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A股房地产板块126家上市公司中62家发布2021年业绩预报，其中超六成预报将出现亏损。

中国房地产公司的分化正在逐渐加剧。

Wind数据显示，截至2月18日，按照申银万国房地产行业分类，A股房地产板块126家上市公司中62家发布2021年业绩预报，其中超六成预报将出现亏损，包括：华夏幸福（6000340.SH）、中天金融（000540.SZ）、新华联(000620.SZ)、嘉凯城(000918.SZ)、华远地产(6000745.SH)等。

预期盈利的有央企大悦城(000031.SZ)、华侨城（000069.SZ）、国企金隅集团（6001992.SH)等公司。

2021年新冠疫情仍在肆虐，政策收紧，融资困难、资金链紧张，市场低迷的环境下，中国地产板块经历了 “至暗时刻”。据中原地产研报，2021年全国各地楼市调控达到651次，创历史纪录。

据国家统计局发布2021年中国经济的初步核算数据，2021年国内GDP较上年增长8.1%，而房地产对GDP的贡献率由2020年的7.34%回落到6.78%。

反映在公司层面，2021年中国恒大（3333.HK)市值跌了近9成，世茂集团（0813.HK)市值跌了近8成，雅居乐（3383.HK)市值跌了近6成。龙头房企万科（000002.SZ)、碧桂园（（2007.HK)等也逃不过市值下跌。

中国恒大（3333.HK)、中国奥园（(03883.HK)、阳光城（000671.SZ)多家头部民营房企也相继爆出债务违约。

但进入2022年，政策的暖风接连不断地吹向房地产板块。市场调侃房地产股的“速效救心丸”来了。

首先是2022年初，央行、银保监会联合对金融机构发布通知，要求银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。同时相关并购贷款不再计入“三道红线”。这意味着政策鼓励龙头房地产企业去“救”其他房地产企业。

接着2月8日，央行、银保监会发文，明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。这意味着对于商业银行机构来说，将获得房地产信贷更大操作空间和更有效信贷投放项目。对于房地产企业来说，将会拓宽融资渠道、丰厚自身资金链，渡过经营难关。

2月10日还有消息表示全国性商品房预售资金监管的意见近日已出台。该管理办法明确了对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等。中金公司指出，商品房预售资金管理制度趋于规范化，有利于房企合理使用销售资金，有助于防范因监管过严而进一步加重部分房企流动性风险。

同时，融资环境整体放松。2月10日，央行发布的2022年1月金融统计数据和社会融资数据报告显示当月社会融资增量为6.17万亿元，同比增加9842亿元，为单月增量历史最高；当月人民币贷款增加3.98万亿元，同比多增3944亿元，为单月统计高点；该数据显示2022年开年信贷社融增长双双实现“开门红”。该报告还显示1月广义货币(M2)增速同比增长9.8%，增速较上月增加高达0.8个百分点，信用已经在超预期扩张。

在这一市场环境下，机构纷纷看好国企房地产公司。

事实上，即便是在2021年的环境下，部分国企房地产公司在资本市场表现也不错。国企招商蛇口（001979.SZ)、央企华润置地(1109.HK）、央企保利发展（600048.SH)等基本稳住了市值，且在2021年下半年尤其进入四季度股价还出现上涨。

据wind数据，截至2月18日早盘，近4个月，招商蛇口上涨了35.62%；保利发展近4个月上涨了30.08%，华润置地2022年以来就上涨了21.49%。

国泰证券2月9日的研报指出，若能确保个股持续经营，价值毁灭将随行业出清终结，可带来第一阶段估值修复，即远期估值从负修复至0；A股头部国央企涨幅在30％以上，港股头部央企也有明显超额收益。未来更大空间在于重塑商业模式和盈利模式，迎来第二阶段的估值修复。

《巴伦周刊》中文版认为2022年地产托底政策开始发力，最坏的时候似乎即将过去。2022年房地产行业将迎来政策持续改善，国资背景下的房地产公司将更多受益于这一环境。

文｜《巴伦周刊》中文版撰稿人 黄颖芳