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// 征集农业、食品企业案例，需在商业模式、技术、产品及市场等领域有特点、有创新。 一、政策概述 我国实行的是 城乡二元的土地公有制结构，城市土地与农村土地的产权主体不同。城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有，农民依法拥有土地承包经营权和使用权，“统分结合，双层经营”，但农民集体所拥有的农村土地产权是不完全的。直至1978年，农村家庭联产承包责任制的建立才有所转变。至1988年4月12日，第七届全国人民代表大会审议、颁布《宪法修正案》，明确“土地的使用权可以依照法律的规定转让”；至1988年12月29日，第七届全国人大常务委员会第五次会议修订《土地管理法》，明确“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”；至2002年8月29日，第九届全国人大常务委员会第二十九次会议通过《农村土地承包法》， 详细地规定了农地承包经营权的流转方式和其他内容，从法律上认可并正式打开了中国农地流转市场的大门。之后，2005年3月1日，农业部令2005年第47号令《农村土地承包经营权流转管理办法》正式施行，对农村土地承包经营权流转作了更为系统的规范。但，随着土地流转实践的增加，纠纷日多。2004年4月30日，国务院办公厅发布《关于妥善解决当前农村土地承包纠纷的紧急通知》，明确：“严格禁止违背农民意愿强迫流转承包地”，2007年1月29日，《**中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》也要求：“规范土地承包经营权流转”。再至2008年10月12日，中国**第十七届中央委员会第三次全体会议通过，《**中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》颁布，指出“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营”。至2013年11月12日，中国**第十八届中央委员会第三次全体会议通过，《**中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出赋予农民更多财产权利，要求建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。至2014年11月20日，**中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》， 传递出以经营规模适度为目标促进粮食增产与农民增收、以农户家庭经营为基础积极培育新型农业经营主体、以尊重农民意愿为前提引导土地规范有序流转的改革思路。2015年2月1日，中央一号文《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》正式发布，这是中央一号文件将连续第十二年聚焦“三农”问题，在第四部分《围绕增添农村发展活力，全面深化农村改革》中指出，“加快构建新型农业经营体系。坚持和完善农村基本经营制度，坚持农民家庭经营主体地位，引导土地经营权规范有序流转，创新土地流转和规模经营方式，积极发展多种形式适度规模经营，提高农民组织化程度”，以及“推进农村集体产权制度改革。探索农村集体所有制有效实现形式，创新农村集体经济运行机制“，”出台稳步推进农村集体产权制度改革的意见”，并“充分发挥县乡农村土地承包经营权、林权流转服务平台作用，引导农村产权流转交易市场健康发展”。再至2015年11月2日，**中央办公厅、国务院办公厅印发《深化农村改革综合性实施方案》，方案 以“市场”为导向，以资源要素配置和允许资本下乡为切入点，设计未来的农业改革方向，目标任务是：到2020年，农村各类所有制经济尤其是农村集体资产所有权、农户土地承包经营权和农民财产权的保护制度更加完善，新型农业经营体系、农业支持保护体系、农业社会化服务体系、农业科技创新体系、适合农业农村特点的农村金融体系更加健全，城乡经济社会发展一体化体制机制基本建立，农业现代化水平和农民生活水平进一步提升，农村经济社会发展更具活力。方案强调了“健全工商资本租赁农地的监管和风险防范机制”，“鼓励和支持工商企业发展适合企业化经营的现代种养业、农产品加工流通和农业社会化服务，向农业输入现代生产要素和经营模式”。