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2020年8月13日，贝壳找房成功登陆纽交所，成为“中国居住服务平台第一股”。开盘首日，贝壳股价上涨87.2%，市值达到422亿美元。

今年8月13日，贝壳已经公布了2021年第二季度财报，贝壳股价当天最低触碰到17.4美元，连续多日跌破发行价。

上市一年，贝壳大起又大落。上市不到三个月，贝壳股价从20美元暴涨到79.4美元，市值最高达到 900 亿美元，远超万科、恒大。但随着创始人左晖不幸离世、房地产行业调控增加，反垄断风潮，以及整个中概股环境的低迷，贝壳股价一路震荡下跌。8月5日，贝壳第一次跌破发行价，市值蒸发了4000亿人民币。

但贝壳的麻烦还不止于此。房地产行业的调控还在继续，降温也将持续。挥别高速增长，贝壳亟需找到新的“难而正确的事”。

不完美的财报

8月11日，贝壳公布了2021年第二季度未经审计的财务业绩。

先看一些亮点数据：

首先是交易额（GTV）大幅提升。2021年Q2贝壳的GTV达到1.22万亿元，同比增长 22.2%。2021上半年，总GTV达到2.29万亿元，同比增长达72.3%。

其中，二手房GTV为6520亿元，同比增长11.7%；新房GTV为4983亿元，同比增长32.3%；新兴及其他业务GTV为706亿元，同比增长80.5%。

其次，在GTV“强劲增长”的推动下，贝壳净收入也有了提升。财报显示，Q2贝壳净收入达到242 亿元，同比增长20%，也超过之前预期“225-235亿”的区间。2021年上半年，贝壳总净收入为449 亿元，同比增长64.6% 。

三大业务中，新兴和其他服务的净收入贡献了7亿元，业务增长幅度最高，同比增长达到50.6%；新房交易净收入达到105 亿元，同比增长31.9%；二手房净收入为96亿元，但增速放缓，同比增长仅为4.9%。

除此之外，2021年上半年，贝壳门店数量为52868家，比一年前增长 25.1%；代理商数量为548600人，增长20.3%。移动月活跃用户 (MAU)平均为5210万，同比增长33.5%。

但贝壳Q2财报的数据并不完美，尤其是净利润、毛利率双双下跌。

虽然2021年上半年总净利润在增长，但贝壳Q2的数据却非常“拉胯”。财报显示，2020年Q2贝壳净利润为28.39 亿元，今年Q2则为11亿元，同比大降61%；而调整后净利润为16.38 亿元，同比大降60.7%。

另一方面，贝壳Q2毛利也大幅下降。2021 年Q2贝壳毛利润为53 亿元，毛利率为 22.1%，而在2020年，这两个数据分别为66 亿元和32.5%，毛利润和毛利率同比分别下降19.7%和32%。

在净利润下降的同时，成本却在增加。财报显示，2021年Q2贝壳运营成本为188 亿元，同比增加38.6%。

最后，对于2021年第三季度业务展望，贝壳也给了一个谨慎的数字：公司预计总净收入将在人民币145亿-155亿元之间，同比下降约24.6%-29.4%。

虽然贝壳在Q2取得了一定成绩，但大跌了60%的净利润、以及对未来谨慎的预期，依旧给投资人带来一定恐慌。贝壳Q2财报发布后，股价大跌6%。摩根大通宣布将贝壳的评级从“跑赢大市”下调至“中性”，目标价从86美元下调至24美元。杰富瑞也将贝壳的目标下调至22.4美元。

“史上最严监管时代”

在解释毛利率下降原因时，贝壳在财报中称：“成屋销售市场受到一系列市场降温措施的影响，导致成屋交易收入对总净收入的贡献相对较低。”

实际上，近一年房地产行业都在经历“史上最严监管时代”：2020年8月，“三道红线”出台；十四五规划再次强调“房子是用来住的、不是用来炒”，要“稳地价、稳房价、稳预期”；12月底，央行明确房地产贷款集中度管理，一二线城市出现银行个人住房贷款直接停贷的情况。

而据中原房地产研究中心统计，2021年1至7月全国房地产调整多达352起，上年同期则为336起。

据贝壳研究院报告显示，随着二季度对于“经营贷”排查、银行额度收紧等资金端调控政策的推出，以及一系列房地产市场调控政策的发布，新房市场二季度成交量增速降到2019年水平。

对二手房的监管也在加强，比如，打击经营性贷款非法流入房地产领域，上调首套房和二手房房贷利率。今年2月，深圳首创“二手房指导价”，要求银行按照指导价格贷款。

月成交5000套是深圳楼市的“荣枯线”。据乐有家研究中心数据统计，在“指导价”实施后，深圳2-6月二手房成交量分别为4166套、6789套、4877套、3027套、2575套，除了3月份数据反弹，深圳其余几个月交易量均低于5000套。

除了成交量骤降，深圳二手房价格也被调控。国家统计局数据显示，深圳二手房价格指数环比下滑0.1个百分点，据媒体报道，这是自2019年7月以来，深圳市二手房价格指数的首次下滑。

二手房市场降温直接导致房产中介生存受到挑战。据深圳房地产中介协会统计，截至今年6月，深圳持牌中介人员数为45458人。2021年1-6月份以来，从业人员数量同比下滑了11.8%。

