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美股研究社讯，周一，中概股走高，截至发稿，贝壳(BEKE.US)涨超7%，腾讯音乐(TME.US)涨超5%，虎牙(HUYA.US)涨超4.6%，理想汽车(LI.US)涨超4%，百度(BIDU.US)涨近4%，蔚来(NIO.US)涨超3.8%，小鹏汽车(XPEV.US)涨超1.9%。 $贝壳(BEKE)$

其中贝壳累计涨幅达7.52%，报15.45美元。消息面上，贝壳宣布进军房地产开发领域一年多后，拿下其首个自主操盘项目。

9月20日，成都推出锦江区金融城三期H12地块，该地块出让面积1.58万平方米，起拍楼面价19200元/平方米。

与金茂、招商、绿城等十几家房企经过82轮竞后，地块最终由贝壳旗下贝好家（成都）置业有限公司以10.76亿元的价格竞得，成交楼面价27300元/平方米，溢价率42.19%。

进军成都地产，贝壳开辟新版图

近期，贝壳集团旗下贝好家公司的重大举措——以超过10亿元资金在成都拿地，再次将市场焦点聚焦于贝壳在房地产开发领域的深化布局。继成功试水西安项目后，贝好家此番在成都的落子，无疑标志着贝壳正加速推进其房地产开发的战略版图扩展。

天时地利，共铸房地产开发新篇章

自去年贝好家事业线成立以来，其便以数据驱动型住宅开发服务平台为定位，秉持C2M（Consumer to Manufacturer）核心理念，即从消费者需求出发，逆向定制产品开发。这一模式精准对接了房地产领域对于新质生产力的渴求，引领行业从传统的开发销售模式向服务导向和创新驱动转型。

天时：市场变革，需求升级

当前，房地产市场正处于深刻变革之中，从增量市场逐步转向存量市场。随着城镇化进程的深入，消费者对居住品质的要求日益提高，房地产市场需求结构发生显著变化。

贝壳凭借敏锐的市场洞察力，抓住这一转型机遇，通过布局房地产开发领域，不仅响应了市场需求的升级，也为自身业务增长开辟了新的蓝海。

这一战略举措不仅符合行业发展趋势，更为贝壳在激烈的市场竞争中构建了差异化的竞争优势。

地利：数据赋能，精准布局

作为房地产行业的领军者，贝壳在长期的服务过程中积累了海量房产交易数据和客户行为数据。这些宝贵的数据资源为贝好家提供了强大的市场洞察能力，使其能够精准把握消费者需求，实现产品的个性化定制。

在成都拿地的过程中，贝壳充分利用数据优势，对当地市场进行了深入分析和预判，确保项目的精准布局和成功落地。

自主操盘，树立行业标杆

值得一提的是，成都项目与之前的西安项目相比，贝壳将实现自主操盘。这一变化意味着贝壳将拥有更高的项目控制权，能够确保从项目规划到执行的每一个环节都符合公司的战略意图和品质标准。

通过自主操盘，贝壳将有机会在成都打造出一个标杆性的住宅项目，展示其在房地产开发领域的专业实力和创新能力。这不仅有助于提升贝壳在消费者心目中的品牌形象，还将为行业树立新的标杆，推动整个房地产行业的进步和发展。

开辟“第二曲线”，引领行业未来

贝壳在房地产开发领域的布局，无疑是其开辟“第二曲线”的重要一步。通过自主开发住宅项目，贝壳不仅拓展了自身的业务范围和收入来源，还为公司带来了新的增长动力。

这一举措不仅有助于贝壳巩固其在房地产市场的领先地位，还将为其在未来的竞争中赢得更多的主动权和话语权。

同时，贝壳的C2M模式和平台战略也将为传统房地产开发商提供新的思路和解决方案，推动整个行业的转型升级和创新发展。

长期来看，贝壳有望以成都项目为契机，进一步深化其在房地产开发领域的布局和拓展。通过不断实践和创新，贝壳将有望为房地产行业带来更多的惊喜和变革，引领行业向更加注重品质、服务和创新的方向发展。

过往业绩的强劲，是贝壳的“底气”

