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$碧桂园(02007)$ $融创中国(01918)$ $万科企业(02202)$ 

最近，恒大的债务违约事件不断发酵，投资者众说纷纭、人心惶惶，市场对于地产股的情绪也不佳，导致了地产股的持续下行。

但是，内房股终于止跌啦！！！！

在TOP20大市值个股中，除停牌的中国恒大和合生创展、以及下跌的万科之外，其他房企全数飘红。融创中国涨幅近5%，碧桂园、华润置地、龙湖、龙光、金茂以及绿城也有不错的表现。

政策导向一直都是导致房地产大幅波动的重要原因。毕竟恒大危机的产生是由很多因素叠加产生的——恒大自身高负债面临融资收紧，同时再加上资管新规、三道红线以及销售回款资金限制等。

那么，房地产最近的表现如何？房地产的未来要如何发展？今天我们就来聊一聊这个话题。

一、行业数据大幅下滑

今年上半年的全国商品房销售数据表现大好。

根据相关部门统计的数据，今年上半年，全国商品房销售额创历史新高，达到了9.3万亿元，同比增长38.9%；商品房销售面积约8.9亿平方米，同比增长27.7%。

然而从6月份开始，受到因城施策、信贷环境收紧等因素的影响，涨幅呈收窄趋势，销售数据开始疲软。因此，有不少人预测今年的“金九银十”可能并不能如期到来。

事实也的确如此。

随着地产的不断暴雷，7-9月，百强房企销售业绩已连续三个月下跌。今年9月，对房地产来说本该是“金九”的月份，业绩却同比下降了36.2%。

地产业绩的下降可能是由于疫情影响逐渐削弱、消费需求释放，因此去年同期销售业绩同比基数回升导致的；外加今年下半年以来整体市场环境就比较低迷，共同“造就”了如此之大的跌幅。

若是接下来的第四季度不能打一个翻身仗，房企可能又会受到新一轮创伤——受到回款限制，资金回笼将会成为一大问题，如何偿还负债可能又是房企需要面临的更为紧急的问题。

二、自上而下全方位管控

房地产行业的数据下滑大部分原因是受到了政策调控的影响。房地产的调控体现出自上而下、全方位、呈体系化管控的特点。

在国家层面上，有针对房企的“三道红线”政策，也有涉及房贷的“集中管理制度”，今年上半年更是升级了土拍规则推出了“集中供地”政策；

在地方层面上，有“房地联动机制”，有针对新房市场的“四限令”，也有针对二手房市场的“二手房指导价”。从土地市场到新房市场再到二手房市场，管控政策不断优化和深入。

那么，这些政策都是什么意思呢？又分别造成了什么影响？在这里给大家简单介绍一下：

1. 三道红线政策

这个大家应该比较熟悉，是从今年1月1日起全行业推行的限制开发商融资的政策。

三道红线针对所有的开发商划分出三个标准，也就是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%和现金短债比小于1；又由这三个标准分为了红色、橙色、黄色和绿色档，不同的档有不同的限制。

三道红线遏制了房企通过举债扩大规模或进行债务偿还的行为，房企只能依赖于销售回款。同时，降负债也成了各大房企的主要任务。

2. 集中管理制度

集中管理制度是针对金融机构提供的房地产贷款进行额度限制，同时对房企的融资规模和购房者的贷款规模进行控制。

集中管理制度将银行业金融机构分为五档，不同的档有不同的房地产贷款和个人住房贷款占比上限。如果说三道红线是对资金需求端进行管理，那么集中管理制度就是在资金供给端进行收紧。

3. 集中供地

集中供地是针对土地出让推出的新政策，主要表现在集中发布出让公告和集中组织出让活动两个方面。集中供地要求重点城市对住宅用地集中公告和供应，各类市场主体和消费者都能充分掌握行业信息，房地产行业更加透明。

4. 房地联动机制

我们以北京市为例，房地联动机制把地价和房价综合起来调控，将房屋售价的引导提前到了土拍环节。在集中供地环节，开发商就需要对价格作出上限承诺，今后以此指导价进行房屋销售。

也就是说，开发商在土拍阶段就要提前考虑利润空间。与“限竞房”相比，开发商拿地更加健康理性，降低了提前透支利润后而偷工减料降低成本的现象产生，有利于提高房屋品质。另一方面，房地产价格也更加公开透明，维护了群众的合法权益。

5. 四限令

所谓四限，是指限购、限外、限贷和限价；四限令是为了抑制投机投资性需求而采取的针对房地产的调控政策。

6. 二手房指导价

为了防止一二手房价格倒挂倒逼新房抢购和集体涨价的行为，部分城市已出台了二手房交易指导价相关政策来贯彻房住不炒的方针。

综上来看，上到国家、下到地方政府，对于房地产的调控可谓是环环相扣、步步紧逼，全方位覆盖。

三、房地产未来的发展在于稳定

那么，政策对房地产全方位施压，房地产要因此一蹶不振了吗？我想不是。

以目前的情况来看，房地产市场从做大→做强→才能稳住脚跟逐步变成了立住脚跟→做强→才能做大；先立住脚跟、再平稳发展也是现在对房地产进行调控的预期。我国房地产经过漫长的发展在我国也拥有绝对的经济地位，行业本身并不差。对其调控也绝不是为了打击，而是为了房地产更好的规范和发展。

我们再说回房企暴雷的事情，这是个别现象，并不是全行业瘫痪。借用龙湖董事长吴亚军的话来说，“债务如酒，喝时一时爽，吐时翻肚肠”，因为自身高负债而暴雷是必然的事情，但也有一些本身财务数据优秀且健康的绿档企业值得肯定。所以呢，我们也不能够以偏概全全部被情绪牵着鼻子走。

当然，通过地产事件的发酵和自上而下的调控政策发布，房地产行业的内部分化将进一步加剧，“大而不倒”的局面可能也会被打破。政策宽松后地产收益率就急速抬升的现象也难再产生，房地产爆发性增长的时代已经成为过去，取而代之的可能就是细水长流的平稳发展了。

四、总结

地产事件的背后，并不是系统性风险，而是结构性扰动。那些本身拥有健康财务数据、踏踏实实搞经营的“乖小孩”或许能够乘着集中供地的东风来回回血(毕竟现金流充足，同时也能以更便宜的价格拿到土地)。所以说，当步子迈大了、已经扯着蛋的公司走下坡路的时候，乖小孩的春天或许就来了。

【港股打新动态】

和誉-B(2256.HK)于今日公布中签结果，并于明日正式挂牌上市。配售结果显示，和誉一手中签率13%，认购8手稳中1手，国配倍数以及公开认购倍数均不高，也并未启动回拨。

微泰医疗-B(2235.HK)将于10月18日公布配售结果，并于10月19日正式上市。

【港股小课堂】

前几天我们学过了什么是蓝筹股，那么今天呢，我们来学习什么是“红筹股”。

红筹股是指在中国境外注册、在香港上市的带有中国大陆概念的股票。那么就会有朋友问了，什么叫做“带有中国大陆概念”？带有中国大陆概念就是指中资控股和主要业务在中国大陆。

红筹股已经成为了除了B股、H股以外，内地企业进入国际资本市场进行筹资的重要途径。

那么，红筹股和H股都是在香港上市，它们之间的区别又是什么呢？它们的根本区别在于注册地和归属地的不同——红筹股是在境外注册和管理的，属于香港或者海外公司；而H股是在内地注册和管理，属于中国大陆公司。

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