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9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。具体内容如下：

为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就阶段性调整差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

一、对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二、按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

【中指观点】

1、当前政策放松主要针对6-8月新房同环比均连续下跌的城市；但预计随着市场的变化政策可能动态调整，或逐步覆盖更多市场下行压力大的城市。

本次差别化住房信贷政策针对特定城市，通知提到“对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。

新建住宅价格持续下跌，表明当前房地产市场调整压力较大，“稳房价”“稳预期”更加迫切，本次进一步降低部分城市首套房贷利率下限，将有利于降低城市居民购房成本，更好地支持刚性住房需求，关于利率下限的下调幅度预计也将“因城施策”，结合各地市场情况确定。

值得注意的是，今年6月以来房地产市场仍处于深度调整阶段，且市场预期偏弱，因此前期政策落地或以6-8月新房价格同环比连续下降的城市为主，但随着四季度市场的变化，对于市场承压的城市来说，政策执行过程中或有一定空间，政策调整可能是个动态的过程，未来不排除更多城市结合自身实际情况调整首套房贷利率下限的可能。

（2022年6-8月国家统计局70个大中城市、中指百城新建住宅价格涨跌幅数据详见文末）

2、针对特定城市，政策明确首套房贷利率下限可以取消，政策空间被打开，有利于提振市场情绪。

今年以来，5年期以上LPR已经下调3次，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。根据监测，当前已有80多个城市房贷利率降至下限水平。

本次政策明确“符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限”，符合条件的城市可以取消首套房贷利率下限，给这部分城市释放了更大的调整空间，政策落实到位或将提振市场情绪，更好地促进购房需求入市。

另外，本次政策针对首套房贷利率，二套房贷利率下限不变，但结合近期不少城市已调整二套房认定标准，还清首套贷款后再购房是否可享受优惠利率需关注接下来各地执行细则。

3、时间期限定为2022年底前，有利于促进观望需求及时入市，带动四季度市场活跃度提升。

2022年以来，全国各地已优化楼市政策超800条，但整体政策效果并不明显，根据中指数据，9月，重点100城商品住宅成交面积同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，购房者置业情绪低迷，观望情绪浓厚，房地产成为拖累宏观经济稳定恢复的重要因素。

当前，宏观经济下行压力较大，房地产的稳定作用更加突出，本次政策明确“在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限”，明确时间期限，有利于各地更及时落地相关举措，同时有利于正处于观望阶段的住房需求及时入市，提振市场活跃度，促进四季度房地产市场加快企稳。

整体来看，监管部门释放更大的政策空间后，各地优化政策的节奏将进一步加快，在坚持“房住不炒”定位的前提下，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要的政策方向。

当前，房地产市场下行趋势尚未得到明显改善，此次人民银行及银保监会通过阶段性调整差别化住房信贷政策，有利于降低购房成本，激发置业需求入市，但当前房地产市场预期整体偏弱，四季度，仍需更大力度、更大范围、更快节奏地优化政策，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，产生示范效应，有助于带动整体市场预期恢复。

表：2022年6-8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数

（按8月同比升序排列）

数据来源：国家统计局

表：2022年6-8月百城新建住宅价格涨跌幅

数据来源：中指研究院