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地产板块由于市场表现不佳，近两年并不受投资者青睐。但年初调控收紧后，地产板块却从低位回暖。中期考虑，较低估值和较高股息，已令该板块极具防御性和足够的向上修复空间。 投资摘要 地产调控收紧，但已接近充分反映市场悲观预期。 年初以来，市场对地产板块政策的担忧（“三道红线”）已经基本释放，在隐含盈利空间收窄的情况下，AH两市地产股1月中旬迎来普涨，考虑到地产板块估值优势仍然突出，加上品牌房企普遍3%-5%的股息率（2021E），为投资者提供额外保障。 基金持仓也显示行业处于低配状态，再考虑土地市场竞争格局的优化，尤其对于龙头房企来讲，利润也潜在存在边际改善的预期，因此后续有机会迎来筑底反弹、甚至是超额回报。 龙头房企的机会在哪里？ 在新规强化下，公司基本面长期趋势分化或是主旋律，建议重点关注业绩、销售稳定增长，财务状况优的头部房企。未来兼具财务安全和拿地更积极（土储优质）的房企增速有望跑赢同业；业务上，扎根于一二线城市的房企，料将享受更多由人口迁移带来的购房需求。 龙湖集团的核心竞争力有哪些？ 3.1）$龙湖地产(00960)$ 扎根一二线城市，销售动力强劲；3.2）土储优良，抱团一二线优质资产，能够支撑销售增长，预估总货值达到 1万亿元，大致可满足公司 3-4年的开发；3.3）财务方面，作为行业龙头，龙湖毛利率高于行业平均，杠杆率低，负债率低，结构健康，偿债压力可控，融资能力强，稳健的财务可成为公司抵抗不确定性的基本盘 风险提示 政策基调再度收紧，“三条红线"融资新规推进进度快于市场预期；行业政策层面或融资面出现超预期收紧； 地产行业基本面下行超出预期。 正文部分 一、公司介绍 $龙湖地产(00960)$于1993年在重庆成立，主营业务涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大板块，并积极试水养老、产城等创新领域，四大业务属于不同场景，但可以形成一条龙式的服务生态。（年轻人入住长租公寓、首次置业、逛龙湖商超、享受龙湖物业） 2020年上半年，龙湖的地产开发、投资物业（商业运营+租赁住房）、物业管理及其他收入占比分别为 88.5%、6.6%和 4.9%，毛利率分别为 27.2%、82.8%和 26.8%，持有物业和物管业务的收入毛利贡献持续增长。商业精细化运营，购物中心集中开业，后续也能够提供稳定现金流；整体来看，龙湖的非地产开发业务占比在逐渐提升。翻阅龙湖集团近年的持股信息会发现，大股东曾多次增持。2020年以来公司大股东五次增持公司股份，累计增持 1534万股，累计增持金额 5.63亿港元，均价为 36.7元/股。显示对龙湖发展的信心。 二、行业分析 2.1如果说房地产的黄金时代已经不在，那么房地产企业还值得投资吗？ 中国房地产的黄金时代还要从90年代南巡讲话后算起，在此后近30年，都是地产市场波澜壮阔增长的时间，在2008年金融危机后，房地产又因为被列入刺激内需的支柱性产业，再次经历了一段沸腾岁月，其势头比前十年有过之而无不及，地产公司也再这一时期，成为不折不扣的成长股。 2014年房企对于地产进入白银时代$万科A(000002)$ ，还是钻石时代尚有分歧$融创中国(01918)$ ，随即在不久后的2017年，随着棚改货币化，资金疯狂地涌入二三四线城市，带来了迄今为止地产行业最后一轮全面牛市。2018年7月31日政治局会议首次明确提出“坚决遏制房价上涨”，“坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序”也成为纲领性的指导意见，房住不炒开始明确长期趋势。 也是在这个时候，市场开始重新审视2016年万科副总裁谭华杰提出的：房价猛烈上涨，可能会导致中国房价大周期顶部提前出现的观点。 2.1全国楼市的房贷冬天不期而至 年初以来，房住不炒的的政策进一步被贯彻。