社区

这么大的摊子，但凡出现一点问题，就是系统性的风险。表面上看是52亿的债务逾期，背后的坑可能远超你的想象。 文 | 葫芦娃 来源 | 大碗楼市 2月1日晚，华夏幸福（600340.SH）第一次公开承认了自己的债务问题——已经有52亿债务逾期，公司可动用资金仅有8亿。 这是华夏幸福首次承认债务危机。 我看到，很多平台和专家都在解读华夏幸福的债务危机。但是，他们更多都是从财报的角度。四平八稳有余，鞭辟入里不够。 作为一个与这位老北鼻相爱相杀多年的老友，我也刚从环京和环沪回来，我单纯从楼市的角度来跟大家探讨一下——华夏幸福的债务违约背后，到底藏着怎样的无尽欲望？ 01 华夏幸福背后的雷，到底有多大？ 我列几组数据，请随意感受一下—— 扣除预收款后的债务总额，接近3000亿；其中的1000亿，属于一年内就需偿还的短期债务；截止1月底，公司可动用的现金仅有8亿，且已有52亿的债务逾期。 有个资深追债人，曾给我说过几句刻骨铭心的话： 如果有个人，开奔驰住豪宅，看起来有上亿资产兜底。他突然向你借了5万块钱，到期了也还不上。 那么，你就要做好被生活暴击的准备了。 连5万块钱都还不上的上亿身家，往往已经到了暴雷的边缘，背后债务往往至少是数十亿。 5万块钱的背后，往往是一眼望不到边的滚滚天雷。 个体债务人如此，公司债务人同样如此。 华夏幸福，是一家总资产规模超过5000亿，且营业收入连续多年破千亿的巨型房企。 平日里，稍稍挤出点尿，都能染出一地黄。 这样的巨型房企，连52亿的债务都要逾期。 甚至，还专门开了一个清偿会。拉着几个债权人，加上属地政府、央行、银保监会和金融机构一起参加。 老板王文学，还在会议上检讨、致歉…… 只能说明一个问题—— 事儿很大，非常大！ 52亿的逾期，可能只是开始！ 52亿的背后，可能是连锁性的债务危机！ 甚至，可能牵连着金融机构和债权人，一起滑落向深渊之中。 这个小作精，是怎么把自己作到了如此地步？ 借过来的钱，是怎么糟践的？ 我曾在环京的固安和环沪的嘉善，分别目睹了两场惨烈的塌陷。 两场塌陷，都与华夏幸福毫无克制的扩张欲望，息息相关。 02 2003年，河北固安。 华夏幸福的产业新城，第一次落地在天安门正南50公里的环京县城。 18年过去，固安的永定河孔雀城，其建成规模已经膨胀到近百平方公里，超过3000年历史的固安老城。 3000年历史积淀，抵不上华夏幸福17年的鲁莽一瞬。 华夏幸福的一小步，固安城市化的一大步。 2016年，浙江嘉善。 华夏幸福的产业新城，终于走出河北，落地在大虹桥西南60公里的环沪县城。 五年过去，嘉善的新西塘孔雀城，其规划面积已经膨胀到12个平方公里。 3年后，新西塘孔雀城的12平方公里，开发尚不过半。 我们的华夏幸福，再一次出手了—— 华夏幸福，再次圈地4.3平方公里，又搞起了新浦西孔雀城。 前有新西塘孔雀城，后有新浦西孔雀城。 华夏幸福左右开弓，在嘉善狠狠折腾5年，圈地16平方公里，规划面积超过6000年历史的嘉善老城。 6000年文化传承，抵不过华夏幸福5年的大笔一挥。 华夏幸福的又一小步，嘉善城市化紧赶慢赶的又一大步。 步子迈大了，难免会拉到胯。 在嘉善和固安，华夏幸福“左一小步，右一大步”，把两个县城拉的一地稀碎。 03 产业新城里，没有产业。 