$中国神华(01088)$ 挣点零花钱。做T卖出止盈，又撸了一把羊毛。可持有，不值得买入。 加仓的海油，不动拿着。等跌。

$贵州茅台(600519)$ $泸州老窖(000568)$ 悲惨的a股，下周请给机会开捞。只可惜老虎账户不能买了

$滨江集团(002244)$ $中海物业(02669)$ 卖出中海物业，换到滨江服务，物业股整体仓位17.7%，保利物业：滨江服务：越秀服务分别6.9%、6.6%和4.1%。 从保守角度（市值-账面现金）/每年运营净现金流，我抛掉中海物业。滨江服务虽然是民营物业公司，但是确实优秀，成本控制最好，物业这种薄利生意，成本低是优势。更强盈利能力，更低的估值，更大比例的分红，成就了当前7%股息率。滨江服务的风险在于增值服务的可持续性，23年增值服务收入6.7亿，其中5个亿为集团的商业公寓提供硬装服务。

以下转自5月10日发布在个人公号上的文章《物业，这门二流生意》。这篇重新整理了我对物业公司的理解，并介绍了我挖掘的第四家物业公司滨江服务。选中滨江服务是因为母公司滨江集团虽然是一家民营房企，但是经营一贯稳健。2024年2月，滨江房产发行一年期短融，票面利率3.64%，债券市场投资比较理性，更能反映公司质地。我对物业公司有5个考量指标：母公司稳健程度、成本控制能力（物业管理毛利率）、在管面积增长、股息率（股东回报率）、账面现金，滨江服务打分都不错。目前仓位排在第2，仅次于保利物业。 一流生意，拥有稳定的量价齐升的商业模式。贵州茅台、苹果、微软、长江电力和ASML，都是这类生意。价格能跟随通胀缓慢上涨，量也能稳定释放，公司的现金流非常好。动力煤和石油这些资源股，也算是一流生意，十年以上维度看价格，确实是螺旋性上升，只是周期性太强。 今年我在寻找低估资产时，发现了8-9倍pe的物业公司。在我心目中，国内物业是这样一门生意： 1、永续，有稳定的现金流。拖欠的物业费，是一笔有抵押的无息贷款，产权交割时缴清物业费。 2、通缩，二流生意，存量住宅项目的物业费涨价难度大（好品牌无法做到10年涨价一次），但同时成本是不断上升的。 3、新增主要靠母公司输入新建住宅，团队自身拓展新的物业面积。要求母公司必须有高质量的住宅开发项目输入+团队有很强的新项目拓展能力。前些年，行业40%增速主要靠在管面积的高速增长和各类增值服务带来。 4、通缩再叠加母公司新建住宅输入疲软，房地产下行周期之下，高增长不可持续。保利物业24年收入增长8-10%，归母净利润增长15%。整个行业增速，从前几年的40%下滑至10-15%之间。前些年，40倍pe的物业公司，不是好的投资标的。 5、成长有限，低pe，高现金流、高分红托住市值（40-50%分红率对应4-6%股息率）。例如，我最近研究的滨江服务70%的投资者回报，利润

最近房地产政策集中释放，减持了部分的$保利物业(06049)$ 。物业整体仓位涨到17.6%，好在$滨江服务(03316)$ 的仓位买够了。期望下周越秀服务将努力爬升追赶中海物业。物业的分红，只能拿来➕滨江服务了。民企还是被继续鄙视ing

$网易(NTES)$ 剔除账上200亿美金的现金=34美元/股，23年eps6.44美元，11倍pe。是改涨涨了。

$保利物业(06049)$ 哎，你一个股息率3.2%的物业股凑啥热闹[笑哭]  隔壁神华h的股息率6.7%。看样子港股通20%的红利所得税减免将落地。继续减减仓

3月份，41个大类行业中有32个行业增加值保持同比增长。其中，煤炭开采和洗选业下降1.6%，利润下滑好于2月。石油和天然气开采业增长1.5%，酒、饮料和精制茶制造业增长4.0%，有色金属冶炼和压延加工业增长11.2%，电力、热力生产和供应业增长4.9%。 目前仓位情况，空仓9%。保持10%左右的空仓，已经成为习惯。 美股：微软10%、腾讯11%、网易5.5%、新东方6%、SOXX仓位0.9%。 港股：中海油6.6%，神华3.8%、保利物业10%+中海物业1.5%+越秀服务3.8%。 A股：老凤祥B12.2%、内蒙华电17.8%、贵州茅台1%。 说说最近几笔交易。 在32-33港币，减仓45%的 $中国神华(01088)$ 。 因为担心白酒经销商库存积压问题，卖出古井贡b和泸州老窖，买入观察仓贵州茅台。 加仓 $网易(NTES)$ ，果然腾讯涨完后，网易开始补涨。网易当前5.3%的仓位，暂时不动，看下个季度财报。 分别在78美元和80美元买入新东方。24财年3季度 $新东方(EDU)$ 的收入增速60%，经营利润增速70%。其他收入减少0.13亿，所得税拨备增加0.13亿，权益法投资亏损增加0.24亿，好在非控股权益增加0.1亿，受前3项拖累，最终归母净利润0.87亿，增长6.8%。预计24财年摊薄EPS2.65美元。 最近港股仓位涨幅比较大，特别是物业股。5月底-6月中，分红到账后，估计不会买入物业股了。如果神华H跌下来，买入股息率在7%以上的神华H是不错的选择，就看6月前后是否有好价格。候选还有：成长更好的中海油H、新东方、网易。

