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3月14日，中国的地产头条是，杭州楼市继续松绑——全面放开二手房限购，撒出天量入场券。

“杭州欢迎所有人过来买楼”。‍‍

好多朋友来跟董小姐聊杭州楼市。

听到最多的声音是，这是一张王炸，目的是加热二手房交易链条，促进“卖旧买新”，最终刺激出一波杭州新房行情。‍‍‍‍‍‍‍‍

大家好像集体默认，二手房交易链条一定会传导到新房，想要新房热，先给二手房浇点油。‍‍‍‍

但是，董小姐有点不同看法，我们来更新一则楼市认知吧。

二手房—>一手房热传导规则，在2021年之前的杭州广泛存在。但是，在那之后，已经打了折扣。

杭州以往的逻辑是，大家卖掉二手房，转头去买新房；或者，多个二手房连环买卖，最后也一定会推动新房。

因为，那时候的二手房很难和新房PK。

但是，过去五六年，杭州楼市的扭曲发展，改变了这个热传导规则。

2016年—2021年，杭州房地产大爆发，在限价的刺激下，投资客汹涌入市，造就了后来的海量次新房。

当时有多嗨，现在就有多惨烈——这是以往历次地产周期都没有出现的景象。

目前，杭州二手房挂牌已经超过14万套，撒再多入场券也不嫌多。

那几年入场的投资客，现在都急于卖出套现。

杭州的朋友说，他们手上的房子，大多在90—130平，价格更低、位置更好、不限价的房子品质又比限价的新房好，几乎没怎么住过。

“董小姐有没有朋友感兴趣啊？”

问题来了。

一旦他们终于卖出去了，短期内，抛去那些真正有居住需求的，这群人再度入市的可能性有多大？

这个问题，因为没有发生，所以不好回答。

反正，我看到的是，不少人都在等着落袋为安，三十六计走为上。‍‍‍

杭州目前的基本牌面是这样的：

1、过去数年，一直海量卖地，新房供应一直居高不下。

2、杭州房价涨幅最大，基本在2016年—2021年这五年。

3、杭州为了迎接亚运会，全市大规模拆迁改造，新房不像北京、上海那样多分布在近郊，杭州全市各处，从远郊到市区，都有大量新房销售。

因此，现在的二手房有大量市区盘，且历史成本很低。

当新房成本明显高于二手房，新房还有限价，导致新房品质很多不如二手房的时候，这些都可能瞬间浇灭“买新”的热情。

简言之，在杭州，大家“卖旧”热情高涨，“买新”动力不足，传导机制可能会失灵。‍‍

以后怎么样，还得看外部人口增量能不能拉起来。但是数据显示，杭州每年的净人口流入已经放缓。‍‍‍

这一轮，各大房企要面临的头号议题都是，次新房压顶，不断冲击新房销售，破局越来越难。

杭州新政一出，信号很明确。

既然要让二手房先跑，那就跑一段时间看看吧。

有热度总比没热度强。

至于新房未来是否陪跑，不好说。

楼市认知是需要不断更新的。‍‍‍‍‍

有关杭州楼市是怎么走到这一步的，到底能不能买，哪里有坑，未来会怎样等等你们关心的所有问题，在《董小姐谈城市购买力视频课》里，都有底层的探讨和解答。

其实，除了杭州，我们还深度研究了合肥、南京、苏州、成都的楼市。

这是一门董小姐筹备近半年的课程，现在，它终于正式面世了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这两年，很多房企都强化了城市研究。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在这门课程里，有很多观察与结论是比较反常识的，就像对杭州解绑二手房，对新房传导机制的讨论那样。

之所以这么说，是因为这轮楼市巨变中，太多人在凭借惯性持有自己的观点。而很多公司会基于一群人的观点，来做投入或撤出的决策。

哪怕这个决策会影响一大批人的职业生涯。

而我们想做的是，挖掘出不一样的认知缝隙。‍‍‍‍‍‍‍‍

这是董小姐决定做这门城市课的第一个原因。‍

第二个原因，则更加现实。

一入地产深似海，很多地产职业经理人的职业生涯，从一开始就进入了“游击队”模式，在不同的城市辗转是常态。

这两年，开发商热衷组织架构变革，地方管理层经常打一枪换一个地方，城市总、区域总换防是常态。

而中基层团队要面临的问题是，做着做着，所在的城市公司就没了。那么，你是按照公司的意志换一个城市，还是继续坚守本地换个雇主呢？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这些场景，看似是做选择题，但其实并没有那么多选项。‍‍‍‍‍

大家的工作、生活也在这样的城市迁移中，徐徐铺开。

锚定一个城市的成本在变高，而很多人对一座城市的理解与判断，是非常碎片化和情绪化的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

过去多年，碰到过很多朋友来问我，某某城市能不能去。

这是我做《董小姐谈城市购买力视频课》的第二个原因。‍‍‍‍

入行十余年，结交了很多朋友，写了很多文章。

过去一直在用文字和大家交流，今年，也想尝试下新的方式，出镜去表达我最想表达的东西，可能更简单直接。

我还有一个私心，文章写了十几年，收获过很多夸奖，也被人赞过天赋，但文章就像一片片落叶随风飘散，热潮褪去，每一天其实都在重新归零。

而课程不同，它可以一直在这里，接受检验，是可以保存下来的那朵花。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

它一定不是最完美的，也无法让所有人都满意，但它一定是有价值与极用心的。

这门城市视频课，还凝结了台前幕后很多人的心血。

今天是我们正式把它推出来的日子，在此感谢过去在董小姐的视频课上，给予过支持与帮助的所有朋友。

现在，让我们来一场杭州、苏州、南京、合肥、成都的楼市认知更新之旅吧。