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多年来，“确定性+高增长+想象空间”让物业股享受高估值。因此，房企分拆物业上市，早已蔚然成风。目前，在恒生指数的行业类别之下，物业板块已有超50家上市公司，初具规模。

2021年下半年，物管行业掀起并购狂潮,却也经历了估值回归。 新的游戏规则，大大加速了行业的分化，但唯“规模制胜”的价值观，也削弱了板块的想象空间，在此背景下，近日龙湖集团对业务的分拆上市或许能为板块带来一些“新意”。

1月7日晚，龙湖集团(00960)对外发布公告称，建议分拆龙湖智创生活有限公司（以下简称“龙湖智创生活”）于香港联合交易所有限公司主板独立上市；与此同时，龙湖智创生活也向港交所递交招股书。分拆物业独立上市，无论是从行业还是公司发展来看，或都是龙湖集团多方考量下的最佳选择。

根据智通财经APP了解，龙湖智创生活深耕“物管+商管”赛道，业务涵盖结合了龙湖智慧服务和龙湖旗下商业运营服务两个航道的轻资产属性，打造了具有协同效应的轻资产旗舰平台。

基于全新业务内涵、外延，龙湖智创生活是在“一个龙湖”生态体系中，生长出来的全新品牌，有机融合了龙湖集团原智慧服务、商业运营等业务的核心能力。商业模式主要分为三个板块，分别为：居住社区物业管理服务；商业运营管理服务；产业办公及城市服务。

物业管理是物业公司的业务基石，而这一板块的最大特色是高确定性，这也是物业股保持估值的基础。截至2021年12月28日，龙湖智创生活签约及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米，来自独立第三方住宅及非商业物业在管建筑面积占比59.8%。 签约面积充沛，为龙湖智创生活物业管理业务锁定高增长。

另外，龙湖智创生活住宅及其他非商业物业管理服务业务，始终保持高质量增长。截至2021年9月 30日，位于一二线城市的物业管理服务项目面积为1.64亿平方米，占比约77%。在管理规模不断扩张的情况下，高量级项目占比依然维持较高水平。

商业运营服务板块，截至2021年12月28日，龙湖智创生活运营服务60个购物中心，合计面积580万平米，服务超过13000名租户。于2021年9月30日过往一年，在管购物中心的销售额为人民币446亿元。

拥有商业、物业等增长引擎的龙湖集团，1月7日的动态PE为13.63倍，位于主流房企首位，在今年股价亦表现出韧性，可见在开发之外，这些经营性业务已是企业议价能力的重要加分项。

随着业务规模的扩大，龙湖智创生活的营业收入持续增长。截至2021年9月30日，龙湖智创生活营业收入77.7亿元，同比增长81.2%，净利润11.3亿元，同比增长68.4%。同一时期，龙湖智创生活净利率达到15%，处于行业顶尖水平。

重要的是，借助轻资产运营的核心能力，龙湖智创生活为购物中心提供全生命周期的资产管理服务，涵盖开业前的资产定位、设计咨询、招商管理，到开业后运营服务、租户管理、品牌输出和消费者服务等。

总之，打包智慧服务和商业运营两个航道的核心业务，成功打造了一个轻资产旗舰平台——龙湖智创生活，而龙湖集团则专注重资产运营，轻重结合，各有侧重，在“一个龙湖”生态体系下讲述全新的故事，并积极与龙湖集团其他航道业务共赢共生，从而让龙湖集团估值具备持续提升可能性。