社区

一‍大招才能破冰今天的市场。‍‍‍最近一段时间，华润置地从上至下在内部已经开了多轮宣讲会。从尚未披露的内容看，堪称是一场场主题为“速度与效益”的动员大会。核心内容是：对标优秀城市和优秀项目，重点学习那些能够做到短时间内全维度实景展示的项目，它的亮相速度与兑现效果，已经成为各地城市总的重点KPI。目前，华润置地内部最快的项目，已经做到拿地后85天全维度实景示范区呈现。‍方向从来都是比速度更重要的词汇。但是，在房地产行业大局已定的背景下，通过“所见即所得”制造出更高的确定性，正在成为头部房企更重要的运营指标之一。‍‍‍‍‍‍‍‍二如果说，要找到过去五年地产行业里最爱对标的三个房企，那么，必有华润置地。两年前，华润置地曾经对标管理。去年9月，华润置地又开始对标工期与交付。工期之所以成为目标，是因为当时华润置地认为，有房企能够做到18层的楼栋18个月拿地到交付完成，华润置地有什么理由不可以？这个职业自尊心很真实。当时就有华润置地的朋友就反问我，“我们哪一点比别人差？”现在，这个“快字经”升级了，又进一步细化到了全维度实景示范区的亮相速度与效果呈现上。一切都有迹可循，没有什么很突然。因为都在公司性格里。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍三全维度实景示范区究竟是什么？简单地说，就是开盘时最好能一并实景展现下列清单：售楼处，实景大门，样板间，外立面，公区园林景观，精装地库，会所等等。总之，包括但不限于一切能让购房者感受到实际居住氛围的任何场景道具。在这个过程中，通过这些实景道具，对购房人产生更大的确定性预期，从而减少犹豫，提升销售效果。这个标准就比过去大部分同行常规的开盘要求，拔高了不止一尺。不能不说这个卷的方向找的很准。一个事实是，今天的买房人确实更犹豫，更需要看得见、摸得着、有完整预期的东西来佐证自己的购房决策。仅仅一味提速与快，如果不能在买房人那里得到回声，其实毫无意义。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

一‍ 十天前，苏州住建局又出了新政。‍‍‍‍‍‍ 不是限购新政，也不是降息新政，而是产品新政。‍‍‍‍‍‍‍‍ “苏州住宅品质设计指引2.0”关键要点如下： 住宅层高不应小于3.0m。 144㎡以上层高不小于3.15m。 生活阳台最小进深不宜小于1.5m，最大进深不宜大于2.4m。鼓励设置空中花园。 住宅起居室短边净宽不应小于3m； 两个卧室（含两个）以上的户型，其中一个卧室的短边净宽不应小于3m。 144㎡以上住宅户型入户门宽度不应小于1.2m，并应采用子母门。 ...... 这款“产品新政”固然没有“首付新政”过瘾，但没有理由低估它。因为未来好房子的“初始密码”就在字里行间。 不夸张地说，甚至地产行业的未来都在其中。 看看刚公布的六月全国楼市数据就知道了，这一届买房人已经开始整顿自嗨的地产人。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 二 好房子的第一责任人，首先是政府，其次才是开发商。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 政府先制定游戏规则，开发商后读题答题。没有游戏规则的解放，行业就只能内卷至死。‍‍‍‍ 以此为前提，对客户需求的洞察，产品端的创新与兑现，开发商责无旁贷。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 这堂产品课，已欠费许久。 早先，它被高周转下的批量复制打断，继而，被限价折磨，然后，又被过去三年多的行业大调整严重耽搁。 现在，终于抵达了不得不为之的时间点上。 如果再做不出更好的房子，那就不再是企业能力高低、价值观良莠的问题了，而会演化为行业生死存亡之事了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 幸亏，还有很多人在认真解题。 三 几个月前，金茂率先在行业升级了全系产品线，推出“金玉满堂”产品家族。‍ 当时我认为，这是对“这一代地产人不能输在房子上”的最好接龙。这一代地产人真的必须再做点什么，从而避免自己的职业声誉就像水银泻地一样不可挽回。‍

