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文/檀扒爷

11月19日凌晨，身陷“破产”传闻的蛋壳公寓在美股的涨幅一度超100％，截至收盘，蛋壳股价大涨90.42%。而前一天，蛋壳公寓已经收涨75.18%。

据公开资料报道，蛋壳公寓2020年1月在美股上市，此后破发一路向下，最低点1.27美元，距离13.5美元的发行价，已经跌去了90%。

即便是连续两天的暴涨，也不能挽回蛋壳公寓持续处于风暴中心的现状。破产、跑路、高进低出、长收短付、租金贷引发的死循环，使得蛋壳公寓时刻处于“破产”边缘。

在公众媒体上，蛋壳公寓一遍遍重申自己不会跑路，但不论跑不跑路，蛋壳公寓已经无法仅凭自己的力量扭转局面。

蛋壳，需要一位“白衣骑士”，而似乎连续两天的股价异动，预示着有一位骑士翩翩而来。根据国内媒体引用的各位“知情人士”的说法。

这位骑士是——我爱我家。在之后扑朔迷离的“知情人透露”中，我们发现了不少自相矛盾的说法，似乎这桩生意中，我爱我家的态度始终若即若离。

那么，我爱我家真的有能力拉蛋壳公寓一把嘛？

为了搞明白这个问题，我们先要搞懂蛋壳的“裂缝”到底有多大？

实际上，蛋壳公寓并不是第一次登上热搜。

早在2018年8月下旬，就有媒体诟病蛋壳公寓的“租金贷”套路，只是彼时一大批中小型长租公寓跑路暴雷。蛋壳公寓还是行业中“负责任”的典型。

所以媒体的用词非常收敛：“租金贷”是长租公寓经营扩张的王牌，只是蛋壳公寓的打法似乎有些过头。

而此后的800多天时间，蛋壳公寓的口碑急转直下，从一开始的“有点过头”到前几个月的“罪该万死”，再到现在的“濒临破产”。

蛋壳公寓回应说：憋瞎说，没见人家这几个月净拆东墙补西墙呢吗？！

实际上，据财新网的调查报道，10月下旬，蛋壳公寓的账面上就已经没钱了。即便是在社交媒体平台一遍遍的给大家吃“安心丸”，也避免不了旗下租客的断网断电。

好在，理论上讲，蛋壳公寓还是有一线生机的。蛋壳2020年1月赴美上市，按理说上市之后，蛋壳的资金压力能宽裕很多。

但圈到钱的蛋壳公寓，急吼吼的声称要搞一个长租公寓投资基金，最后陷入“空手套白狼”的质疑声中，最后创始人被带走调查至今。

这一顿迷惑操作外人看着不明所以，实际蛋壳自己知道，上市不是目的，搞基金也不是目的，目的是活下去。

据统计，蛋壳公寓2015年的规模是2434间，转眼4年变成了43.83万间，扩张179倍，平均一年翻45倍。

本身蛋壳公寓的规模短时间内冲的太猛，此前同行暴雷时蛋壳并购收获颇丰，大小广告也是线上线上铺满，这样的猛冲外人看了，觉得一个长租公寓巨头正在冉冉升起，实际一算账，背后全是窟窿。

据蛋壳公寓的财报，到今年第一季度，蛋壳的现金及现金等价物为8.26亿元，但总负债达90.27亿元，资产负债率高达97.06%。

很难想象，手里仅有8个多亿的蛋壳，能欠下90多亿的债务，大家知道，房地产企业的负债率确实要高于其他行业，打个比方，互联网行业的负债率是40%，这没问题，房地产企业的负债率是80%，这也没问题。房地产企业手里的土地，确实可以撑起这些债务。

但关键问题是，蛋壳公寓也不是房地产企业啊，手里没硬资产，蛋壳是怎么把债务堆积到90多亿的？

这就必须说到租金贷，之前我们说了“租金贷”是长租公寓经营扩张的王牌，那是以前，要是现在谁还明目张胆的说这个话，估计马上会请喝茶。

本质上，租金贷标的是人，房东和长租公寓双方都有与资金博弈的资本，唯独租客没有，于是房东和长租公寓双方组局，实际将所有的风险转嫁给了租客。

这种操作听上去就非常邪恶，但前些年舆论评价还说“租金贷”是伟大的金融创新，现在又统一口径罪该万死，可见市面上最不缺的就是马后炮。

最近一年以来，高层一直说要消解风险，按照之前的思路来讲，把风险抹匀是最好也是最简单的办法，这样的话“租金贷”还能活个几年，但明眼人都知道，当年美利坚的“次贷危机”就是风险被无限抹匀后爆出的大炸雷。

