社区

今年上半年以来，恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。目前来看，恒大新战略起到了不错的效果。 最新公告显示，9月1日-10月8日，恒大38天实现销售1416.3亿，创同期历史新高。 站在当下时点，恒大在销售端的积极表现，对其有着极其重要的意义。一方面，节前恒大曾经深陷舆论漩涡，恒大在黄金周的热销，也意味着消费者对恒大信心的全面恢复，谣言事件彻底成为过去式。 另一方面，销售的高增长，带来回款的高增长。更充沛的现金流，也促进了恒大负债的持续降低，使其始终处在“健康”状态。 着眼未来，在新战略的指引下，恒大也将以更稳健的姿态，出现在投资人面前。 / 01 / 38天热销1416.3亿背后， 谣言成为“过去式” 10月9日，恒大发布公告，9月1日-10月8日，38天实现销售1416.3亿，创同期历史新高。 至此，恒大年内累计实现销售5922.5亿，完成全年6500亿销售目标91%。这意味着，恒大将在10月底提前完成全年6500亿对外销售目标，更有望完成全年8000亿内控销售目标。 恒大在终端销售的强势表现，得益于灵活的销售策略。 9月7日到10月8日，恒大打出史上最大的优惠“组合拳”，包括全国楼盘全线7折优惠；根据楼盘去化率最多再打88折；交2000元网上认购抵2万元房款；全国所有楼盘每天推10套97折特价房；新购房客户免收3年物业管理费。 如果说，灵活的销售政策是恒大高速成长的助推器，那么较低的拿地成本则是恒大实施灵活销售政策的基座。 恒大凭借前瞻的战略布局眼光，在地价便宜的时候，抓住机会，拿到了大量便宜的土地，使其即使与头部房企相比，依然有较低的拿地成本。 以2019年为例，恒大一、二线城市平均楼面价只有2252元/平米。低土地成本为恒大销售端提供了更多的让利底气，使其在不影响利润率的情况下，适度降低价格促进销售。从而使公司既可以保证销售额，又可以兑现出足够的利润率。 站在当下，恒大在销售端的亮眼表现，意义还远不止业绩层面。众所周知，9月24日，恒大资产重组的消息传遍全网。尽管恒大随之辟谣，并向公安机关报案，但影响仍未完全消除。 从这个角度上说，恒大销售额创同期新高，加上1300亿战投的力挺，不仅是对市场情绪的一个有力安抚，也是对恒大谣言的彻底终结。 / 02 / 恒大经营稳健： 负债下降、现金流充沛 销售高增长的同时，恒大回款也甚为抢眼。上半年恒大回款率接近90%，如今凭借着销售端的强势表现，恒大完成全年8000亿的内控指标，是一年大概率事件，这意味着恒大全年回款将有望达到7200亿。 良好的销售回款至少对恒大有两个利好：一是补充现金流，二是降低有息负债。最终使恒大时刻保持在一个“健康”的状态。 着眼未来，以恒大目前90%回款率的计算，若完成全年8000亿销售将有望带来7200亿回款，加之手握2046亿现金，恒大现金流将会愈发充裕。 充沛的现金流不仅让公司实现持续稳健经营，也有力推动负债下降。数据显示，与3月底启动新战略相比，截至9月底恒大有息负债已大幅下降534亿元，融资成本下降2.24个百分点，降负债成效显著。 站在当下，恒大现金流改善和负债下降，一方面响应了监管红线，降低了财务杠杆，资产负债结构更加健康，抵御风险的能力大幅提升。 另一方面，负责降低也进一步增强了企业的竞争力。众所周知，房地产是一个天然带杠杆的企业，资金成本是影响企业利润的重要因素。公司负债率降低，意味着恒大节省了大量的利息支出，从而使财务成本下降，进而起到为公司带来更多的利润。 拉长周期来看，新战略实施后，恒大基本已经告别过去的高杠杆模式。不出意外，一个兼具高增长、低负债，且现金流表现优异的恒大，将很快出现在投资人面前。 / 03 / 投行战投一致力捧， 市场信心全面回归 在国庆假期前，恒大曾深陷债务重组的舆论漩涡。但谣言之下，恒大凭借新战略的指引，经营情况却愈发稳健。 也正因为如此，恒大获得国际顶尖投行和战投的纷纷力挺。 9月29日，中国恒大发布公告，称恒大地产与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。 在补充协议的签约仪式上，苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿战略投资者高管更是纷纷出席。 除了1300亿战投的集体力挺，恒大也获得国际顶尖投行的力挺。 在港股的国际投行中，德银、摩根大通、里昂、星展、银河联昌、华泰、野村、美银、巴克莱、瑞银、渣打等至少11家国际顶尖投行也纷纷对恒大给出积极的结论。 投行和战投的力挺，也带来资本市场信心的回归。9月29日，恒大发布获战投力挺的公告，次日恒大全日大涨19.4%。国庆假期前，其股价更是连续3个交易日高开高走，最终股价强势反弹43%。 站在当下时点，资本市场对恒大的信心恢复，对其有着极其重要的意义。原因是恒大开始将旗下资产陆续推上A股市场。 9月25日，恒大发布公告称，分拆物业管理业务上市已获得港交所批准，将于短期内递交正式上市的申请。同一时间，恒大汽车发布公告，已经审议通过决议案，拟申请在上交所科创板上市。 随着旗下资产陆续上市，加上资本市场信心的全面回归，恒大无疑已经彻底走出了之前的舆论漩涡。着眼未来，在新战略的指引下，恒大的发展也将愈发稳健，其未来的表现也更加值得期待。 免责声明:本文（报告）基于已公开的资料信息或受访人提供的信息撰写，但读懂财经及文章作者不保证该等信息资料的完整性、准确性。在任何情况下，本文（报告）中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。