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这集是连载上个文章的续集，讨论如何在马来西亚选择每月有正现金流的房产。如果你还没看第一篇的文章，可以按这个链接 投资房地产的策略 - 马来西亚篇

其实投资房产有很多策略，没哪个最好，哪个不好。只是选择一个适合个人投资喜好和需要。以下列出几种投资方式和个人认为的一些好坏:-

• 买一个房产投资，和银行贷款，每个月尽量供多几百块，以最快速度还完银行贷款。供完了第一间家才考虑投资第二间家。老一辈的长辈都是这样教的因为长辈们不喜欢欠钱。所以在马来西亚很多屋主都是选择这个方式。以这种方式投资，稳但会比较慢投资第二个房产。
• 投资新房产（还没建好的)，当屋子或公寓一好，拿到锁匙，尽快把屋子卖掉赚钱。这方式在2014年之前比较管用，之后屋子涨价缓慢了，当屋子建好后屋价没涨多少，甚至一些高档屋子价格滑落，导致屋子卖不出。但如果买入的是一些中价房产，这方式还是管用的。只是现在比较难在好的地点找到中价房产。
• 找一群人安排团购。据我所知外面有一些人会找一群有意投资房地产的人，然后找发展商谈判。他们会一次过买入很多单位，但会要求折价购买。当屋子买在比其他人价格低，屋子一建好，就算和原本发售价一样卖掉，还是能赚一笔。这种方式通常只是在高价公寓，因为高价公寓需求比较低，比较难卖出，发展商会想尽快卖完而折价出售。
• 买入低价公寓，然后收取租金。在马来西亚，所谓的低价公寓(Low cost Flat)是给低收入群体买的。不管是大城市或者小乡下，通常售价都是马币42千左右。有些富人就会借一些低收入人的名字，用现金购买这些低价公寓，然后每个月收取RM300到RM850租金。RM850!! 有没有写错？的确是租到的，下面这间低价公寓地点是在八打灵市中心。如果月租是RM850，一年就可以收取RM10,200。如果想当初以RM42,000购入，一年租金回酬高达24%，收取4年的租金就等于你买入的价钱了。当然手中握着这样好地点的低价公寓屋主都很少要卖，就算要卖也不会卖RM42,000给你。而且很多法律阻止有钱人购买，只是低收入群体可以买。所以有钱人通常都会和一些低收入人签一另个合同，利用他们的名字购买，然后每个月给他们少许钱。以这种方式的风险就是房产不是你的名字购买，万一中间发生什么事，屋子是其他人的名。但这些有钱人也不是笨的，通常他们都会放cavet阻止那些低收入人把屋子卖掉。

我在第一篇有提到第一间购入的房产是间双层排屋，第二间是和兄弟姐妹合资购买一间新的中价公寓。我投资房产的初衷只是希望在退休后每个月有固定租金收入，并不打算把房产卖掉，所以屋价不涨我也没关系(嘴巴说没关系，但心里也想我买的屋价上)。

富爸爸，穷爸爸书📚里有说到，如果一个资产并不能带来正现金流的话，那不叫资产，叫做负债。所以我接下来第三间投资的房产都是以以下几个重点选择的房产。

1. 屋子一定要在大城市。大城市人口多，就业机会多，而且很多外地人移居来大城市需要租屋子，但预算不多。现在所有的房产都是在这些地点 - Petaling Jaya, Puchong, USJ, Sri Kembangan, Damansara Damai（如果你是马来西亚人，应该都知道这些地点在哪里。
2. 最好附件有电动火车站（公共交通)。Petaling Jaya - LRT Kelana Jaya line，Puchong - LTR Ampang Line，Sri Kembangan 和 Damansara Damai - MRT Sg Buloh - Putrajaya Line (建造中)，USJ - BRT Sunway Line.
3. 屋价要在RM300,000以下，为什么？如果和银行贷款70%（马来西亚第三间房产最多可以借贷70%)，供30年，每月银行还款会在RM1,100以下。要在大城市找到RM1,100租客并不难。
4. 租金基本上一定要高过我每月银行贷款供款。如果能高过所有月费最好（包括银行供款，维护费，保险，门牌税和地税）

