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物业股曾经是资本市场的黄金赛道，依托于地产母公司的扩张，物业股不缺成长性；得益于住宅物业的高粘性，物业股护城河极佳。

成长和垄断兼具，物业曾是港股最靓丽的风景线。

然而，自2021年下半年后，地产销售频频暴雷，高杠杆房企债务违约，地产股暴跌，物业也未能幸免。

截止今年12月21日，物业板块年内跌幅高达31%，垫底港交所三级行业：

板块内部，正荣服务、佳源服务等地方性物业股年内跌幅超80%，即使是行业龙头碧桂园服务，年内跌幅亦达到了60%，行业一片哀鸿遍野：

最火赛道如今成万人坑，物业股还有前途吗？

复盘物业股的这一年，下跌的主要原因有以下几点：

一是地产母公司债务违约，旗下地产开发项目停工，物业公司来自关联方的增长停滞，成长性骤失；

二是地产母公司与物业子公司关联交易频繁，其中不乏母公司挪用子公司资金的案例，引发市场对财务独立性的担忧；

三是港股整体弱势，恒生指数一度跌回10年前。

时至今日，引起大跌的因素逐一消退，在过去的11月，监管层连发三支箭：

第一支，工商银行、建设银行、邮储银行与多家房企签约提供意向性融资支持，为“相对健康的房企”万亿巨额授信；

第二支，交易商协会官网发布信息，表示在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具， 支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资；

第三支，证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资等。

三支箭下发，地产股债务违约风险解除，股价暴涨，物业股亦受益。

三支箭之后，12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

考虑到目前的房贷利率处于近10年来的低点，以及造成地产销售下滑的防疫政策开始转向，地产行业有望迎来反转。

而展望物业股，从企业性质上可以分为国企和民企，国企没有债务违约风险，地产母公司在行业下行周期中也可以凭借强大的财务实力并购扩张。民企物业股中，有的母公司已经暴雷，如恒大地产和融创中国，目前这两家公司仍在停牌中，旗下的物业股在成长性上面临挑战。而至今仍未暴雷的物业母公司，预计在监管层扶持之下，暴雷风险大大降低。

虽然民企物业股和地产母公司关联仍较大，但随着物业公司单独上市，来自第三方的管理面积占比逐渐提升，根据光大证券的统计，国企物业股今年上半年来自第三方的在管面积占比提升至54.2%，民企物业公司来自第三方的在管面积占比达到66.2%：

细分到具体公司来看，绿城服务、雅生活服务和旭辉永升服务来自第三方的在管面积占比超过80%，对关联方依赖较弱，独立发展能力较强：

展望2023年，地产销售有望复苏，来自地产母公司的项目有望加速交付，第三方拓展能力较强和国企物业股有望受到追捧。

即使在11月之后，物业股大幅反弹，碧桂园服务一度大涨249%，但从估值上看，市盈率仍然只有12PE，相比73.5%的营收增速而言，估值仍算不上高：

从上图中不难看出，除了碧桂园服务外，中海物业、华润万象生活、万物云等龙头物业股的营收增速仍在30%以上，妥妥的成长股，但他们的市盈率分位数却处于近4年来的低位（万物云刚上市，估值分位数较高）。

2023，曾经的小甜甜有望回归！

$碧桂园服务(06098)$ $万物云(02602)$ $融创服务(01516)$ $中海物业(02669)$ $保利物业(06049)$