6月第一周是全美房地产周，我们汇盛金融再次应邀参加全美REIT大会。300多家REIT（房地产信托基金），涵盖全球房地产行业各个细分领域的头部企业都来参会交流。全美REIT协会诞生于1960年9月份，当时美国总统艾森豪威尔签署法令建立房地产信托基金行业。在他签署法律后的第二天，全美REIT协会在华盛顿成立，并开始在纽约举办年度大会交流。本次会议应该是第63届年会，和巴菲特老先生的伯克希尔哈撒韦公司股东大会的历史不相上下。当然不像股东大会是对股东免费参加的，今年的REIT大会门票比往年贵了很多，除非是专业投资人和赞助商，否则门票是3,500美元一张。希望能够分享在这次会议上学习到的很多有意思的信息。全美REIT大会开幕现场一、房地产市场目前的严峻形势可以说，目前美国和全球房地产行业面临严峻的挑战。在现场做分享的各大房地产公司高层基本上都说了同一个主题：利率高涨，降杠杆。美国在去年年初的联邦基金利率还是零，房地产基金借款利率也就是3-4%。（大家可以参考我去年前年写的美国房地产市场分析文章）。过去一年多，美联储加息10次，有史以来最暴力加息。联邦基金利率到了5%以上，房地产公司借款利率到了10%左右。对于很多房地产公司来说，目前是非常困难的时刻。很多物业租金收益率也就是4-7%，勉强覆盖利息成本。一些比较激进的房地产公司已经从大会上消失了。很多公司在被迫卖出房地产止损。比如旧金山的办公楼最近多笔以2-3折成交。旧金山最大的拥有1,100多个客房的联合广场酒店业主刚刚违约被银行清零接管。目前还在经营房地产的美国公司都在减少借款，归还高利率贷款，等待经济下行周期的见底。二、传统房地产向现代房地产转型本次会议最大的感受就是“传统”房地产在不断被淘汰，“现代”房地产在取代传统房地产。美国传统房地产的定义包括四大类：办公楼、居民楼、零售、工业物业。一个最新的统计数据显示美国传统房地产在全

作为香港以及亚洲最大REIT，$领展房产基金(00823)$ 在上周宣布供股，以每5个基金单位配1个单位。这也是该REIT成立以来首次进行配股。同时，每个供股基金单位的认购价为44.2港元，较2月10日的收盘价62.8港元折价近30%。2月13日，领展房产基金恢复交易，开盘即大跌15%，收盘价格54.75港元，跌幅12.82%，仍较认股价高23.87%。点击查看供股公告原文何为供股？港股的供股相当于A股的“配股”：上市公司向现有股东提出要约，让股东可按其现有持股比例认购新发行的股票。股东可以行使供股权从而维持本身于发行人的持股比例，也可以将供股权在公开市场上发售。点击了解《香港市场的“供股”是什么》简单的说，就是现有股东按照一定价格（一般低于市场价格）认购新的股份。几个关键点：供股发起人：公司供股对象：所有股东资金流向：公司港股中，“供股”与“配股”的区别，主要就在这几个点。一般来说，供股对大部分的股东都没有吸引力，也没有实际的好处。供股的效果是，公司已发行的股份总数目会增加。因此，每股净资产、每股盈利等这些以每股衡量的指标就会被摊薄，如果在股价不变的情况下，市盈率（P/E）等估值指标就会上升。有些公司，甚至通过供股结合其他“财技”，来进行利益输送，最终还是损害中小股东的利益。从公司的角度看，如果所有股东都参与供股，那公司整