无论是固安的近百平方公里，还是嘉善的16平方公里，华夏幸福用来圈地的钩子，都是产业。 那么，这些产业的落地究竟如何？ 下面这些照片，是我在固安产业新城拍到的实景。 在下班高峰期的肽谷医药孵化港，我看到—— 园区内，一片漆黑。 只剩下，道路照明和门口站岗的两位保安。 在上班高峰期的航空产业园，我看到—— 偌大50栋楼的产业园区，入驻率只有3成。 即便是已经入驻的企业，很多只有牌子入驻，没有员工入驻。 大家都只是，在门口挂个牌子。 锁已生锈，空空荡荡，许久没有生产的痕迹。 在正常工作日的无人机研发企业，我看到—— 车间里已经打扫的干干净净，墙上只留下一句标语： 对于无人机产品来说，不是100分，就是0分。 看起来，这家公司并未做到100分。 于是，草草归零了。 下面这些照片，是我在嘉善产业新城拍到的实景。 在正常工作日的上海人才创业园，我看到—— 正常的写字楼，实际入住率只有3成上下； 研发企业独栋，实际入住率只有4成上下。 走进看似入驻率达到3成的写字楼里，我看到—— “牌子入驻”的模式，从固安复制到了嘉善。 部分企业，只是挂个牌子，并无员工。 要么是大门紧锁，停工许久，空空荡荡； 要么是200㎡，50个工位的偌大办公室里，只有一台电脑和一个人。 在上海人才创业园里，我遇到了两位员工。我借口想在园区开餐厅，跟他们聊了一会—— 千万别在这开餐厅，不会有生意；上班的人不多，餐厅从来没坐满；中午吃饭的人，差不多二三十个；刚进来的企业，陆陆续续搬走了；哪有上海企业，多数都是本地，我们都是本地的…… 继固安产业园，“无人机企业，没有无人机”之后； 嘉善产业园，也出现了“上海人才园，没有上海人才”； 不得不说—— 华夏幸福是真厉害，总能出其不意的送你一个精致的黑色小笑话。 一出手，就是老黑色幽默大师。 以上，就是固安和嘉善产业新城里的产业，就是华夏幸福用以勾地的产业，就是动辄数平方公里产业园里的产业…… 有的企业，他们从未出现过。 有的企业，他们出现过，又离开了。 有的企业，出现过，也未离开，但归零了…… 04 网红商业里，既没有网红，也没有商业。 下面这些照片，是我在固安孔雀城拍到的实景照片。 在固安孔雀城的大湖商业街，我看到—— 巨大的人工湖盘，围绕着半圈的商业街区。 半圈的商业街区里，从KTV咖啡馆，到大剧场高级餐厅，一应俱全；从日料西餐，到韩餐川菜，应有尽有。 唯独缺少的，是人，真的没有人。 餐饮店里的上客率，不足20%。 平日需要排队的胡桃里，在这里只开了三桌。 KTV里的大屏，还在放着响亮音乐，大厅里却空空荡荡。 这是个典型的网红地。 遗憾的是，没有网红。 在固安孔雀城的孔雀广场，我看到—— 商业街上，挂满了ins风的彩色灯笼。 远远望去，流光溢彩，灯火辉煌。 走近一看，接近一半的商铺，都是黑着灯、锁着门。 唯一亮着尾灯的汽车，只有我，只有我。 仿佛所有的人都被时空黑洞抽走，只剩下闪着光的彩色灯泡。 只有你一个人行走在虚假的骗局里，活像一棵韭菜。 下面这些照片，是我在嘉善孔雀城拍到的实景照片。 在嘉善孔雀城的嘉善越里，我看到—— 偌大的江南小镇里，绿水悠悠，白墙黛瓦。 遗憾的是，同样也没有人。 整个街区，只有6家商铺营业，整片的商铺关门，连片的商业闭店。 我用了两个小时，才逛完整个街区。