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除夕前夜，在家家户户都忙着置办年货的时候，王卫在忙着扩建顺丰帝国，看来大佬过年也不休息。

2月10日，顺丰发布了两个重磅消息。顺丰拟收购港交所上市的最大的国际物流公司嘉里物流，并且同步发布了房地产投资信托基金（顺丰房托）提交赴港上市的申请。

4月23日，港交所披露了顺丰房地产投资信托基金 SF Real Estate Investment Trust （顺丰房托）通过聆讯后的招股书。星展是顺丰房托的独家保荐人，瑞信及摩根大通担任联席全球协调人。

顺丰房托，分拆自顺丰控股（002352.SZ）。

有消息称，顺丰房托计划在4月26日开始预路演，拟在香港募资3亿美元（约19.48亿人民币），意味公司最快可于5月上市，而这也或将成为首个在香港以物流为主的房地产投资信托基金。

一、30万平方米

顺丰房托的初始投资组合将包括位于香港、中国佛山及芜湖的三处物业，截至2020年年底，所有物业均为现代物流地产（包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心）。顺丰所投资的物业战略性地位于香港及内地主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽，可出租总面积为307,617.5平方米。

顺丰这次就是将这30万平的物业拿出来上市。投资人可以通过买物业的股权，来分享租金以及土地升值，每年分得的租金还不用缴税。

简单地说，就是一群散户从顺丰那买下一部分的房产份额，然后大家一起来做房东。顺丰这一批房产的净资产是23亿，每年可以分得3.1%租金，享受3.5%的升值，平均下来每年的收益率大约在6.6%，这成本可比在国内找险资的成本要低多了。

 顺丰房托的房产里面最核心的就是香港物业，占到这次Reits价值的86.6%。

下面这个图就是顺丰在香港的物业，这个楼是一个于2014年竣工的15层高的“坡道式”现代物流地产，具备可通向各仓库楼层的车辆坡道。看起来，这个楼的仓储挺奇怪的。楼的左边是个走货车的坡道，-1~8层是仓库，9~15层是办公室。

二、净利润过山车

在2018-2020年，顺丰房托收购的前身集团（指金紫荆及其附属公司）的收入分别为人民币2.56亿港元、2.69亿港元和2.79亿港元，相应的净利润分别为2.98亿、1.75亿和0.27亿港元。其中，顺丰房托前身集团2020年的净利润同比骤降84.6%。 

截至2020年年底，顺丰房托物业合共有33名租户，租金收入总额排名前五位的租户（其中三位租户是顺丰房托基金的关连人士），约占租金收入总额的80.1%，而顺丰关连租户约占同期总租金收入的80.0%。约94%的租户（按可出租面积计算）来自物流行业，而其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户。

顺丰房托资产管理有限公司董事会由8名董事组成，今年50岁的顺丰老板王卫担任董事会主席。行政总裁翟廸强为领展资产管理有限公司（领展房托管理人）的财务总监，拥有30年的房地产及金融行业经验。

三、关联方借款暴增681倍

我们需要注意一下顺丰房托前身集团的融资成本，2018-2020年，顺丰房托前身集团的融资成本从62.7 百万港元增长到118.4百万港元。为了减少融资成本，顺丰房托的前身集团从2018年开始借入关联方款项，以代替部分银行借款。该关联方就是顺丰控股及其附属公司。

截至2020年年底，顺丰房托一年以上的应付关联方款项是26.81亿港元，相比于2019年底的393.6万港元，暴增681倍。

2018年，顺丰房托一年内应付关联方款项是30.4亿港元，该部分贷款于最初10个月内不计息，并于2019年6月开始产生利息开支。因此，顺丰房托应付关联方款项的利息开支由2018年底的262.3万港元大幅增加至2019年底的6896.2万港元。

截止2020年年底，该项支出增至11587.4万港元，占当期收入的43.1%，也就是期内有超过四成的收入用于支付关联方借款利息。

总体来看，物流地产REITs对物流行业来说是重大利好。物流地产行业是一个典型的重资产行业，具有投资金额大、变现能力弱、回收周期长等一系列特征。不同于住宅等销售型物业，物流地产项目只能通过物业经营来获取租金等经营性收入，资金的回收期非常漫长，一般需要10年以上。

物流地产项目通过发行REITs，开发、运营物流地产的企业能够大幅降低了自有资金的需求量，既能够解决物流地产商的资金难题，同时又能让其转为轻资产运营，有助于物流地产商及上下游企业规模化扩张，同时拓宽融资渠道，降低融资成本，提高资金使用效率，进一步优化收益渠道。

四、总结

尽管顺丰房托在香港REITs中，作为底层物流资产具有独特性和稀缺性。但是，资本市场才是物流地产真正的试金石。

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