4月地产开发投资3.5万亿元同比下降6.2%,如何解读?
按照居民中长期贷款来看,一月确实出现了较为示著的口暖,三1~4月的居品中长期贷款除了3月基本都处于近十几年比较低的水平,居民中长贷的下降更是仅仅只有几次,就在舆论媒体大幅宣传回暖的3月之后,很快迎来了下跌,说明市场的信心恢复并没有预期那么好。
为什么必须要观察居民中长期贷款呢?地方银行以及房企,甚至包含投资者,都是吃得以土地财税,房地产信用和抵押贷款,房企以房地产为媒介的资金池,以及靠后来者以更高价格置换自己负债的投资者,无疑最终的接盘者都指向后来的居民,普遍来看,房价收入比中小型城市超过10,大中型城市超过20,大型城市超过接近和30,居民也不能把钱变出来,只能靠加杠杆来实现接盘,这就导致了地方、房企、银行、投资者的收益非常取决于居民的信贷增长,尤其是中长期信贷需求的增加,本质上如关于通缩回答中的杠杆转移游戏,居民不加杠杜,这个游戏就很难玩下去。
房地产在不依赖居民加杠杆接盘下还可以怎么玩呢?
1)土地财税,依靠国企和地方平台负债来大量接盘土地,可以短期维持地方的财政收入,代价是企业杠杆的快速攀升。
2)银行,限制提前还贷,同时给房企、国企、城投输血,增加市场的货币供应量,至于以后城投的偿债问题,可能还考虑不了那么远,比如今年借1万,到期营收1万爽500,到了明年再借3万,企业还了1万零500还有1.95万可以拿去花,长期呈现幂指数指数级别上涨。
3)房企,要么降价出清,现在不太允许降的太快,要么银行继续输血,同样可以参考城投的输血模式,实际资不抵债这东西只要玩不崩都不会被发现,估值么,恒大刚刚不好2块”甩卖“掉了所谓估值600亿的资产。
4)投资者,要么降价割肉出售,尽快把资产变成现金,要么继续吃者高昂的存量贷款利率,最惨的大概还是20~21年投资的群体,高房价高利息,现在市场在逐渐收缩,越来越难出手。
这里比喻改进了一位读者的评论,四个人打麻将,都想赚围观者的钱,最后围观者带着仅乘不多的钱不参与,这四个人要么打白条,要么赖账,都在等着后来者拿钱进来瓜分。当然很多人不允许房地产出清可以说出很多理由,但问题是现在拿银行信贷输血和地方隐形债激增的情况下,毕竟银行也不是自己钱,真的比房地产降价出清更好吗? @小虎AV @小虎活动 @爱发红包的虎妞
修改于 2023-05-16 15:46
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