2016年10月30日，**中央办公厅、国务院办公厅印发并开始实施《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》，将农村土地承包经营权分设为承包权和经营权，力图实现资源的合理利用，发展多种形式适度规模经营，进一步健全农村土地产权制度，更好地维护农民集体、承包农户、经营主体的相关权益。至此， 土地流转的政策障碍业已扫清，有序流转，工商资本进入的改革思路也已成型。至2016年年底，全国土地流转面积为4.71亿亩，占家庭承包耕地面积的比重为35.1%。同时，在条件允许的部分地区，已开始尝试农村资源资产跨集体转让，探索农村土地的国家赎买收储制度，将农村土地性质转变为国有等。2017年2月5日，中央一号文《**中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》发布，文件落实了宅基地集体所有权，探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，同时允许地方多渠道筹集资金，按规定用于村集体对进城落户农民自愿退出承包地、宅基地的补偿。2018年2月4日，中央一号文《**中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》发布，完善农村承包地“三权分置”制度，同时首次提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。且，强调“维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，引导其依法自愿有偿转让上述权益”。2019年8月26日，我国对《中华人民共和国土地管理法》进行了修改，修改条款自2020年1月1日起施行。这次土地管理法的修改，被称为“农村土地制度实现重大突破”， 规范了集体经营性建设用地入市，并确定了永久基本农田保护制度。 此外，随着农村集体产权制度改革的有条不紊的推进，相信农村最核心的资产“农地”会逐渐释放出更大的活力与动能。2020年3月1日， 国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》。重点内容包括： - 将国务院可以授权的 永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项 授权 各省、自治区、直辖市人民政府批准。 - 试点将 永久基本农田转为建设用地 和 国务院批准土地征收审批事项 委托 部分省、自治区、直辖市人民政府批准。 - 首批试点省份为 北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆 ，试点期限1年。 截至目前，我国对于基本农田乃至耕地的管理体系已较细致，对于草原、山林地、水域滩涂及“四荒地”等农业生产载体的管理体系也在日趋完善，尤其是国土资源部负责牵头建立不动产登记信息管理基础平台之后，确实提升了农业用“地”的确权、登记、流转及管理的效率。 未来，在“适度规模经营”的前提下，加快构建新型农业经营体系的定位清晰、目标明确，但土地改革、农村改革仍然任重道远。 二、农地交易市场概述 土地是不可再生资源，也是国家和人类赖以生存和发展的物质基础，更是食生产的基础要素。但我国人均和户均土地规模较小，“适度规模经营”还需农地交易（流转）的支持。自2004年10月，福建省永安市成立了全国第一家林业要素市场；2008年12月，重庆成立全国第一个农村土地交易所；之后，浙江、江苏、云南、天津等多个地区相继建立综合性农村产权流转交易市场。但，除武汉农村综合产权交易所和上海农业要素交易所之外，均只服务本地市场，因而规模差异较大，发展态势不一。2015年1月22日，国务院办公厅下发了首部针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，肯定了交易所在农村产权交易中的作用，规范了交易平台的运营，但仍没有统筹性的规划。截至目前，全国已有2万多个承包土地流转服务中心，甚至一些村落也设立了流转交易服务点。此外，全国已建立1900多个县级林权管理服务机构，已建立20多个林权交易所，已有13个省将林权交易纳入了公共资源交易平台进行监督管理。