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说一个股息率6.40%的明星股

下班坐地铁的时候，收到**的弹窗：中国金茂全年营业收入600.54亿元，同比增长39%。净利润121.14亿元，同比下滑40%。全年录得合同销售金额2311亿元，同比增长44%。以业绩公告相关数据为基础，中国金茂已实现“三道红线”全绿。

我一下惊呆了，营业收入600亿，盈利121亿，这么猛？今年还卖了2311亿，结算利润岂不是炸天了？三道红线都绿了，非常健康啊。

但是一想到前几天中国融创的年报，我心里就蒙上了一层阴霾，年报出来第三天我就清仓了。

中国金茂从估值指标看，动态市盈率5，股息率6.4%，看着不错，我们先看优点：

土地储备在一二线，面积达1417万方，金茂布局一批以城为特色的优质城市运营项目，在落地实践中诠释以城聚人，以城促产的“城-人-产”城市运营逻辑。这也就是拿地手段，和融创的文旅购地，新城控股、华夏幸福并没有本质区别。

2020年平均借贷成本为4.42%，非常低，发行 25 亿人民币中期票据，3年期，利率3.1%；发行 22 亿人民币中化大厦 CMBS， 3年期利率2.65%，低的变态。

但是融资成本呢，截至2020年12月31日止年度，本集团利息开支总额为人民币7,920.8百万元，较上年度人民币6,962.9百万元增长14%，主要在于本年度贷款增加所致。其中，资本化的利息开支为人民币5,193.8百万元，较上年度人民币4,692.1百万元增长11%；融资成本为人民币2,727.0百万元，较上年度的人民币2,270.8百万元上升20%。

51.93-46.92=5.01亿，这是同比增加的利息资本化金额。

我们直接看这三年的核心指标，企业的财务费用是增加的，看企业的负债部分，2019年净流动负债92.09亿，2020年为281.46亿，其中主要是其他短期负债。这一块我不是很明白，既然公司这么赚钱，为什么增加这么多负债，还是短期负债，白白增加了这么多的利息支出。

公司的主要业务还是卖房子，其他业务占比太低，什么物业，什么酒店，五年内不成气候，不必看了。

我们再仔细看核心指标，企业的期间费用是持续增加的，看不到控制的节奏，当然，企业业务扩大了，费用也多，理解。

物业重估相比去年增加4.51亿利润，子公司股份转让相比去年增加8.31亿，这都是一次性利润，企业的利润持续性并不强。

计提是一个关注点，截至2020年12月31日止年度，本集团之其他费用及损失净额为人民币4,381.3百万元，较上年度人民币6.9百万元大幅增长，主要系房地产市场调控等原因，导致本集团及本集团之部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业和持作出售物业减值准备所致。

计提了43.81亿，如果不计提，公司的净利润会更好看，需要注意的是这个计提是实实在在发生的，是不会转回的，我估计主要原因是中国金茂2016 年至2017年购入的高地价项目步入结转期。

历史上看，中国金茂还是挺喜欢拿地王的，这次计提有没有一次彻底计提？公司说需计提发展中物业和持作出售物业减值，那么是不是可以认为还有一部分拿了高价的地，但是还没做成商品，所以没有计提？

公司在业绩会上说，20年和21年会把之前高价地全部处理完毕，现在毛利率已经高于市值了，城市运营项目20年拿地按照面积，未来重质量发展是可期的。那么我觉得今年还是有部分高价地需要处理的，至少，今年还会受影响。

2021年可售货值3000亿，按照20%的毛利率，就是600亿。2020年除税后盈利，61.95亿，归母净利润为38.81亿，真正算到二级市场投资者身上的并不多。

按照公司管理层的话说：减值主要原因是五年前的拿地，过去几年运营很健康，我们又制定了未来五年业绩翻一番，以2020年为基础会持续两位数增长，不用担心盈利，什么时候能达到一个数，我们基本有内部规划的，金茂过去多少年规划都按照在走，一定会实现既定目标，盈利做更好，给股东更好回报。

能这样当然最好。

我们还是按照万科作为机会成本计算，万科市盈率为9，因为港股通有20%红利税，那么9除以1.2=7.5，鉴于万科的净利润含金量更高，持续性更高，多元化更成功，那么我觉得中国金茂市盈率在6左右，两者的投资价值相同。

当前中国金茂市盈率为5.83，还行吧。

如果2021年万科净利润增长15%，股价不涨的话，年底市盈率为7.8，我个人判断中国金茂2021年归母净利润增长率在10%左右。

考虑到港股交易高额的手续费、没有打新收益、汇率风险，我认为当前的中国金茂非常有投资价值，但是我不会拿万科去换。

本文首发于微信公众号“股海沉思”，本人所有言论均为个人偏见及投资记录，不对任何人投资形成实际建议，亦不负任何责任，投资有风险，请独立、理性思考。@小虎AV @爱发红包的虎妞 $中国金茂(00817)$ $融创中国(01918)$ $中国恒大(03333)$