费)”。

而是否需要如此大规模的投资?**称,至少不是一个唯一追求的目标。

以下内容来自2017年**先生参加青岛财富论坛时的发言:

1

钱总是在逐利,总要找机会

金融的话题,确实是大家总是争论来争论去。其实我觉得这恐怕更多应该还是来谈经济整体发展的方向。

所谓脱实向虚,其实脱虚返实也好,经济问题本质不是虚实的问题,本质问题是货币扩张过大,不断扩大投资范围,扩大货币供应,是由这些东西引起的。

因为实体,其实从投资赚钱的角度来讲,我想投资人是不会管虚和实的,你只要赚钱,他一定投,你不赚钱,你再说实体经济,他也没法投。所以我觉得本质问题,是经济发展本身是否良性,是否货币供应总体过大,跟现有的经济和在现有经济中能够找到的发展机会。

因为投资总是高,大量投资,投资多了,不一定长远对经济一定是好事。但是因为在投资有债务支撑所造成的,债务太多了,早晚恐怕有问题。我先简单说这些。

我想讲讲我的几点基本理解:

首先,你要深刻理解什么是市场经济,如果市场经济是参与的市场主体根据每个主体经济利益的计算,决定这个东西做还是不做,这个本身已经自然形成了经济。

你现在说每一个参与的主体,也会根据他自己的计算,遵守规则,就是跟规则应该是没有直接的关系,你平常原来已经形成一套规则,按照这个规则。如果不按照这个规则,本来就应该做某种解决的,或者你规则错了,你把规则改了,或者必须应该遵守的规则,才使公众利益最大化。因此你必须让他遵守这个规则。

这个跟规则没有关系,可能在实际生活当中,可能更希望快点发展经济,因此很容易讲形成一些项目去投,通过这些项目扩张贷款,扩张贷款之后实际不赚钱,很多人不了解,在你贷款过程中,你创造了货币,这个货币即便是你为了这个项目做的这个钱,你只要不收回这个贷款,这个钱通过经济交易过程,投资一方把钱交给了提供的一方,提供的一方可能是提供一部分或者是中间的作用,又转给下一个人,所以这个钱一直在里面转,越来越多,这个钱总是要逐利,总是要找机会。

所以我们看到很多,不是说你可以脱实向虚,脱虚向实,不是这样一个规律。我们从宏观经济发展,从大的角度来看,这样的背景下,我们的贷款规模是不是够,是太大了,还是太小了?

这是看机会,在早期发展阶段,世界经济进行调整,给中国很好的机会,你去投资建设出口的工厂。现在世界此一时彼一时,已经又变了好多年,十年二十年了,情况变了,你怎么做?前面有住房的建设,在开始起到很好的作用,现在又是此一时彼一时。

现在建房总量比十年前增加了可能两三倍,这个数量大到一定程度的时候,它就是问题了。你现在再去做这种大量的地产投资,可能就有问题了。所以我觉得可能是我们需要审慎考虑一下经济的发展方式。

我们一直在讲发展要转变方式,但事实上,我们过去看到的过去这些年发展的方式,其实基本没变,除了这个钱印的幅度越来越大,其它的方式没有改变。可能这样的经济状况下,需要一个审慎的重新的审查和考虑,来调整经济的发展方式。

2

脱实向虚是因为钱多了

市场经济,市场机制会决定这个钱,是钱多的问题,不是主体应该决定往哪儿去,比如合法的规定,这是原来都已经说的,你还能说做违法的吗?既然是非法的,原来有什么法该怎么管怎么管,这没有关系,在原有条件没有变的情况下,为什么觉得现在钱更多脱实向虚了?

其实是因为钱更多了,过去也没有这个钱,也不会往那里去,不赚钱不会去的。现在反过来说,有些投资者拿了钱,给应该投实体,回报才2%、5%,不准人家投金融,那个金融15%、20%的回报,怎么能这样呢?你是赞成市场经济,还是不赞成呢?如果必须都安排钱投到哪里去,不就变成计划经济了吗?那就不用讨论了。

3

中国要走自己的路

各个国家的监管,其实我觉得总体来说,西方像美国、欧洲这些国家的经济,发展得比较早,所以相对比较系统,但不是说没有问题,但是我们自己的问题,我们可以有借鉴,但是真正中国的问题和这些国家的问题不太一样,恐怕我们必须走自己的路,但是我觉得可能自己需要一个更为清晰的思维。

就是你到底面临什么样的问题,你怎么样去解决它?应该在一个制度体系,原来我讲一个可能过去,需要一些顶层设计,其实这个是对之前的一些实际的做法,就是各个部门,各自为战,实际上都是根据自己的基础的情况,从底下往下做起来的一些规则。