总部位于佛山、一家世界500强背景的公司用它自己的方式，突然震撼了整个中国地产行业，也似乎给焦虑的同行开出了一个走出冬天的新药方。一天前，美的置业（3990.HK）宣布了一个令人惊讶的股权重组方案。‍‍‍‍‍‍‍核心内容是，美的置业将持有的房地产开发重资产业务，面向控股股东进行私有化，作为对价，它给所有股东两个选项。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍1，实物分派。房开业务的产权，以特别股息的方式分派给全体股东。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍2，现金选择权。每股作价5.9 港元，比前一交易日溢价 57%。主打一个自由选择，不要股份可以要钱。‍‍‍‍‍‍‍这是一张非常有态度的图。‍‍‍‍‍‍‍‍公告之前，美的置业的市值大概是50亿港元，公告之后，市值突破100亿港元。股价次日达到6.4港元，最高涨了 100%，收市涨70%，市值91亿港元。在美的置业这么做的之前十年，我们一定听过一些地产公司的私有化动议，但很少见过真正付诸实施的私有化。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍原因很简单，地产开发业务的资产负债表，一经展开，确有不可承受之重。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍市值过低，看似有私有化的可能。但是，地产公司的各种负债，不会因为私有化而消失，谁接盘，谁将承受泰山压顶的负债规模。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍尤其这几年，地产公司的资产负债表都被动缩表，销售收入下降，而负债规模陆续到期，相当刚性。如果我们再考虑地价已经经历了一段时间的隐秘下调，可能很多地产公司的基本面已处于资不抵债状态。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍因此，美的置业这笔胆大的操作，首先凸显的是控股股东强悍的意志力与判断力。过去三年，我们见识到了至少四类房企过冬的办法，分别有几个公司代表。大多数躺倒。比如，一众民营房企。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍少部分坚守。比如，一众国

本周，随着中海与保利相继发出了2023年财报，地产Top3去年的体检结果都公之于众了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍此时此刻，2024年第二季度已过1/3。过去三四年，我大A行业板块中的房地产指数，基本守住了倒数第一的位置。反而在申万一级行业指数里，银行业以16% 的涨幅拿下正向第一名，让持有“银行地产是亲家”论调的朋友感到很分裂。也不只一次听说，资本界对地产公司的财报，不但失去了信心，还失去了信任。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍那么，此时此刻，在这样的情绪下，地产年报这种时点性很强、通常会高度美颜的体检单，到底还有多大的评论价值与流量价值？杰总表示非常理解大家的情绪。但是，退一步讲，如果没有了年报这种有法定效力、信息量很大的内容公共品，大家对地产局势的洞察将更加没有方向感，更加慌不择路。所以，有时候主动管理下自己的预期，内心会更加幸福。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍谈几点真实的感受。‍‍‍1，很反差。以前大干快上的时候，年报是成绩单。现在地产大面积出险，年报成了体检单。其实，年报还是那个年报，是我们自己变了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍2，很唏嘘。想起了以前，一众在港上市的地产公司发年报时间，都是地产记者去香港旅游、购物的例行黄金假期。西贡海鲜，兰桂坊，海港城，迪斯尼，走起。大家可以接龙。现在，往事如烟。跪求别报道，能有多低调就有多低调。‍‍3，很怀念。过去，年报业绩会是地产高管给公众造梦的最佳现场，一度为这个行业贡献了最多的地产言论头条。稿子很好写，也很有流量。除此之外，每个人都有一种亲临新闻现场、见证尖峰时刻的自豪感。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍现在，大家都在自家会议室里视频举办了吧。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍没有鲜花，没有提问，没有

