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《三十而已》火了，三位女主角都与上海核心地段的一幢大楼有关系。顾佳是业主，王漫妮是一楼的奢侈品店员，大楼的顶层则居住着阶层更高的王太太，钟晓芹为物业方在人物间搭起了桥梁。
好的物业不止是社区生活的保障，还需要能在特殊时期做一些特殊的事情。比如刚搬进大楼的时候，物业记得顾佳全家人员的信息，还有钟晓芹给顾佳牵线找王太太帮忙送孩子进幼儿园，这种关系的便利也极大提升了房子的价值。
可见，物业的品牌、服务直接影响着购房决定、居住体验。
近两年，房企分拆物业上市迎来热潮。今年来，已有6家房企关联物业公司赴港敲锣，还有10余家排队等候中。8月6日，融创中国分拆附属公司融创服务发布上市申请材料，启动上市计划。
一、公司介绍
作为中国增长最快的大型物业管理服务商，融创中国的物业管理服务历史已逾16年，主要在国内一二线城市。截止2020年5月31日，合约建筑面积达2.27亿平方米。
△图源:官网
公司覆盖29个省、自治区及直辖市的126个城市，并且管理着635处物业，含405处住宅物业及230处非住宅物业，在管总建筑面积达1亿。
其中住宅物业、商业物业、城市公共及其他物业在管建筑面积分别为7370万、1310万及1370万平方米，分别占在管总建筑面积的73.3%、13.1%及13.6%。
另外，融创服务主要提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，其中，物业管理服务及非业主增值服务基本占比一半。
△图源：招股书
来自物业管理服务收入的增长源于业务规模扩大，在管总面积增加及管理物业数量增加。非业主增值服务收入占比较高，大部分来源于公司及其合营企业及联营公司开发的项目，销售协助、咨询等服务贡献较多。社区收入增加为扩大业务规模后提供的社区增值服务种类增加，物管规模扩展及服务住户、业主增加。
据赛惟咨询报告，2019年客户满意度为90分，远高行业平均73分，获得中国物业服务品质领先品牌TOP 3。
二、财务表现
2017年-2019年Q1，融创服务营收分别为11.12亿、18.42亿、28.27亿、7.19亿，对应利润分别为0.43亿、0.98亿、2.7亿、0.67亿，毛利率为19.6%、23.1%、34.6%及12.6%。
△图源：招股书
2017-2019年间，毛利率上涨是因为在管建筑面积增加带来规模经济，管理效率的提升和成本控制措施及增值服务业务的收入增长。截止2019年3月31日及2020年3月31日止三个月，物业开发及交付量较低影响非业主增值服务中的咨询及开办等服务，同时也受春节期间社区增值服务的季节性减少等影响造成整体毛利下滑。
截止2017、2018、2019年、2020年3月31日，五大客户收入总计6.03亿、11.43亿、17.57亿及3.3亿，分别占总收入的54.3%、62.1%、62.2%及45.9%。其中，最大客户的收入分别占总收入的一半左右。
三、行业前瞻
物业服务百强企业的平均在管建筑面积由 2015年的2360万平方米增至2019年的4280万平方米，年复合增长率为16%。同时，物业服务百强企业的平均在管物业数从2015年的154处增至2019年的212处，年复合增长率为8.3%。因物业管理规模不断扩大以及商品房建筑面积的持续增加，物业服务百强企业的平均收入从2015-2019年按17.8%的年复合增长率增加。
△图源：招股书
2019年，融创中国的整体增长率为104.5%，与2019年大型物业服务百强企业相比，排名第一。
四、股权架构
目前，融创中国已经历3轮融资。
△图源：企查查
融创服务董事会主席兼非执行董事为汪孟德；执行董事为曹鸿玲、陈彬、杨曼；非执行董事为高曦；独立非执行董事为王励弘、姚宁、赵中华。
其中，融创中国董事局主席孙宏斌家族持有融创中国45.11%的股权，为大股东。
△图源:招股书
五、结语
当下，社区物业已成为房产增值、保值的重要组成部分， 资本市场给予物业股极高的估值，让众多房企忍不住分食红利。在已上市物管公司中，市值最高为碧桂园服务，雅生活、保利物业位列二、三位。
△图源：wind，数据截止2020年7月31日
那么问题来了，资本为何偏爱物业股?
首先是轻资产模式，相对于房企的高负债率，物管企业的资产负债率相对较低。其次，区别于地产股的强周期性，物业管理有持续且稳定的收入，现金流状况极好，可支持住户的各种服务需求。最后，物业公司坐享母公司地产销售强劲增长的红利，使得上市后业绩有更多资本与更强的动力去扩张，实现两者协调发展。
目前，资本热潮涌动。各地产商都想抢先成为市占比高的行业领头羊，而选择物业分拆上市是获得强力助力最简单有效的方式。
回想当初，顾佳为让孩子上学买豪宅，然而最终却是靠物业钟晓芹牵线认识的王太太帮忙才如愿以偿。看来，房产商与业主中间，都需要一个物业。
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