9月7日,住建部主管每日中国房地产报发表了一篇题为《支持楼市内需,利率政策还可作为》的社评,提出对存量房贷利率下调的支持意见。文中建议金融部门进一步调整政策,对边际存量贷款利率进行科学调整。 政策指出,对于符合“首套标准”的存量二套房,可以考虑将房贷利率调整为首套房利率,并建议对住房公积金贷款政策对于两孩家庭和首套房的认定,也应适时调整放宽。 有关存量房贷利率的调整,是房地产市场最具关注度的问题之一,同样也是具有争议的问题。一些投资者担心,银行体系的息差已经很低,进一步压缩可能引发系统性风险。但面对当前的地产低迷环境,同样也有不少观点提出,希望进一步对存量房贷利率进行调整。 截至2024年8月,中国存量房贷规模高达38万亿人民币,在居民负债中占有相当大的部分。当前环境下,存量房贷利率是否有进一步下调的空间?假若下行,对地产市场乃至银行、股票市场又会有怎样的影响?本文将对此进行浅析。 01 时隔一年,存量房贷利率如何调? 尽管目前市场对下调存量房贷利率的呼声较高,但回顾过往,政府在2023年便已下调过一次存量房贷利率,针对2023年8月31日以前已发放或已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款进行调整。 据《2023年第四季度中国货币政策执行报告》数据显示,调整的存量房贷加权平均利率为4.27%,平均降幅73BP,每年减少借款人利息支出约1700亿元。然而从2023年9月后的房地产销售指标来看,上一轮调控的作用并不明显。 从原因来看,利率政策无效大概率是因为下调的范围以及幅度较为有限。前一次的利率下调范围并未涉及存在较大利差的二套房贷款,且75BP的调控也不尽如人意。而在当前环境下,若调控规模小,对楼市起不到预期作用,而调控规模过大,又或许会对银行系统造成较大的压力。因此若要调整存量房贷利率,“调多少”将是一个核心问题。 根据贝壳数据显示,截至2024年5月,当前房贷利