$领展房产基金(00823)$ d 行政总裁王国龙在”香港交易所走近上市公司系列峰会”主题演讲中，分享了领展如何从首家在香港上市的房地产信托基金，跃升成为目前规模超过2000亿、亚洲市值最大房托的发展里程。他说，领展在每个关键发展阶段都保持着良好的记录，并一直努力在变化中的市场环境寻求增长。他感谢香港监管机构创造了一个有利房托行业发展的环境。他更认为，要吸引更多投资者和发行人参与，从而使香港房托市场更加成功，当局应要把房托纳入内地与香港证券市场的互联互通计划，并解决准发行人的痛点。例如，上市时将资产转移到房托架构时豁免印花税，以及允许房托以公司而非信托形式成立。以下为发言重点，讲辞全文只有英文版本。领展于2005年11月25日在香港交易所上市，开启了香港房地产信托基金市场的新篇章。17年过去，领展跨过了多个发展里程碑，至今已成为以市值计亚洲最大的房地产信托基金，物业组合总值超过2000亿港元，涵盖零售设施、停车场、办公室及物流中心，分布中国内地、香港、以至英国伦敦和澳大利亚悉尼及墨尔本。领展的故事犹如香港市场发展的缩影；领展在每个关键发展阶段都保持着良好的记录，并一直努力在变化中的市场环境寻求增长。领展1.0领展的核心能力在于投资组合管理、资本管理和资产管理三方面。于2005年在香港上市之初，领展当时旗下物业组合有180个商场及停车场，但资产组合正面对着物业老化、消费者满意度不高、以及商户组合未能完全切合市民生活方式转变等问题，因此能够提升及优化业务组合是领展当时最迫切的任务。经过多年努力，领展这方面的成绩有目共睹。透过广泛的市场调查及灵活的资产管理策略，领展不但为顾客提供更优质的购物休闲体验，也透过社区营造项目将商场及周边空间建成社区中心。领展迄今在香港已投资超过90亿港元完成93

REITs房地产投资信托在美国市场是一个相当大的投资品种，发展到现在已有众多类型。通常来讲，我们可以把它分为两大类——股权型REITs和抵押债券型REITs。前者，本质上倾向于周期性，可能对衰退和经济衰退期敏感；而后者，本质是贷款，利率的变化和信用风险将决定其收益。 通胀大环境下，投资者越来越注重寻找抗通胀的投资品种。房产自然是最保值的产品之一。 1992年-2007年，REITs产品的表现（年化收益率）超过了股市、债市以及大宗商品。 而在美联储一直认为“通胀是暂时的”2021年（不愿加息），REITs的表现$不动产信托指数ETF-Vanguard(VNQ)$ 也超过了同样宽松环境下的$标普500(.SPX)$ 10%以上。 这就说明市场对去年的通胀早就开始忌惮。我们以过去1年为时间维度，对比了住宅类的几只较大的REITs，$阿湾物产(AVB)$ $UDR不动产信托(UDR)$ $埃塞克斯信托(ESS)$ $资产住宅公司(EQR)$ $MAA房产信托(MAA)$ ，均远远跑赢标普500指数。 然而，美联储终究还是认错，开始了紧锣密鼓的加息，并将市场预期一再提高。 紧缩周期会对REITs产生什么样的影响？ 人们普遍认为，贷款利率

本文由@原榭hara 原创，请尊重知识版权。什么是REITs？它到底是何方神圣，能吸引那么多人参与？2021年5月14日，上海证券交易所与深圳证券交易所供批准了9支“公开募集基础设施证券投资基金”，是中国第一次批准发行的公募型基础设施证券投资基金，开启了中国资本市场的全新的一个小宇宙。（PS：早在2015年，中国就发行了第一只公募REITs，叫“鹏华前海万科REITs”，但它不是基础设施领域的REITs，是地产领域的REITs。）首批次核准上市的9支基础设施REITs信息如下：新批准的这批“公开募集基础设施证券投资基金”，就是俗称的基础设施“REITs”。到底什么是基础设施REITs？来，小妖灵先罗列文绉绉的上海证券交易所的官方定义： “我国公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施REITs在证券交易所上市交易。 基础设施资产支持证券是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。” *信息来源：上海证券交易所，http://www.sse.com.cn/reits/home/c/c_20210129_5313206.s