一行三会这么多的金融领域,相互之间是有相当的密切的联系,但是你又是分别去制定规则,甚至也是分别去执行。遇到很多问题,可能就很难协调。

但是这些问题,恐怕我们需要把它系统来看。但是你的基本规则是说什么样是一个合理的规则体系,什么该管,什么不该管,该管的也要讲究怎么个管法。

要通过这些研究,形成一定的共识,要把它明确化。我们习惯于把这些规则,今天出了一个什么事,头痛医头,脚痛医脚,这些规则本身不细化。暂时解决这个问题,明天又引起另外一个问题,就看我们房屋调整政策,这三五年,这十年,改了多少回了。有用吗?每一次都改完了之后,又出来下面一个问题,农产品也是一样,今天肉价涨了,就来个新政策,刺激肉生产,明天又跌得一塌糊涂,没法做了,等开始做了,又开始涨了。

这都是经济的规律,我们要学习什么是市场经济的基本规律,要根据这个市场规律来正确做,甚至有的时候我们觉得,这是中国的一种文化习惯,资本逐利,虽然大家现在多少能接受,但是实际感觉上还是有点鄙视。

后来我在想,逐利不是说不好,是必须的,国有企业不逐利,不挣钱,那就是对的吗?它要逐利,因为这是全民所有财产,全民才能得到利益,这是最大的利益,它必须逐利,必须盈利。

所以其实盈利是没有错的,市场主体根据盈利的规则,就会做它经济的判断和选择。不是突然一下,你认为这个领域,这个实业好,它的就要应该赚钱,其实为什么你认为好的这个实业,它的利润这么低?就说明它实际是过剩的,你要听从市场的道理,你肯定是因为过剩了,才会不赚钱。

那么你金融赚钱,当然也不一定对,但是它的原因是什么?正因为你印了这么多的钱,他们在分钱的过程中,他当然赚钱。所以这实际上是说,中国的发展,还是要真正把这些基本问题分析清楚,我们讨论清楚,我们可能不能一下子做到位,这个可能很难,至少把这个问题抓到它的本质,放在系统里面,所以我说需要一个系统设计,各种市场制度。

本来是有一个比较好的体系,原来我们在说,你在出台一个制度之前,要在系统内进行讨论,后来做得好像越来越形式化了,一拍脑袋就定了,对体制要更为系统,这样对发展更为良好。

4

房子为什么会这么贵?

今天讨论所谓这个主题是实还是虚,房地产是一个非常有意思的东西,你说房地产,你问的问题是实体经济还是虚拟经济,你说还有什么东西,能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济?

你觉得它的实体经济,你别笑,太早了,这个房子都是拿钱堆出来的,一切都是跟钱相关的,你说它是虚的,是不是也跟这个都很相关的,就所谓的金融,哪个房地产商不要金融来支持?但是我觉得恰巧这个问题不在于实和虚,而在于你到底这个房子盖了多少,盖了有什么用,到底能不能买得起这个房子?

你看看现在房子盖了这么多,其实根据国家统计局的年鉴,历年统计你只要算算数就知道了,现在深圳住房总体面积已经够支撑按人均30平米这样的标准来计算,已经能够支撑10亿人,实际上我们的城市化率已经是比较夸张了,其实这里面还有很多乡镇里的,也都算进去了,也只有7亿人,你多了3亿,你说这叫库存吗?是什么库存?是在开发商手里还没有卖出去的,卖出去的就不是库存了吗?

或者更准确讲,它是一种闲置,因为虽然被人买了,但是没有被人住,他之所以买是为了将来卖,其实他仍然在这个市场。

所以我认为,总量本来已经很高了,算算价格,平均7千元,而收入一年平均只有3万,平衡收支之后,剩下的大约一万,一万块钱买一个一平米六七千,将近一万的,现在可能更高,按照统计平均的概念来说,老百姓总共没有这么多钱能够买得起这么贵的房子,房子为什么会这么贵呢?

就因为你纯粹的金融,所谓的脱实向虚的虚,货币存量160万亿,因为这个数不断提升,所以房价一定会跟着涨,因为这叫资产价格通胀,因此这个房价,就越来越高,问题是你这么高的房价,真正需要住房的大多数的人的收入,平均收入又这么低,30年结余才能够买得起一个房子。

所以这显然是经济里面扭曲了。短期的人看不清长期的结果,所以大家会有习惯性的预期,觉得房子总是在涨价的,因为你觉得房子在涨价,所以每个人以前都买房子,因为大家都去买房子,所以都去买,就强化了房子的自我预期。

最终意识到,即便挺有钱买得起房子,你买了这个房子,其实将来卖不出去,因为你真正需要的大众,他的那个基础收入没到,他不可能买,他确实想买,但是不可能买,最终你时间长了发现,这个房子你买了也没有意义,最终还有很多的利息的消耗,维修的消耗,各种消耗,这样你资产持有不增值,最终可能就被迫放弃,把它卖掉,那时候价格会下来。

