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“当个包租公每天收收租喝喝茶，坐等房价上涨，自家房子增值……”不知道是多少人的美梦……特别是在全球各大城市城市化的过程中，一线城市的虹吸效应源源不断地吸引着周边资源向之靠拢，房价不断上涨，优质物业带来的诱惑力也不断上扬。

但是根据二八定律，资源永远掌握在少数人手里。土豪和那些中卵巢彩票的土著居民以及拆迁户毕竟只有少部分人，那么除了大手笔直接买房，费心费力地购买中意的物业资产，是否有别的方式使普通投资者就能用较低的成本较为便捷地就能实现包租公（婆）的美梦，分享到房价上涨的红利呢？

答案是—购买REITs！

图片来源网络

“REITs”全称Real Estate Investment Trusts，中文是房地产投资信托基金。REITs这个东西，说白了就是，很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资有租金收入和有升值潜力的房地产，赚到的钱大家分。而普通投资人可以通过购买这一基金成为包租公（婆）。在要躺着收租前呢，我们对REITs进行些了解。

REITs的优势

上世纪60年代的美国，动荡又喧嚣，各种政治运动风起云涌，“非主流”的始祖——象征反叛精神的嬉皮士文化也在那时兴起，到处可见追求奇装异服、摇滚、群居的青少年，也是在这个时候，REITs诞生了。

1958年，美国经济增长陷入负值，战后大量房地产无法消化，美国国会为了提升社会投资水平建立了REITs，让中小投资者也能参与到不动产市场中来，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

20世纪60年代的美国嬉皮士(图片来自网络)

那为什么中小投资者愿意去当“接盘侠”呢？因为REITs有优点呀。

REITs兼具金融和不动产的属性，且同现有的金融资产关联性较低，具有流动性好、独立性强、风险性低、分红收益高等特点。就其中的分红来说，REITs 90%的收入都必须分红，不得留存，所以REITs的股息率很高。

REITs的行业子类

前面我们提到REITs在上世纪诞生于美国,发展到现在，半个多世纪过去了，美国REITS的种类更加丰富多样。根据行业可以分为零售、住宅、基础设施、医疗保健、办公室、工业、数据中心、自存储、住宿、林场等子类。

数据来源: FTSE Russell, NAREIT ；截至2019年2月28日

每个子行业REITs的发展前景、风险点都不太一样。现在美国市场上上市的REITs公司有几百家。我们普通投资者光把这些公司梳理一遍就眼花缭乱了，更别提去做公司业务的跟踪。那我们的包租公（婆）的美梦是否就要破灭呢？非也非也。

路博迈美国房地产基金A Acc

老虎基金超市最近入驻了一只新的基金：路博迈美国房地产基金A Acc。该基金投资REITs的比例不少于80%。从最新一期公司持仓的REITs行业分布来看，基础设施和数据中心占了大头（详见下图）。可见基金经理根据疫情情况做了积极的仓位调整，加大受疫情影响小的REITs行业子类的配比，减少了对办公楼、购物中心、林地和酒店别墅等受疫情影响大的行业的仓位。

数据来源：基金 factsheet ；截至2020年4月30日

在该公司的官网上，有一份基金经理评论的材料，这份材料中也讲述了该基金对某些REITs行业超配、对某些REITS行业低配的理由。

例如：对数据中心（Data Centers）超配理由是他们认为在**危机期间，市场对数据中心租赁的需求将保持强劲，因为在家办公和电子学习的要求推动了对数据存储的需求、还有移动和信息技术应用的增长，以及企业云采用的增加等。易昆尼克斯（EQIX）目前在基金中的权重近7%。$易昆尼克斯(EQIX)$ 

可见该基金的基金经理比较靠谱，就是下图的这两位，他们从2003年就一起管理REITs基金，任职状态非常稳定。

图片来源基金官网

在他们积极主动的管理下，该基金业绩大幅跑赢同期美国REITs ETF（SCHH）。该基金最近5年累积收益26.90%，而SCHH的5年累积收益仅5.62%。$Schwab U.S. REIT ETF(SCHH)$ 

数据来源：彭博

最后顺带说下，他们的东家路博迈（Neuberger Berman）成立于1939年，至今已有80年历史，创始人罗伊·纽伯格（Roy Neuberger）被誉为美国共同基金之父。

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