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临近年末，没想到一口气来了7支新股，其中，有2支是物业股，分别是$宋都服务(09608)$ 和$荣万家(02146)$ 。 物业板块在近期迎来大幅反弹，龙头物业$碧桂园服务(06098)$ 接近历史新高，$保利物业(06049)$ 从底部反弹18%，融创服务屡有新高，物业股正在回暖！ 叠加近期资本市场较为火热，A股各大指数创下年内新高，恒生指数也一举突破前期高点，全球股市一片喜气洋洋，这种氛围之下，2支物业股谁更值得打新呢？ 先看宋都服务基本面。 宋都服务是浙江省一家小型物业公司，对标的地产母公司是宋都股份，对应市值是41亿人民币，属于小型开发商，可见宋都服务的靠山不够高大。 根据发行定价区间，宋都服务的市值在6.7至9.3亿港币之间，在物业股中属于mini级别。 抛开规模偏见不谈，我们看看宋都服务的业绩如何？ 营业收入方面，宋都服务2019年营收同比增速67%，属于高速增长。2020年上半年，由于疫情影响，公司的业务被延后，增长速度放缓至26%。 从同行业表现来看，今年上半年的营收增速多有下滑，属于阶段性现象，随着疫情影响消退，预估在下半年地产公司向物业公司交付的住宅项目将恢复正常。 因此，从营收增速来看，宋都服务表现不错。 净利润方面基本与营收增速同步，2019年净利润为3521万人民币，今年上半年为1635万，同比增长18%。 在盈利能力方面，宋都服务毛利率在行业内并不出众，只有27%，而净利率得益于规模小，达到了14%的高水准，处于物业股上游水平。 这样的盈利能力不太好保持，比如以盈利能力最为强悍的社区增值服务为例，宋都物业的毛利率随着规模的扩大逐年降低，2017年至2020年上半年的毛利率分别为70%、55%、41%和42%。 因此，宋都服务盈利能力较强是加分项，但不必惊喜，毕竟规模太小。 从历史数据看，宋都服务不缺增长速度，那未来会如何？ 衡量物业股增长潜力有一个重要的指标即合约在管比，合约面积指的是物业公司签订的所有合同，包括正在管理的面积以及签约但还尚未提供服务的面积。而在管面积则指的是正在管理的面积，两者的比值可以看出未来3年的增长潜力大小。 该项比值，宋都服务为1.4，处于行业下游。 拿物业股总龙头碧桂园服务为例，合约在管比为2.3. 由于碧桂园服务的市值为1500亿港币，因此，不能欺负小弟弟，故挑了一个市值规模相近的物业股——鑫苑服务做类比。 在营收增速上，鑫苑服务2019年营收5.34亿，甩宋都服务2.2亿一条街，营收同比增速36%，低于宋都服务的67%。 在成长潜力上，鑫苑服务合约在管比1.8，高于宋都1.4。 净利润规模上，鑫苑服务的净利润为8193万，远高于宋都服务的3521万，但截至今日，鑫苑服务的市值只有13亿港币，预估2020年的市盈率仅为11倍。 到此，是时候来谈估值这个核心问题了。 虽然宋都服务的营收增速和盈利能力都不错，虽然宋都服务的估值只有18倍左右，远低于之前上市的融创服务和华润万象，但市场对小公司存有偏见，鑫苑服务的估值即可见一斑。 因此，宋都服务如果按照最高价定价，那估值方面并没有优势，首日涨幅将更多的受市场情绪影响，比如当下市场回暖，恒生指数突破近期新高，同时，物业板块也出现大反弹，宋都服务首日或有机会表现一番。 再来看荣万家。 这支物业股对标的地产母公司是荣盛发展，A股市值283亿，比宋都服务的要大很多。 根据招股书披露，荣万家是中国百强物业公司前30强，近几年的排名逐年上升，属于中游物业股！ 从营收增速来看，荣万家2019年营收同比增长42%，今年上半年同比增长37%。 这种增速处于中游水平，既不惊喜，也没惊吓。 从净利润增速来看，2019年同比增速57%，2020年上半年同比98%，显著高于营收增速。 这主要是因为荣万家是从荣盛发展中剥离而来，吃大锅饭的时候，物业公司普遍为地产开发商做嫁衣，待自力更生上市时，盈利能力普遍会提高。 如荣万家2017年净利率5.2%，2019年增长到8.8%，2020年上半年进一步提升到13.7%。 这一点投资者不必担忧盈利能力不可持续，属于行业现象，上市之后基本都能维持甚至继续提升。 聊完财务数据，让我们看看荣万家未来的增长潜力：合约在管比。 截止2020年上半年，荣万家的合约在管比为1.54，高于宋都服务，但离头部2.0相比，并不优秀。 但在估值方面，荣万家定价比宋都服务良心。 作为对比，我挑选了营收及市值相接近的时代邻里做参考。 按照荣万家最高市值69亿计算，保守计算今年净利润为2.4亿港币，则荣万家2020年的估值为29倍。 时代邻里2019年营收10.8亿，略低于荣万家的12.8亿，目前市值71亿港币，与荣万家十分接近。 营收增速上，时代邻里2020年上半年营收同比增速54%，净利润增速99%，荣万家在利润增速方面与时代邻里也十分接近。 因此，荣万家的定价相对与二级市场同级别公司更理性。 估值不高于同行即为安全垫，考虑到物业股有着极佳的成长性和即将到来的物业股反弹趋势，29倍估值或有盈利空间。