上周，现场听了中国金茂一场以“金玉满堂”为题的新品战略发布会。金茂升级了自己的产品线战略，推出金茂府、璞系、M系、棠系四条产品线来迎战细分市场。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍听的途中，一个我十分信赖的朋友突然微信我，开发商终于开始做对的事情了。‍‍‍他的意思是，外界大环境确实很糟糕，市场数据下降的厉害，但是，吐槽没有用，真正把仅存的命运额度握在手中还得靠自己。‍‍‍‍‍‍怎么靠自己？‍我们两人有一个共识的药方：通过好产品来点燃微弱、但坚定的需求的火苗，从而拯救市场，最终拯救自己。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍也许此刻，真的就只有这一个药方了。‍于是，我也在想，如果由我来做这样一个产品线演讲，我会怎么做。‍‍‍‍‍‍‍‍想了几天，就有了这篇文字。‍‍‍‍‍‍‍‍‍微信演讲这一代人不能输在房子上‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍今天是 2024年的3月末。这是一个被各种惨淡数据不断包裹的三月，不管是国家统计局，还是第三方的市场数据监测，头部新房开发商交出了五年来最差的账单，绝大多数TOP级开发商的月销售额落入了100 亿区间以下。‍‍‍‍‍‍‍‍‍我们正在掉入死亡区间。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍数据的背后，是买家在投票让开发商出局，无关企业属性，无关血统基因，一律看淡，从共和国长子到民企最后防线。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍为什么出局？你们的产品不再有吸引力，你们交付产品的能力被严重质疑，你们任何的许诺都不再有效。买家在无声呐喊：我们想让你们出局。然后，换一批玩家重新开始。也许他们表现更差，但有概率变得更好。反正，不能还是你们。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍这一切曾经是这样一步一步发生的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍最开始，开发商买一块地就盖一座房子。想最好的案名，用最好的创意公司，许下最好的诺言，盖最有个性的期房。‍‍‍‍‍‍

3月14日，中国的地产头条是，杭州楼市继续松绑——全面放开二手房限购，撒出天量入场券。“杭州欢迎所有人过来买楼”。‍‍好多朋友来跟董小姐聊杭州楼市。听到最多的声音是，这是一张王炸，目的是加热二手房交易链条，促进“卖旧买新”，最终刺激出一波杭州新房行情。‍‍‍‍‍‍‍‍大家好像集体默认，二手房交易链条一定会传导到新房，想要新房热，先给二手房浇点油。‍‍‍‍但是，董小姐有点不同看法，我们来更新一则楼市认知吧。二手房—>一手房热传导规则，在2021年之前的杭州广泛存在。但是，在那之后，已经打了折扣。杭州以往的逻辑是，大家卖掉二手房，转头去买新房；或者，多个二手房连环买卖，最后也一定会推动新房。因为，那时候的二手房很难和新房PK。但是，过去五六年，杭州楼市的扭曲发展，改变了这个热传导规则。2016年—2021年，杭州房地产大爆发，在限价的刺激下，投资客汹涌入市，造就了后来的海量次新房。当时有多嗨，现在就有多惨烈——这是以往历次地产周期都没有出现的景象。目前，杭州二手房挂牌已经超过14万套，撒再多入场券也不嫌多。那几年入场的投资客，现在都急于卖出套现。杭州的朋友说，他们手上的房子，大多在90—130平，价格更低、位置更好、不限价的房子品质又比限价的新房好，几乎没怎么住过。“董小姐有没有朋友感兴趣啊？”问题来了。一旦他们终于卖出去了，短期内，抛去那些真正有居住需求的，这群人再度入市的可能性有多大？这个问题，因为没有发生，所以不好回答。反正，我看到的是，不少人都在等着落袋为安，三十六计走为上。‍‍‍杭州目前的基本牌面是这样的：1、过去数年，一直海量卖地，新房供应一直居高不下。2、杭州房价涨幅最大，基本在2016年—2021年这五年。3、杭州为了迎接亚运会，全市大规模拆迁改造，新房不像北京、上海那样多分布在近郊，杭州全市各处，从远郊到市区，都有大量新房销售。因此，现在的二手房有大量市