1月1日，央行发布房地产“三道红线”新规，限制房地产商的贷款规模，1月4日，财政部发布了商业银行的效绩评价办法，直接限制了银行流向地产的贷款比例 。 银行额度较少，也在一定程度上影响了买房、建房的预期。但是新规出台之前，地产行业增速近年来已经逐步放缓，地产行业“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调，或许并非完全超出预期。但可以预见的是，在新规强化下，公司基本面长期趋势分化或是主旋律。我们建议重点关注业绩、销售稳定增长，财务状况优的头部房企。 2.2货币常态化，肯定了地产的保值属性 按照历史规律，房价（一线城市新建住宅价格变化）与整个广义货币M2的同比趋势基本一致。今年房地产调控整体基调仍是“房住不炒”，政策严控下资金很难大规模进入房地产市场，加上货币政策常态化，全国房价大幅普涨概率可能并不大，总体平稳之余，优质房产也将带动结构性的分化。2.3一二线城市地产景气提升，仍然受益于迁移性需求 房住不炒之后，上海、深圳成为国内房价上涨的核心城区，这两个地方，也是近年来人口净流入最为集中的城市，二线城市房价则整体稳中有升，一定程度上反应出移动人口在驱动新房需求。未来这种迁移性需求仍将会促使房地产市场分化，向大都市圈大城市群集中。 一般来讲，未来经济基本面好、人口流入的高能级区域的房地产市场（一二线城市）更有潜力。从2013年开始，一二三线城市房价波动出现较大的分化，三线城市房价的增速在17-19年间已经领先于一二线（主要受益于棚改货币化），2020年以来一二线城市房价增速，与三线城市房价增速之间的差距，开始收敛。 实际上，从今年上半年开始，一二线城市成交面积同比已逐步回正并稳健上升，成交均价虽然受“房住不炒”等调控政策影响上升空间有限，但在市场热度恢复，且需求逐渐释放的整体趋势下仍以小幅温和上涨为主要，一二线城市地产至少体现出保值属性。这也和棚改货币化对三四线城市房地产市场推动已过也有关。由此可见，一二线城市地产，仍然处在相对景气的周期。三、龙湖集团的核心竞争力有哪些？ 3.1龙湖地产扎根一二线城市，销售动力强劲。 按销售区域来看，龙湖在 GDP大省以及人口净流入最多的城市基本都有布局。其中，龙湖集团支柱地区位于长三角、西部和环渤海区域，2020年上半年销售额占比分别为 37%、24.9%和 22.4%，三个区域占比整体比较均衡，除此之外，华南和华中地区进入较晚，占比相对较低，分别为 12%和 3.7%。 按分线城市来看，一二线城市销售额贡献力度最大，2020年上半年占比 88%，环都市卫星城和其他三线占比 10%和 2%。龙湖在城市的选择上坚持一线和核心二线，根据人口规模和轨道交通节点进行网格化布局。3.2土储优良，抱团一二线优质资产，中期增长稳定 公司土储聚焦高能级城市以及核心都市圈。以2020上半年看，公司土储中有80%+布局一二线城市，整体安全边际高，支撑销售增长。并且适当地布局环都市卫星城、长三角和大湾区的强三线城市，有利于提升周转率。公司土储总建面和权益建面近五年内复合增长率分别为 18.2%和 11.6%，土储增长整体比较稳定。 截至 2020年上半年，公司土储总建面达到7354万平方米，预估总货值达到 1万亿元，大致可满足公司 3-4年的开发。3.3财务：毛利率高，杠杆率低，负债结构健康 调控政策趋严，房企融资环境紧张的环境下，龙湖稳健的财务是能够抵抗不确定性的基本盘。过去五年营收复合增长分别达到43.3%，毛利复合增长平均达到54.1%，毛利率水平高于行业平均。 公司的净负债率基本长期稳定在 55%以内，2020年上半年公司的净负债率 51%，剔除调预收账款的资产负债率 67.1%，在AH房企中排名低位。公司债务结构健康，一年到期负债的比率控制在 10%左右，偿债压力可控。$龙湖地产ADR(LGFRY)$ $中国金茂(00817)$$旭辉控股集团(00884)$$融创中国(01918)$$碧桂园(02007)$$华润置地(01109)$$中国海外发展(00688)$