回顾来看，贝壳有两项快速增长的新业务——家居装修和家具，以及房屋租赁服务。在 2024 年第二季度，这两个业务部门都保持了非常强劲的增长势头。

家居装修和家具的净收入增长 53.9% 至 40 亿元人民币（6 亿美元）。这意味着该部门对贝壳总收入的贡献已增加到 17.2%，而 2023 年第二季度约为 13.3%。

2024 年第二季度，房屋租赁服务的净收入增长 167.1%，达到 32 亿元人民币（4 亿美元），占净收入的 13.7%。2023 年第二季度，房屋租赁服务仅占净收入的 6.2%。

贝壳新业务的增长率确实令人印象深刻。然而，贝壳的旧业务，即房屋交易服务，报告的结果喜忧参半。一方面，现有房屋交易服务的净收入增长了 14.3%，主要是由于现有房屋交易的 GTV 增长了 25%。

另一方面，由于新房交易的 GTV 下降了 20%，新房交易服务的净收入下降了 8.8%。尽管贝壳新房成交GTV下降了20%，但表现仍然优于市场。据中国房地产业协会报告，2024 年第二季中国新房交易整体销售额下降了 21.5%。

在财报电话会议上，当被问及贝壳的出色表现时，贝壳的首席财务官 Tao Xu 详细解释了贝壳表现优于市场的原因。总之，有四个因素促成了贝壳市场份额的增长。

首先，“在买方市场中，帮助下游代理商为新房销售提供特殊激励措施，可以促进当前市场更高效的销售”。

其次，贝壳“进一步扩大了核心国有开发商和优质领先房地产企业的覆盖范围，以创新的新家居服务更好地满足他们的需求。

第三，贝壳使用技术工具“帮助经纪人更好地识别可能进行新短期购买的高潜力新房买家，从而提高新房销售率”。

最后，贝壳增加了其平台上的代理商数量，并“扩大了综合代理商的作用，以便更多代理商可以同时从事新的和现有的家居业务”。

总体而言，考虑到中国的房地产市场现状，分析师认为贝壳本季度的净收入增长非常强劲。贝壳的管理层指出，第二季度的同比销售额降幅逐月收窄。这对中国房地产市场和贝壳来说都是一个好兆头。

与正在流失现金的中国房地产开发商不同，贝壳仍然是一棵摇钱树。2024 年第二季度，公司产生了 48 亿元人民币（6.6 亿美元）的经营现金流，并拥有 597 亿元人民币（82 亿美元）的现金、现金等价物和短期投资。该公司在第二季度使用 1 亿美元回购股票。

贝壳强劲的经营现金流使管理层有信心推动股票回购计划。在发布财报的同时，贝壳宣布将股票回购计划从 20 亿美元增加到 30 亿美元。显然，这对贝壳的股东来说是个好消息。

贝壳的长期信心已经“筑牢”？

在财务预测方面，分析师更新了模型以纳入贝壳的第二季度业绩。分析师仍然假设中国的新房销售在未来两年内会下降，但成屋销售会反弹。

保守地说，分析师还假设贝壳将在现有和新住宅市场保持其目前的市场份额，即使贝壳在第二季度的市场份额有所增长。

此外，分析师还上调了贝壳的利润率，因为贝壳的第二季度利润率比分析师预期的要好得多。基于这些假设，分析师得出了 2025 年的收入和调整后的净收入预测。

在估值方面，分析师采用 14 倍市盈率倍数，这是行业市盈率倍数中位数的 60% 折让，以考虑贝壳作为 ADR 的风险。

基于这些假设，贝壳在当前水平上似乎被低估了。

2024 年第二季度，贝壳在极其困难的时期成功提高了市场份额。其新屋销售下降速度趋于稳定，成屋销售恢复增长。

与此同时，贝壳的新业务计划具有强劲的增长势头。总的来说，分析师相信贝壳的价格比今天的价格有 50% 以上的上涨空间。

而在评估了该公司投资者日和近期行业数据的混合解读后，授予贝壳持有评级。此外，BEKE 的估值合理，这意味着该股在当前价格水平上没有显着的上行或下行空间，这为持有评级提供了理由。

该股目前的交易价格为未来 12 个月正常化市盈率的 16.2 倍，这与该公司普遍预期的 2025-2027 财年利润复合年增长率预测 +15.8% 大致相当。