保利发展的“三号人物”被调走了。董小姐独家了解到，保利发展党委副书记、董事胡在新已调任保利置业任总经理。保利集团人力资源管理中心主任张方斌调任保利发展，大概率接管胡在新的人力条线等相关工作。目前这一消息尚未对外公开。多位保利的朋友说，胡在新与张方斌都已经各自到岗了。胡在新在保利发展多年，是保利“元老”，被市场称为“保利发展的三号人物”——级别仅次于保利发展董事长刘平、总经理周东利。在公司公告的高管序列里，胡也处于第三位。他在内部地位很高，在任时，主要负责保利发展的人力、党群工作，还是保利发展的首席品牌官。这场调动属于高级别调动。去年11月，保利置业总经理王健忽然辞任，此后就一直空缺。四个月后，补位者来自保利发展。据董小姐了解，在调任之前，保利集团已经到保利发展考察了一段时间，主要就在考察保利置业总经理人选。有趣的是，保利发展和保利置业内部流动并不频繁，但高层出现过互调的情况。‍‍‍原保利置业董事总经理兼执行董事王健，最早也是从保利发展调过去的。2019年，王健辞去保利发展副总经理职位，赴任保利置业总经理，负责营运及管理。‍‍‍‍‍‍‍‍‍同一年，原保利置业集团运营管理中心、产品管理中心总经理张艳华，也调任了保利发展任副总经理。‍表面上看，保利发展和保利置业都是同级子公司，现在，从保利发展管理层调任保利置业二把手，胡在新属于稳中有升。但是，内部的朋友都说，保利置业比较复杂，也不好做。“还有一个存在感很强的董事长。”胡在新今年55岁，营销出身，加入保利已有26年。历任保利发展销售部经理、营销中心总经理、助理总经理兼品牌管理中心总经理、副总经理。在调走之前，他是保利发展党委副书记、董事，在公司内部分管党群、品牌、人力。在人力条线，他很有话语权。主抓保利发展的人力梯队建设、培训、考核等等。胡在意细节，抓得很细，善抓各种矩阵与人才盘点，包括敬业度、自驱力等等，设置了许多难量化的指标。

一招撤辣，搅动好多中产蠢蠢欲动。三月的第一周，香港楼市议题，连续霸榜内地中产阶层的热搜与心智。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍就连平日没有任何理财观念的董小姐，也都被迫关心起这个话题。从社交媒体到商务饭局，到处都是钱的味道。不管买不买，先主打一个亢奋。20万/平米的单价，前面加上香港二字，顿时也不贵很香了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍有人负责亢奋，就得有人负责冷静。‍‍‍‍‍昨天下午，董小姐跟三位香港朋友聊了聊。香港本地人才是决定香港房价的中坚力量，但是聊完才发现，他们相当冷静+理性。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍一个朋友说，香港还是有很多港漂的，不能默认售楼处全是外地来的投资客。‍‍另一个朋友说，刚需是看利率，投资需求确实受印花税影响大。‍‍第三个朋友说，相对内地，香港房子的确有其吸引力，所以香港企业都尽快推盘，但是，加快推盘也反映大家对价格趋势的不确定。‍‍‍‍‍‍三个朋友都家在香港，工作多年，也早就买了房。所以，谈这个话题还是很有资格的。因为我们是朋友聊天，比较轻松随意，但是内容却非常有料，观点也很犀利。董小姐本来想问香港到底能不能买，哪里是坑，没想到越聊越嗨，越聊越深。我自己觉得深受启发。谢谢香港朋友们的直言不讳。分享出来给头脑发热的地产朋友降降温吧，希望对你有帮助。主战场最近热销的都是在九龙市区，售价2w以下一尺，总价一千万上下的实用单位。一天成交315套，是因为上个周末集中开了两个新盘，新界还是不行，火的都是九龙。供应最集中的肯定是新界，可是新界带不起来的。供应量其实太大了，而且很多一手房都在香港奇怪的地方。算上二手，买家的选择余地就更大了。如果有朋友跟我说，他想买香港楼投资，那我也只会推荐他买九龙的一手或者次新楼。董小姐你问我，除了九龙，还有哪里可以推荐？其实更正确的问题是，九龙哪里值得买，九龙也有很多坑。启德，黄竹坑，将军澳，元朗和大埔， 这5大区域能占2024年香港新