整整两个小时，碰到的人不超过10个。 一家名叫青溪上的民宿，此前既开了民宿，也开了茶楼，还开了农家餐厅。 看阵仗，显然是某个文青老板要大干一场。 一番折腾，只剩下民宿，剩下的两家，接连闭店。 中午，我在整个街区唯二营业的一家餐厅吃饭，遇上了一个小哥。 小哥，是这家店里的收银。 以及，备菜、兼采购、兼服务员、兼洗碗工。 小哥说，60张餐位的砂锅店，每天的客人不超过10个。 砂锅店刚开业时，是七个员工。 开业俩月，跑了五个。 小哥说，早都想关门，但因为签了合同，华夏不让关门。 我曾一度很好奇—— 在固安大湖，在嘉善越里，为什么没有一个客人，但是商家却不闭店，老板却不关门，偏偏要营造出灯红酒绿、宾客满堂的诡异？ 从砂锅店小哥的口中，我得到了答案。 华夏幸福的招商，属于典型的一锤子招商。 最高15年免租金，你敢来，我就敢免租。来了就签合同，签了就不让走。签了合同，每天必须开门营业。 起初，很多原本在老城区开店的老板们，被华夏幸福的概念所迷惑，又贪图免租的便宜，就把店开到了华夏幸福一手构建的产业新城大梦里。 租金免了，店装修了，开业大吉了，客人却没来。 想关门，对不起，不可以。 合同签了，就必须开门；没有客人，也要营业；你敢关门，我就起诉。 挺也要给我挺下去，一直挺到死为止。 砂锅店对面的商铺，在关门的第二个月，就接到了被起诉的讯息。 嘉善越里，那些关门的店铺背后—— 或者是一个挺到已死的商家，要么是一个背上官司的商家。 再或者，是一个懂得曲线救国的商家。 青溪上的民宿，既不想死，也不想背上官司，就在门口挂了个装修升级的牌子。 招商招到把商家们，逼成这个狗样的，恐怕也只有华夏幸福了。 被逼成狗的不仅有商家老板，还有店员们。 砂锅店的小哥说，他已经有200多天没有休息了。自从店里只剩下他之后，他就没有休息过。 为什么不让休？ 因为不能关门。 老板让休，但华夏幸福不让休。民宿里的小哥说，他也有四个月没有休息了。 他的店里，也只剩下他一个。小哥说，他干民宿就是图个自由。 结果，没被老板pua，却被华夏逼成了997。 偌大一个江南水镇，只剩下这两个孤独的小哥。 他们的孤独，就像上了ETC的高速收费员。没有同事，也等不到过路的客人。 他们成为孔雀城商业大梦里，最后的哨兵。 以上，就是固安和嘉善产业新城里的商业，就是江南水乡和网红打卡地里的商业…… 华夏幸福，为了营造出灯红酒绿的歌舞升平，硬生生把一群无辜商家，以及更加无辜的打工人捆绑上轰隆前行的战车。 一个都不能少，挺也要挺下去。 谁先下车，谁先死。 说好一辈子，就是一辈子。 少一天，少一个时辰，都不是一辈子…… 05 产业园区里，没有产业； 网红商业里，既没有商业，也没有网红。 那么，地呢？地都用来干什么？ 堆楼！疯了一样堆楼！ 下面这些照片，全是固安产业新城的航拍实景。 目之所及，全是房子。 一望无际的房子，各种各样的房子。 仍在建设的房子，让人绝望的房子。 除了各种各样的房子，还有无人居住的房子。 无论是，嘉善还是固安。 下面这些照片，是我分别在嘉善孔雀城和固安孔雀城拍到的实景。 固安孔雀城，入住率最高的英国宫二期—— 一栋楼300多套房子，亮灯户数大约在130户。 实际入住率，大约只有50%。 2018年交房的剑桥郡，实际入住率只有20%。 夜幕之下，一片漆黑。 