短期内，预计农村土地交易仍是各自为政，官方平台服务区域市场，碎片化导致土地交易所的活跃度很难提升，这为土流网之类的商业化的整合性的土地流转平台提供巨大的发展空间，此外也有如神州信息等借土地确权的业务之利，融合互联网、金融业务、农业社会化服务、流转服务，做出商业模式的创新式探索，确实可圈可点。需要注意：土地流转的基础是土地确权。农业部推荐了六家土地确权公司之一，包括：神州信息（000555）旗下的“中农信达”、四川鱼鳞图、北京世纪国源、北京苍穹数码、安徽同绘家园、青岛太阳软件。我国已于2011年就展开了土地确权的试点工作，2013年正式开始土地确权及颁证工作。截至2017年底，整省推进土地确权工作的省份已达28个，试点范围扩大至全国2718个县（区、市），3.3万个乡（镇）、53.9万个行政村，实测承包地面积15.2亿亩，确权面积达11.1亿亩。除少数地区外，全国基本已在2018年底完成了土地确权工作，但完成颁发土地证的工作仍需时日。 三、土地流转服务公司 目前，除官方的地方性平台之外，覆盖范围较广的土地流转服务公司主要有土流网、搜土地网、土招网、搜房控股子公司房天下土地流转网等，其中以土流网、搜土地、聚土网为代表。案例：土流网土流网（www.tuliu.com）创建于2009年3月，由创始人伍勇率大学创业团队在成都成立，定位于行业领先的农业土地流转资讯类网站，将掌握闲置土地的农民、土地流转中介机构、土地种植企业三者有机的联系到一起，实现了土地资源的流转和优化配置。 目前，土流网已将土地服务从线上延伸至线下，拥有土流网本身业务、土流学院、土流通管理学院、土流金土地服务业务五大业务分支，涵盖从土地的初步选取到信息核实、实地勘察、价值评估、融资担保、合同签署、法律咨询、招商投资、项目开发，提供与土地相关的全方位配套服务，仍在不断发展土地服务产业链及拓展各地服务网点，致力于形成一个全国性的土地综合服务平台和服务实体网络和服务产品销售渠道。 土流网本身业务：土地需求登记、土地搜索引擎、土地数据中心、土地评估系统、信息报告化展示、虚拟现实化展示和土地数据化展示，主要进行土地流转平台双方的信息发布和交易撮合，是比较典型的互联网业务。 土流学院：主要针对土流网内部员工、加盟商、土流经纪人进行培训；制作开发土地服务、产品、工具。 土流通管理平台：主要针对地源管理、客源管理、邀约协作、跟进管理、合同管理、财务、人事管理和云平台客户端管理。 土流金土地服务机构：主要包括投资服务产品、土地金融产品、土地交易服务和土地配套服务。 土流网的平台交易不收费，盈利点在衍生服务，其中土地银行、电子契约、投资基金、担保融资等是盈利和创新的重点。目前，土流网在全国拥有620家线下土地服务中心，并以土地流转为起点，形成了集土地交易、大数据、乡村金融、农村住宅、乡村服务五大板块为一体业务体系。2018年4月，土流网又推出内部孵化的新业务发力共享农宅（农庄）业务。截至2019年4月，土流网日均精准浏览量62万以上，土地挂牌面积4.61亿亩，成交面积1.14亿亩，稳居行业第一；公司旗下招拍挂网累计发布土地13万宗，面积42.4亿平方米；旗下农交网政企服务覆盖全国429个区县。 案例：搜土地搜土地（www.soutudi.so）于2008年底在山东青岛创建，同样定位于农业土地流转资讯类网站。 但，不同于土流网围绕交易流程进行产品设计及盈利点建设的模式，搜土地网在全国首家推出了土地流转指数（STD）、农村土地免费在线评估软件、土地网上竞买、农地宝、农地人、农地贷、搜土地学院、农村土地金融、搜土地杂志等等创新产品，并与全国农村土地流转指数监测中心共同组织发起，成立了中国首个农村土地经纪人组织“中国农村土地经纪人联合会”。案例：聚土网2008年，重庆被纳入国土资源部土地试点城市，以2008年6月27日国土资源部颁布的《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》为基础，2008年11月17日，重庆市人民政府第22次常务会议通过了《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》，2008年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌，该交易所以“地票”作为主要交易标的，中国的地票交易制度就此诞生。 聚土网的创始人田靖隆是重庆人，看到国家不断推出土地流转的利好政策，田靖隆卖掉上海的房产，举家迁回重庆，开始探索土地流转的商机。经过两年的摸索，田靖隆和团队几乎把与农村土地流转相关的事情都梳理了一遍，自重确定了创业方向：以土地流转、林权流转为核心的农村产权交易平台。