过去一个月，华润置地变化特别多。年前，区域与地区公司合并缩减，三级管控（集团—大区—城市）变两级（集团—城市），组织架构调整的同时，就是密集的人事调整。当时华润对外公开说，“预计2月底前全部落实到位。”此时此刻，外界关于华润置地组织调整的文章已经很多，但在官方刻意低调的背后，华润各层级管理团队的变化虽值得高度关注，却相当碎片。不少华润的朋友告诉董小姐，许多内部变动信息都是割裂的，连他们自己也越来越看不懂华润了。这一局，主打一个“雾里看花”。‍‍‍‍‍很多朋友对此好奇，不止一次来问我，这个需求当然是要满足了。‍‍‍董小姐花了不少时间了解到，最近，华润置地大区总经理、城市公司总经理队伍已经基本落定了。接下来的3月份，华润置地的内部重心是，梳理盘点各地的项目总和操盘手。据内部的声音说，总部的态度是，要坚决提拔重用一批，分流一批，汰换一批。一些华润的朋友说，他们听到这个消息后，只剩“慌得一批”。还是看看已经发生的两个管理团队变化吧：‍‍‍‍‍‍先看区域总队伍。‍‍‍这支队伍调整的背景是，之前，华润置地从7大区（华北、东北、华中、华西、深圳、华南、华东）变为5大区（北方、中西部、深圳、华南、华东）。1、华北与东北合并成北方大区后，华中大区虽然取消了，但是，原华中大区总经理朱文刚赴任华润北方大区总。从职位上看，朱文刚属于平移调动。不过，有朋友说，按照华润目前这个“做虚大区”的路线图，到明年还有没有大区，都不好说。2、原华西大区总陈刚，担任新合并而来的中西部大区总。‍‍‍其余，深圳大区总（方朋）、华南大区总（王渊）、华东大区总（王昕轶）职位均不变。以上，就是目前华润置地5个区域的负责人站位图。插一句，有传闻说，原华北大区总经理凌晓洁可能赴任中华总工会任职，原东北大区总经理王勇调回华润置地总部。一切以官方消息为准。再来看看地区公司总经理队伍的变化。为了方便理解，我把华润地区公司简称为城市公

大暴雨即将过去的兔年，经历了人生中大暴雨的时刻。比如，第一次在陌生人面前像小孩一样嚎啕大哭。对方递过来一片纸巾：“好了别哭啦，这是干净的你用吧。”“好的谢谢。”“你做什么工作的呀？”“呜呜呜你管的着吗？”那一刻，好像大哭也不过是一个背景音。比如，哭完没多久，因为看到一些鬼马的漫画片段，又能哈哈大笑起来。比如，在最无助的时刻，听着摇滚摇摆身躯。幻想自己是革命年代的战士，正在经历煎熬——再疼我也不说，打死我也不说。想让我认输，门都没有。比如，每一次觉得难的时候，都有很多好朋友跳出来，推我一把，甚至帮我决策。他们说，“不管你怎么选，都是艰难的选择。”但要选择最正确的那条路，哪怕一路都是碎玻璃碴，流血也要走过。因此，在过去这一年里，即使经历过最低谷的时刻，最勇敢的时刻，最风平浪静的时刻，最得不偿失的时刻，也能从中发掘出很多钻石般的爱意和支持。它们一起构成了现在的我。这一年，做过两个印象深刻的梦。第一个梦，是夏末在三亚停留了快一个月。一天夜里，在奔腾的海边，枕着海上月光，梦见一头雪豹步伐沉稳淡定，紧紧跟在身后，无论怎么跑都摆脱不掉，让我紧张又惶恐。第二个梦，是深冬雾蒙蒙的北京，睡在落地窗边，梦见一头巨象在楼下仰起头，抬起鼻子，与我挥鼻告别，它的眼神哀伤，我也挥手，与之告别，心内酸楚。醒来后才意识到，原来一场梦，“不管结果如何，我都已经很勇敢了，我也不遗憾。”新的一年，请对我再慷慨一些吧。小确信有一天，我打开万年不登陆的围脖，发现一个读者连续发了几条私信说，董小姐为什么这一年产量减少了呀？这才惊觉，啊，原来真的有人会care我有没有多写些文章。好抱歉，其实2023年，工作并不是我的重心。或者说，工作这件事又被我当成一个小玩具，只是偶尔拿在手里掂量把玩下。行业如此，猫冬的心态，居然也影响到我。那么，新的一年，这种事不会再发生了。能让我燃烧好奇心的故事那么多，接下来，还是要好好做内容。好好