到那时候,价格会调整,绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱,更高的我出不来,除非抢钱去。

所以要看到实和虚都在一起,说到底是一个经济,没有听说我们把经济学分成两半,一半叫做实体经济怎么研究,一半虚拟经济怎么研究,不可能,经济学就是一个,确实实际上金融的过程,是说经济里面的一部分,但是确实是很重要的一部分,是把经济里面有一些赢余转移到有需求、有发展的地方去,去促进经济的发展。所以从这方面来讲,对经济促进作用很重要。

5

增长质量比增长速度更重要

所以现在我们看到,这些表象可能不是我们想的这么简单,问题更深层次,总体来讲国家经济有一个合理的增长的速度,合理的增长方式,这些不调整的话,长期发展,可能会越来越多的问题,所以现在我觉得应该是改革开放将近40年了,也是应该是一个系统总结,修复,然后改变。

因为其实我们政策大政方针其实早也定过,我认为是挺正确的,就是你要转变发展方式,要升级,要继续完善市场经济的体制框架,让市场起更重要的决定性作用。

所以我觉得这也是很好的例子,而且其实某种意义上来说,我们的地产经济,在整个经济里面,比重占得也是非常之大的,我们看了一下,大概从广义一点的,包括所有的建筑,占了经济至少是1/3甚至更多。

所以应该说这个比重是比较大的,问题是比较重的。怎么才能调整好,恐怕增长速度应该不是那么重要,相比我们的增长质量,如果我们增长速度很高,但是增长的质量是不高的,甚至是可能有很多的引起长期的过剩和亏损的,那我们宁愿首先关注的是增长质量,谢谢。

“我们的经济长远看潜力巨大,需要一点耐心和时间,所以希望大家能够淡定、气定神闲地进行系统调整,这样未来国家会走得更好。”金融专业人士**在在以“财富助力航运贸易金融创新”为主题的2019中国财富论坛上如此表示。

以上文字摘自凤凰财经

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评论62

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  • 这个事儿我和身边的人说了两年了。现在很多市面上都是老房子80,90年代那种。这种房子现在已经很难卖了。第二类是高层,这种房子会越来越难卖因为它的后期维护成本比较高。只不过国内高层年头还不是很长现在不明显。最后就是生育率低下导致没有刚需来买入。所以长期房价会跌,跌的很惨那种。短期房价会涨,因为市场惯性,国家政策控制以及今年的大放水。中期房价跑输通胀开启下行通道。
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  • 炙热
    ·2020-08-29
    房地产经济属于信贷推动下的投资拉动的经济增长方式,也就是所谓的要素驱动,这种模式于当下显然弊远远大于利,政府不傻,所以提出了创新驱动,大力发展科技创新。房住不炒,房住不炒,政策很明显,分析那么多干嘛,放心吧,房子不会降也不会涨了,别研究了,散了散了
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  • 买房要看本纸,本质就是土地,这片土地,什么最值钱,土地和粮食,2000年来,有1700年是和平年代,剩下的300年是粮食;房子是顺带,那点土地才是真,看以前的地主佬财,身在圆中,就要遵循规则,除非你移民,
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  • 逐木鸟
    ·2020-08-28
    政策的调节,买房刚需时代已过,现在人们购房比较理性了,上涨空间不会像一五、一六年。人们要求新理念是绿色、安全、装配式住宅。
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  • 真的英雄
    ·2020-08-27
    要不了几年,房子各种质量问题,自己都不敢住,卖给鬼吧
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  • 真的还是不错
    ·2020-08-28
    房价高低取决于市场、政府调控力度等多种因素。
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  • james duan
    ·2020-08-27
    没有用,国内不可能提高收入,这是政治不正确
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  • Abnery
    ·2020-08-31
    朱总说的靠p
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  • carol86
    ·2020-08-31
    欲语还休家
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  • 梦想成真老张
    ·2020-08-31
    以后房子会便宜的
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  • 浴缸潜水员
    ·2020-08-31
    大水哪里走!
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  • 知足常乐88
    ·2020-08-31
    卖不出
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  • 多多钱柜
    ·2020-08-31
    逻辑是对
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  • qxdf
    ·2020-08-28
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  • 杨柳大顺
    ·2020-08-28
    悦好了,好
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  • 一定要提高收入,才能冲加消
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  • 王友美
    ·2020-08-28
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  • 积土为山
    ·2020-08-28
    实用的干货!支持
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  • 傑帅
    ·2020-08-28
    首先要买得起,还没买就考虑卖出
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  • 希望能在北京买个房
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