如果你是马来西亚人，基本上你会觉得应该没这类房产吧[捂脸] 。其实是有的，而且到现在还是有的，只是很多人不想和不敢买入这类房产。

我在2013年做了半年的研究和阅读了几本书就决定买这类房产 - 中价公寓。但这类中价公寓都比较低级，有些是5层楼高，没电梯，需要走楼梯上去的。因为这类公寓没人要买，所以价钱都是比较偏低。这类公寓租金回酬可观，但屋价其实并不怎么涨。

案例1 - Sri Anggerik 1 Apartment，Bandar Puchong Jaya

这是一间五层楼没电梯的公寓，在2013年，我以RM143,000买入了在第五楼的单位。帮银行贷款了RM101,000，现在每个月大概给我净RM300收入（租金扣除所有费用）

这间中价公寓地点非常棒，只需要驾车5分钟就能到蒲种最大商场IOI Shopping Mall，在商场前面有电动火车站，而且还是Freehold Title 的。

案例2 - Seri Jaya Apartment，Seri Kembangan

也是一间五层楼没电梯的公寓，2013年以RM100,000买入了在第三楼的单位。

同样的有正现金流的投资，只需要驾车3分钟就能到达The Mines购物广场。这间家之前最高租金曾经以每个月RM1,000租给大学生，当时是包家具的，但之后家具坏了就丢掉，现在是以空屋出租，所以租金降到每月RM700。这间家的地契是leasehold 99年的。地契最好是Freehold，但只要价钱合适，我也不介意买入leasehold 的房产。

案例3 - Kelana Impian,Petaling Jaya

并不是所有的投资都是没电梯的[鬼脸]。这是我最喜欢的一间房产投资，在2013年以RM304,000购买。而且在8楼8号。地点是在八打灵LDP High Way隔壁，交通方便。地契是Freehold Title的。

驾车10分钟可以到达很多购物广场，Sunway Pyramid, Paradigm Mall, One Utama。电动火车站 - Taman Bahagia LRT Station。如果你有兴趣，到现在屋价还是在RM400,000以下可以买到。

案例4 - Vista Apartment，Damansara Damai

这是间Shop Apartment，楼下是商店，我是买了楼上的住家单位。在2013年以RM96,000买入。但这间房产因为我在短短半年里购买的第5间房产，银行觉得风险太高而拒绝了我的贷款。所以这间房产是以现金购买的。

买Shop Apartment需要小心一件事，记得找楼下不是做餐饮业的，不然你的屋子因为厨房的油烟而非常肮脏，而且可能有老鼠。我的单位就买在了这家迷你市场楼上，这迷你市场在本地是蛮大的，应该不会搬走。

这个单位其实我是在Bank Lelong买回来的。买的时候状况是非常糟糕的，然后找了人帮忙做了些简单的装修和清理，不到两星期就成功租出去了。

写错了，是net rental yield,扣除所有费用的收入

因为这间房产是以现金购买，所以我是需要最低5%的净租金收益。以现在的租金，暂时是有6.1%的净租金收益。这比把钱放银行定期更高。

以上几个案例都是我真正买入的房产，都是符合我之前的要求去投资的，到现在我没卖过任何一间房产，因为我投资的初衷是在退休后每个月有租金收入，我并不在意屋价会不会起。所有产业都是租客每个月在帮我还贷，只要30年，屋子就完全属于我的。因为租金便宜，所有房产在过去8年每次换租客不成空置超过两个月没人租。

基本上我已完成了投资房产的策略，现在开始我会花更多时间在研究和投资在股票上。我的基本退休收入已经是肯定的了，现在投资股票是要让我提早退休，做我想做的事。人生短短几十年，我并不想做个打工仔到60岁才去看看全世界。

我在下篇会分享，一个29岁的普通打工仔，哪里找钱来买那么多房产？那时的银行存款少过5万，一个月打工收入大概RM5,000是如何获得银行贷款接近马币两百万？

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