所以目前的情况很明确，蛋壳的颓势不是一脚滑倒的不小心，而是在趋势背景下的基本面抽离，这一天蛋壳肯定想过，但绝对没想到的是，来得那么彻底。

以上，我们目前来看，蛋壳总负债90.27亿，资产负债率97.06%，前来接盘的白衣骑士其实只要将蛋壳的总负债消减到40%左右就能化解这场危机。

不过话说回来，这50多个点的负债率，代表着将近50亿的现金，这份真金白银，放到一般中小型房地产企业也是腿肚子打转，地主家也没余粮啊。

那我爱我家手里，有没这份余粮呢？

正好，我爱我家也是上市企业，根据4月30日发布2019年报，我们知道，我爱我家对于收购蛋壳公寓这件事，显得有些“有心无力”。

2019年全年，我爱我家的营业是112亿，利润是11.6亿，主营业务分布见下表：

上图可见，我爱我家的经济业务贡献占到了总营收的51.01%，另外，经济业务占营业成本的比重是48.27%，绝对主营中的主力。

说白了，一二手房中介是我爱我家的基本盘，而且这典型的是个“辛苦活”，投入的多收入就多，可见，一二手房中介目前的竞争还是规模上的竞争，这一点上，我爱我家对比市场上其他中介巨头，没有什么特殊性可言。

还有，根据年报中的数据，我爱我家手里有25亿货币资金，另外还有22亿的投资性房地产，这两部分基本就是我爱我家马上能动的全部家当：

那么这就带来一个很有意思的问题，如果此次我爱我家收购蛋壳，那么它是否做好了主营业务大减的准备？

实际上，只要沿着我爱我家的财务数据细究，就会发现这个问题其实无需讨论。根据年报，我爱我家的资产总值是194.92亿，其中，总负债是91.42亿，资产负债率46.9%。如果我爱我家真的要出手，不但今年的主营业务会受到重创，公司“钱袋子”也会被掏空，甚至连短期负债的偿还也要靠发债来换。

总结来讲，本来一家公司好好挣点辛苦钱，何必上赶着找刺激呢？再说，这个时间节点也不对啊。

不过话说回来，根据多个“知情人士透露”，我爱我家方面确实在于蛋壳公寓接洽，这是为什么？

首先，我爱我家也有长租公寓业务，据公开资料报道，截至今年上半年，我爱我家的长租公寓业务的规模为25.3万套。

按理说规模并不小，但在2020半年报上，长租公寓仍然难觅其踪，实际上，这一点可以理解，此前长租公寓处于风口时期，“租金贷”和一系列政策倾斜使得长租公寓的前景非常壮阔。

不只是房产中介公司，甚至大部分地产开发商都在布局长租公寓，但随着2018年行业洗牌之后，再到前段时间“租金贷”叫停，长租公寓行业已经回归到本来面目——只是二房东而已。

这门生意，其实自古就有，兜兜转转几百年只是混口饭吃的行业，并不是什么诱人的利润增长点。

另外说一句，我爱我家的半年报一出，被业界解读为“上市以来最惨”半年报，其中，净利润同比降89%，二手房业务收入同比降34%，长租公寓业务收入同比降15%。

以上，我爱我家的主营业务都岌岌可危，还有心思倒腾别人家的长租公寓？打死你我都不信。

那么，说到这里，我爱我家为什么要与蛋壳接洽？答案是，这可能是一桩不可拒绝的“任务”。

据《经济观察报》报道，最近一周，受北京市相关部门邀约，多家长租公寓参与商谈接手蛋壳事宜。”我爱我家包括董事长、总裁等高管多次洽谈接手蛋壳公寓事宜，目前我爱我家正核算财务成本问题。

这让我想起了泰禾与万科的情感纠葛，同样的剧本，泰禾深陷危机，消息人士放出风声，万科即将接盘。兜兜转转万科推辞不得，所以为泰禾立下几桩“不可能完成的任务”了事。

我爱我家如果真的被逼到这一步，相信他会采取与万科相同的做法。

以上，蛋壳的结局也是同样，目前来看，蛋壳需要的救命稻草实在太粗壮，粗壮到可能压死几位接盘者，所以最后最可能出现的情况是国资牵头坐庄，几家规模较大的长租公寓参与分食，才能将蛋壳的风险消化于无形，我们拭目以待。

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作者：檀扒爷  编辑：景枫

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