3月过半,地产业逐步进入“小阳春”时间点,而随着近期的地方地产政策的出台,市场对房地产行业的回暖开始抱有期望。但从高频数据来看,3月前二周累计成交量较2023年11月/12月/2024年1月同期分别-23.15%/-32.12%/-29.86%,17城二手房3月前二周累计成交量较2023年11月/12月/2024年1月同期分别-10.32%/-7.19%/2.05%。新房、二手房均低于去年四季度水平。 2023年以来,地产行业的政策环境持续展现出宽松趋势,但即使在《政府工作报告》出炉,部分地区限购完全松绑的政策出台以后,地产行业的下行压力仍在持续加大,房价探底过程仍未结束。 从当前时间点出发,制约地产行业发展的限制是什么?而推动地产行业的数据回暖,又需要哪些必要条件?结合房地产销售数据,本文将对此进行浅析。 01 产业新逻辑尚需时间 谈及地产行业,我们一般认为房产具有双重属性,其一是商品属性,其二则是投资属性。时至今日,市场上将购置房产视作投资的观点已经相当稀少了,一方面是“房住不炒”的政策基调奠定了政策不支持将炒房炒地作为经济主体,尽管当前这一标签已经从地产政策中撤去。而另一方面则是由于国内的商品房具有一定“供过于求”的情况,以供需视角来说国内地产的投资属性并不太好。 从商品视角出发,地产业供过于求的情况同样存在,但分布却并不均衡。人口密集的一线城市房屋需求依旧紧张,而二、三线城市却因为过往年份的过度开发而存在不少积累下来的存量楼盘空置。同时,无论是高线城市还是低线城市,其发展往往以产业区为中心,而距离中心区的远近则会显著影响居民对住宅的偏好,形成另一种层面上的“供需不均”。 以北京为例,在2009年以后,北京每年的二手房成交套数均大于新房成交套数。在2023年时期这个差距甚至达到两倍以上。究其原因,是因为北京的中心区在建设完成后,新房的增量只能依赖旧城改造,供应