亮着灯的，只有不知疲倦、仍在堆楼的塔吊。 嘉善孔雀城的入住率，比固安更加惨烈—— 交房两年的社区，大片的漆黑，大片的塌陷。 数百户的社区，亮着灯的，不超过10户。 甚至连置业顾问都说，50%都是投资客。 实际的入住率，连1%都达不到。 我不知道你看到这些照片之后，究竟是什么感受。 我剥离开自我身份，站在一个普通人角度，我最大的感受是—— 这片土地，正在被人骑在身上糟蹋。 偌大的土地上，成片的堆积着混凝土坟墓。 黑洞，这是一个黑洞。 不，这是一片黑洞。 06 讲到这里，回顾我在以上两个城市看到的种种。 我很害怕，我真的很害怕。 恕我直言，我从未对一家房企怀揣如此大的恐惧。 它以产业勾地，但产业园里却是紧锁的大门空荡； 它以商业造梦，但商业街里却是成排的商铺闭店； 它以住宅造血，但住宅区里却是黑色的入住噪点。 这还不是最大的恐惧，我更大的恐惧，源自于下面这张图。 这是华夏幸福在全国的产业园布局图—— 目前华夏幸福在全国已经布局了近50个产业新城。 最大的178平方公里，最小的也有2平方公里。 环武汉都市圈，孝感。 汉孝产业园规划面积16.58平方公里，约等于孝感建成区面积。 再建，一个新孝感。 环郑州都市圈，武陟。 武陟产业园规划面积142平方公里，约等于武陟建成区面积的4倍。 再建，4个新武陟。 环长沙都市圈，湘潭。 雨湖产业园规划面积113平方公里，约等于湘潭建成区面积。 再建，1个新湘潭。 环南京都市圈，和县。 和县产业新城规划面积157平方公里，约等于和县建成区面积的5倍。 再建，5个新和县。 环京都市圈，大厂。 大厂潮白新城和新兴产业示范区规划面积83平方公里，约等于大厂建成区面积的3倍。 再建，3个新大厂。 还有， 环沪都市圈、环长沙都市圈、环杭州都市圈、粤港澳都市圈…… 还有， 元氏、邯郸、新郑、长葛、舒城、六安、肥东、问津、团风、江门…… 城镇化的步伐，显然已跟不上“三步并作两步”的华夏幸福。 固安和嘉善，仅仅是华夏幸福产业新城模式的两个样本。 如果，我是说如果—— 这些产业新城的终局，都走向嘉善，亦或是固安…… 我感到深深的恐惧，一种深入骨髓的恐惧。 这不是开发。 而是一场毫无节制的欲望扩张。 这也不是城市进化。 而是一场绚烂而腐败的城市失格。 07 最后，作为升斗小民，我有两个建议。 可能不太成熟，但我依然要说。 第一，决策者一定要控制类似华夏这样毫无节制的扩张欲望。 华夏走到这一步，充分证明了一个道理—— 企业无序扩张的欲望，是无底线的。 动辄就是上百平方公里的土地开发，动辄就是再造一个新城市，而且是几十个城市一起来…… 你永远无法想象，开发商那个聪明的小脑袋瓜里，能张罗出什么样的惊天大饼。 不加以节制，雷肯定会爆。 没有一家企业，能撑得住如此大的盘子。 一旦爆雷，偌大国土上，留下的就是满目疮痍后的伤疤。 以及无数个被套牢的商家、投资方和更加无辜的普通人。 第二，购房者一定暂时要远离类似华夏这样的开发企业。 华夏这一关，属实有点难过。 无他，唯摊子太大尔。 这么大的摊子，但凡出现一点问题，就是系统性的风险。表面上看是52亿的债务逾期，背后的坑可能远超你的想象。 作为一个普通购房者，这种风险不是你这个升斗小民能扛得住的。 看到这么大的饼，你还敢信，你还敢张嘴咬？ 你怕不是疯了吧。