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新城的半年报出来了，有读者@我，说分析下新城的半年报，却发现没有什么点开半年报的动力。新城一直是我的绝对重仓股，过去一直是第一大重仓，目前由于微创医疗的上涨，被动变为第二大重仓。但为什么就是这么一个重仓股，连点开半年报的意愿都没有了呢？

一方面，地产公司的半年报由于结算数量少以及滞后性，本身的意义不大；另一方面，之前疫情期间，不断用放大镜观察新城的缺点，包括每一个房开项目以及每一座吾悦广场的情况，总结了一些潜在不确定因素，在不确定性逐渐消除之后，目前又回到了“明牌”的状态。

当时担心潜在的缺点如下：

（1）老王事件尚未落地；

（2）新城三四线项目较多，对销售情况的担忧；

（3）疫情对商业广场的影响；

随着时间的流逝，一切都明朗了起来：

老王一审落地，二审即将开庭，老王事件对于上市公司来说将成为永远的过去，公募基金可以开始逐渐建仓（半年报中可以看到已经有基金进来了）；

今年一二线以及长三角楼市不错，拍地除了吾悦以外更加侧重一二线了，上半年新城销售同比下降，源于去年下半年的停止拿地，属于短期影响，如今已经恢复拿地，光半年报披露的拿地金额，半年就有547亿，为今后的销售提供基础；

二季度出租率小幅下滑，由99%下滑到96%，下滑程度以及租金金额可接受，全年55亿租金目标不变，另外从直观观察（比如实地或抖音搜吾悦广场）或是票房数据来看，商业广场的人气已经逐渐恢复，比如这周上映的八佰，单日票房破2亿，八成以上的影院已经复工，基本接近于去年同期的水平了。

因此，以上担心的因素消失，新城又慢慢进入到了“明牌”的阶段。

回到半年报的数据上来：

1.2020年上半年，新城控股实现营业收入377.36亿元，同比增长121.15%，归属于上市公司股东的净利润32.04亿元，同比增长23.59%；扣非归母净利润27.47亿元，同比增长33.91%。截至报告期末，公司总资产达5066.31亿元，同比增长9.63%。

房地产开发项目的毛利率同比下滑10.33%，使得净利润的增幅小于营业收入的增幅。有球友指出原因在于结算了低毛利率项目以及提了减值准备，具体我没细看，从长远的角度来看，住开的毛利率会进一步的下滑，这不单单是新城一家的问题，而是整个地产行业的问题，比如过去用ps大法计算前瞻利润，按照权益销售额的10%来测算，目前的地，可能只有6%到8%了，今年有一个很明显的趋势就是，房企手中的钱普遍多了，融资利率下滑了，导致拿地的溢价率很高，进一步压缩利润率，这一点是未来趋势，很难改变，以后房企的投资逻辑越来越往物业和商业靠拢。龙湖也是我非常喜欢的一家企业，但是当前的估值下，首选新城。宝龙和中骏未来也有冲击100座商业广场的目标，我个人的看法偏中性，商业广场需要资金的沉淀，新城踩点好，吃到了2016年和2017年地产红利，赚到了几百亿的真金白银（按照权益销售额和利润率计算），宝龙和中骏现在再想去做扩张，无论是新开商业的选址（已经被新城，万达扫过两轮）还是做商业需要的大量本金来说，都有着不小的难度，住开暴利的红利期已经过去了。

2.截至半年度末，公司资产负债率为87.66%，主要由于销售房屋产生的合同负债增加至2287.67亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%；同时，净负债率由2019年同期的76.62%大幅下降41.56个百分点，至35.06%。公司在手现金余649.95亿元，短期债务375.81亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比超过1.73倍。

前段时间有个“三条红线”的传闻，意在降低房企的有息负债率：

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

目前新城仅不符合第一条红线，这一条也是非常好规避的一条，年末公允价值一增加，利润一结算，相信可以控制在70%以内。三条红线假如真正可以实行，一定程度上可以限制高负债率的房企拿地，降低土拍市场溢价率，对于新城这样的稳健型企业来说反而是利好。在上半年重启拿地之后，净负债率只有小幅的提升，光披露的拿地金额就有547亿，即便如此，截止目前的649亿现金依然超过了去年年末。无论是从沉淀资金进商业还是净负债率的角度，新城变得越来越稳。

未来地产板块有没有行情不清楚，作为A股唯一的优质商业地产标的，希望未来新城能走出独立行情。

从去年的黑天鹅事件开始持有新城，差不多1年多，从事件驱动的短线套利变成了长线股东，上上下下的过山车也坐了好几轮，慢慢的只在意结局能到多少而非过程是否颠簸。只要逻辑未变，目标价未到，就一直持有。