$越秀服务(06626)$ 这货今天走势很强，完胜保利物业和中海物业。相对于3.18港币的股价，账上有3.3港币/股的现金。目前我只敢拿央企物业，母公司还能拿地卖楼，每年输入更高收费的住宅面积。前几天略微加了点中海物业，可惜4元以下停留时间太短，只买到一点。

$阿斯麦(ASML)$ 太贵了，容易跌，有个不及预期就掉下去。跌一跌更健康。 目前新增预定数netbooking波动很大，1季度跌倒36亿欧元，上个季度91.86亿欧元。这个观察数据快失效了。[捂脸]  观察指标失效，投资难度大了。 这次季度预定中，存储芯片设备占比提高，59%。这倒是和行业数据符合，存储芯片需求从谷底爬出，赚到钱开始加大资本开支。 本人不持有，持续观察中。

今天，谈谈我对物业公司的整体看法。 1、  永续，有稳定的现金流。拖欠的物业费，是一笔有抵押的无息贷款，产权交割时缴清物业费。 2、  通缩，二流生意，存量住宅项目的物业费涨价难度大，好品牌无法做到10年涨价一次。 3、  新增主要靠母公司输入新建住宅，团队自身拓展新的商业和公共物业。新增的集团住宅：商业写字楼：公共物业的收费约为=2.5：1：5。想要增长，就要求母公司必须有高质量的住宅开发项目输入+团队有很强的新项目拓展能力。商业写字楼更多是移动大厦、京东大厦，这类大公司自持物业，而不是写字楼，这些属于优质金主。公共物业，都是学校、医院和工业园区等，现金流稳定，但是收费比较低。 4、  因为行业通缩特性，在房地产下行周期之下，高增长不可持续。保利物业24年收入增长8-10%，归母净利润增长15%，保利物业靠着新拓展的商业写字楼，此目标有40%的概率能实现。行业中好公司24年增速，都将继续轻微下滑。 5、  成长有限，低估8-10倍pe，高现金流和高分红托住市值（40-50%分红率支撑4-6%股息率）。 6、  不值得用收购换规模，特别是住宅项目。存量住宅项目无增长，而成本会随着通胀变高。 7、  利率上行，对物业行业有利，反之不利。当前现金回购或者分红，对投资者最有利。 我本人目前持有12%仓位的物业股，不打算再加仓，中间会经常做短线，不排除卖飞的可能。 $保利物业(06049)$ $越秀服务(06626)$ $中海物业(02669)$

$保利物业(06049)$ 明天，保利物业有望回到27港币。[开心]  [开心]   各家23年财报公布后，以3月26日收盘股价看： 万物云，股息率5.7%，pe10.8倍，账上现金157亿，市值229亿港币； 越秀服务，股息率5.9%，pe8.5倍，账上现金46.95亿人民币，市值44.75亿港币； 保利物业，股息率4.3%，pe9.2倍，账上现金110亿人民币，市值137.8亿港币； 中海物业，股息率3.85%，pe10.2倍，账上现金51.3亿人民币，市值148亿港币；

$保利物业(06049)$ 中海收入盈利增长符合预期，不过分红不好。现对于保利贵了。我在盘中补了5000股保利物业，不过保利物业整体仓位继续浮亏中。中海物业的仓位，盘中换到越秀服务，越秀广州本地房地产开发公司，国企。账上现金47亿，全年派息0.16元，对于2.8港币的股价，8倍pe，股息率6.2%。蹲守今天保利物业的财报

$保利物业(06049)$ $中海物业(02669)$ 收盘前卖掉一些前几天买入的仓位，成本又降了一点。中海一直加仓，仓位到了5%以上。今天主要受消息面影响“银行加强对万科的融资支持”。下周迎接物业公司财报披露，看点新签约面积和分红。

$中海物业(02669)$ $保利物业(06049)$ 受万科债消息的影响，地产和物业最近波动非常大。中海物业的母公司$中国建筑(601668)$ 房地产开发占总收入10%，23年前3季度新签约住宅项目房屋建筑工程约占总收入的15.5%，推测房地产相关性收入约在25%左右。考虑到中海物业母公司资产更安全，这是最近中海物业股价走势更稳的原因。毕竟万科如果倒下，保利地产受冲击力度将很大。2家物业，接下来还会受到房地产市场各种消息的波及，股价波动极大。

$苹果(AAPL)$ 178美元卖出最后5%仓位的苹果，买入33PE的$新东方(EDU)$ 。新东方原先重点覆盖初高中和大学生，K9业务废掉后，出国留学备考业务和出国留学咨询业务未受影响，成人大学生考试等增速高，自有品牌和直播业务毛利率44%，增速不错。而$好未来(TAL)$ 重点覆盖中小学生，受政策影响更大，学习机是个长期投入的慢活，AI技术并不是TAL的擅长。教育课程的品牌口碑很重要，新东方是个不错的成长股候选。建仓中，希望最近跌一跌。

$iShares费城交易所半导体ETF(SOXX)$ 卖出了，无法进一步加仓的票，还是止盈走人。换到$LVMH-Moet Hennessy Louis Vuitton(LVMHF)$ ，这是一家高杠杆收购扩张的奢侈品集团，资产负债表不算很好看，估值比$爱马仕国际集团(0HV2.UK)$ 和$历峰集团(CFRUY)$ 便宜。先建个观察仓，接下来看完竞品数据再想想。