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$贝壳-W(02423)$  近日中央经济工作会议在北京举行，分析当前经济形势，部署2023年经济工作。本次会议对房地产领域着墨颇多，出现了很多新提法。分析人士认为，明年房地产市场总体企稳回升的节奏有望进一步加快。

“稳”字当头，首提“三保”

分析人士表示，在往年的中央经济工作会议公报中，房地产相关表述一般是放在民生保障等部分，此次则放在了防风险部分，具有较强的指向意义。

自去年下半年以来，我国房地产市场开始走弱。今年7月份“烂尾楼”事件爆发，市场信心严重受挫，销售端降温显著，整个行业在近几个月里加速下滑，成为影响经济运行的一个重要风险因素。

本次中央经济工作会议对房地产的相关部署以“确保房地产市场平稳发展”开篇，并提出了“三保”：保交楼、保民生、保稳定。这是中央经济工作会议首次提出“三保”，表明了接下来的工作重点。

“保交楼是稳定需求侧信心的基础，也是保民生的重要举措，更是房地产市场稳定的前提。

”58安居客房产研究院分院院长张波表示，房地产在恢复和扩大消费层面有着重要作用，也是推动经济稳定发展的支柱力量。

此外，会议提出“推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。

浙商证券首席经济学家李超认为，当前的政策导向是“保项目+阶段性保主体”。前者仍是当前地产政策的重心；后者主要针对部分核心民营地产龙头或焦点企业开展，核心目的在于防风险。

需求端支持政策有望加码

近几个月以来，政策面一直在释放暖意。下半年“烂楼尾”事件爆发之后，多部门出台了以保交楼、稳民生为主的支援措施。11月以来政策力度大幅提高，例如“金融16条”、“第三支箭”等等，对房企融资给予积极支持。

分析人士认为，2023年政策面将重点引导房地产行业尽快实现软着陆，带动商品房销量、房地产投资以及土地市场先后企稳回暖。其中，需求端的支持政策有望加码。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，后期政策“工具箱”在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面还有较大空间。其中，引导5年期以上LPR报价进一步下调，持续降低居民房贷利率是关键所在，有可能在明年1月落地。

中国民生银行首席经济学家温彬表示，涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，5年期LPR仍有下调空间。同时，对于存量首套高利率按揭贷款，利率也有望适度下调，以此来减轻按揭早偿压力。

“随着政策效力的持续释放，房地产市场最早有望于2023年上半年触底反弹。届时，房地产将从经济增长的拖累因素，重新转为稳定因素。”温彬称。

“新发展模式”或将有实质进展

去年的中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”，今年的会议中，措辞变为“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

分析人士认为，房地产行业曾经的高负债、高杠杆、高周转的发展模式已经难以为继，创新发展模式是房企谋求长远发展的必由之路。而会议对于房地产新发展模式的措辞由“探索”变为“推动”，意味着新发展模式的相关工作有望出现实质性进展。

李超表示，预计房地产“新发展模式”的成文规划可能在2023年两会后出台，进一步明确市场预期。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，新的发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。一是市场体系和保障体系并行发展。二是租购并举，保障租房群体享有公共服务的权利。三是盘活存量，健全配套服务。例如加快城市更新，推动物业管理、养老服务发展。

“总的来说，既要立足当下以应急政策夯实住房市场筑底复苏的态势、缓解行业当期压力，又要放眼长远以有效措施稳定预期、提振信心、培育行业未来健康发展的根基，更好地解决居民住房难题、满足刚性住房需求与合理的改善性需求，实现稳增长、防风险、促发展三重目标。”仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示。