网上也有爆料，近日深圳一家地产中介老板卷钱跑路，后被指出是贝壳平台加盟店德佑地产门店。据《证券时报》报道，德佑回复称已成立专项小组，正全力协助经纪人追佣。

但这仅仅是开始，房地产行业更多监管和调整政策，在今年下半年推出。

据中原房地产研究中心统计，2021年7月份，全国房地产调控政策呈现井喷态势，高达66项的调控政策创年内新高。

7月23日，住房和城乡建设部等8部门联合印发了《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员，行业所有参与方全部被纳入监管，“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”。

房地产行业数据在进一步“回落”。据自媒体“未来可栖”统计，7月份头部房企出现销售额集体下降，万科、融创、恒大、绿城、新城控股等企业销售额环比降幅均超过20%，“虽然7月是往常说的淡季，但大规模的‘跳水’的确不常见”。

据乐有家研究中心数据显示，7月深圳二手房过户2557套，同比下跌81%。深圳二手房成交量已经是4连跌。而在日前国家统计局刚刚发布的《2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中显示，一二三线城市的商品房涨幅均出现回落。

在Q2财报发布后的投资者电话会议中，贝壳董事长兼CEO彭永东表示，根据贝壳研究院的分析，下半年整体信贷环境收紧，各地限价等调控政策效应会逐渐显现，整体房地产交易预计会继续降温。

贝壳的烦恼

除了受到监管和房地产行业大环境的影响，贝壳还有其他的烦恼。

2018年4月贝壳成立，它打破了房产中介线上和线下的界限，炒红了ACN模式（Agent Cooperate Network）。但因和链家的关系，贝壳一直被行业质疑垄断，“既做裁判，也做选手”。

在今年阿里因垄断被罚182亿后，“反贝壳联盟”的发起者和坚定推行者、58同城CEO姚劲波在朋友圈称："房产交易领域有更明目张胆的二选一包装成自愿，强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿（4%标准）。”

4月13日，市场监管总局约谈了34家互联网企业，要求各平台企业要在 一个月内全面自检自查，逐项彻底整改。贝壳位列其中。

5月25日，路透社报道“中国市场监管总局已对贝壳找房启动反垄断调查”，贝壳紧急辟谣，贝壳美股盘前股价一度跌超9%。

在最新的投资者电话会议上，彭永东表示，贝壳已经积极配合相关部门，认真自查和整改。而贝壳新任命的董事会执行董事、CFO徐涛也表示,目前贝壳未接受任何与反垄断问题相关的正式检查。

除了解释涉嫌反垄断问题，贝壳还解释了“中介费用调整的传闻”。

据财联社报道，7月底，一张“最新指示称房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍”的截图在网上流传。一般而言，贝壳的中介费按照房款总额的2.5%来计算，也有媒体报道中介费为2.7%，市场比较好的地区甚至能到3%。

截图传出后，链家、我爱我家、中原地产、21世纪不动产等多家公司迅速对外辟谣称“没有接到相关通知”，但有不少人人为，这是监管即将规范二手房中介交易费用的信号。

而在电话会议上，徐涛再次表示：“在与住建部沟通求证后，住建部明确回应此前并不知道这样的消息。”

但不可否认，贝壳已经进入“一个量价调整时期”，快速增长、高利润阶段结束了，精细化运营时代开始了。

寻找新的“难而正确的事”

“做难而正确的事”，这是媒体给贝壳已故董事长左晖的标签，把客户放在首位，把尊严还给房产经纪人，打造一个极富战斗力的团队，这是左晖20年来一直在做的难而正确的事。

在新的历史阶段，贝壳要找到新的难而正确的事。

“在高速增长的市场环境里，经纪人往往聚焦‘签单’，而下行的市场更有利于我们进行精细化管理，做品质和效率的提升。”彭永东称。

而Q2财报也在一定程度上透露，贝壳推动的长链条、多角色ACN模式有了初步的成效。上文提到，2021年Q2贝壳运营成本为188 亿元，其中94 亿元用于支付关联代理和其他销售渠道的佣金。

据彭永东透露，第二季度贝壳52868家门店中，约30%的新增门店来自现有门店店东创业，过去12个月GTV超过5000万温饱线的门店数量超过19500家，占比37%。

除了做精细化运营，贝壳也在推以家装为代表的新兴业务。

在今年3月的投资人电话会议上，彭永东介绍了贝壳包括家装和金融的两大新兴业务，并表示“2021年贝壳将重点打造在家装服务的核心竞争力”。

贝壳在家装领域也有了一定突破。今年6月，成都贝壳家居有限公司成立；7月，贝壳宣布收购“圣都家装”100%的股权；贝壳旗下的“被窝家装”SaaS系统V1.0也全面上线，在北京完成834单。

彭永东强调：“贝壳是国家‘房住不炒’政策及各地调控政策的坚定支持者、维护者和践行者。”

“任何组织都有自己的低点和高点，有至暗时点也有高光时刻。在高点有多么的冷静，在低点就有多么地坚定。”彭永东称。市值蒸发4000亿后，贝壳需要在降温的房产交易市场中找到新的“难而正确的事”，创造新的增长故事。