2015年4月，聚土网正式上线。 随着业务及区域拓展，聚土网的业务线也陆续丰富，最初定位为一站式农业产业链服务平台，围绕土地生产经营过程的展开产业链服务，包括土地流转、土地托管、土地金融等，从而提升土地利用价值和实现农业产业规模化发展。 为了实现土地规模化发展，聚土网推出了“土地流转”与“土地托管”服务，2018年已基本形成从上游土地到下游产销的农业全产业服务体系：以自营模式为基础，采用“平台+规模农户”、“平台+政府/合作社+小农户”模式，提出了“六统一”标准（统一农资、统一种植、统一技术、统一管理、统一物流、统一销售），以及“六托管”服务（订单托管、农资托管、金融托管、种植管理托管、耕种收托管、技术托管）。以安徽固镇玉米托管项目为例，通过实际数据对比，集约化生产较农户自营生产种植成本降低38.9%。此外，生产效率也提升了30%-40%。公司官网有详细的案例数据介绍，有兴趣的可移步查阅。之后，聚土网的战略进行了升级：致力于以土地为入口，做农业集约化服务。聚土网通过土地集约、生产集约、订单集约三大手段，结合数字农业的先进技术，为全球食物工程提供解决方案。聚土网通过产前土地流转、土地集约规划，产中提供生产资料集采、金融贷款、种植管理、技术支撑与耕种收服务，产后以订单农业模式保价收购、物流配送，解决了碎片化农业生产的等等问题，降低了投入，提升了农户农业生产效率，促进了农民增收；为农业食品及零售企业提供可溯源的农产品，稳定了收购规模及价格。未来，聚土网还将用科技手段和惊细化种植管理逐步实现农业科技化。此外，成都及重庆一直是土地政策试点的热门城市，2020年3月1日， 国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》又将重庆列为试点城市，这无疑对聚土网是一大利好。总的来说，在笔者接触过的土地流转平台中，聚土网的商业模式及落地动作都极具优势。 相比于地合网采用的加盟模式，聚土网采用了自营模式，使聚土网团队更便于通过采集风控数据，也有利于提升服务质量。截至目前，聚土网平台挂牌土地面积3.5亿亩，成功流转近5000万亩，平台用户超过120万，服务规模农场主超过30万人，累计金融放款超过5亿元，全球委托订单企业超2000家，托管土地面积820余万亩，在重庆、四川、北京、山东、安徽、河北、湖南、湖北等地成立运营中心，在400余县域建立了乡镇服务站。在其创新模式“美村小站”中，截至目前，聚土网在全球拥有超2000家委托订单企业，已为120万农户提供订单服务，连接小农户的“美村小站”已覆盖 8000余家“全国各县域、乡镇建立的农业新型经济组织体”，提供土地流转、生产管理、收购配送等服务。案例：地合网广东地合创建于2012年3月，最初以信息技术的软硬件产品的研发为主，2015年转型土地流转交易服务。 “地合网”以线上平台结合线下分站运营商的模式，建立土地综合服务中心，并发展土地经纪人加盟提供服务。地合网在每个分站加盟区配置10%比例的自营团队，根据当地情况验证一套产品和服务标准后，再复制给各个分站。加盟需要为地合网缴纳保证金，随后享受品牌、培训、授权经纪人资格，目前其已有137个加盟区县、近5000名经纪人。“地合网”在地块信息标准化方面做了很多功课，通过96个调查项目、37项评级指标对土地开发出宗地评测系统，呈现出相对标准的地块描述，比如权证情况、光照水源、土壤条件、周边环境等信息。在服务方面，地合网为用户提供看地服务、土地流转交易服务、交易过户、土地推介等6大类、近30个小类服务，按照服务模块收费。在土地交易完成后，地合网也希望对接土地融资、规划、开发服务。案例：来买地来买地建立于2013年，平台主要业务在北京周边，涉及种植用地、农家院、山水景区、集体资产、宅基地、果园、养老地产。来买地主要利用“大数据 +众包+互联网金融”的手段，服务于下乡资本，提高农村资产处置交易的效率和安全性。在大数据方面，提供全网搜索服务，通过数据挖掘、语义分析、清洗整理等技术手段提升信息质量，提高匹配效率；在交易服务方面，采用众包模式，发展乡村联络员提供线下服务，来买地平台提供价值评估、法律咨询、交易鉴证等高质量专业服务。其盈利主要依靠中介费；法律咨询、交易鉴证所产生的交易服务费用；乡村联络员的佣金分成。未来，平台将针对有机农业、休闲农业 、乡村旅游、物流仓储等行业，推出众筹、分期、抵押、担保等金融服务。 本文节选自新书《农业的现在和未来》一书第二章，即将出版付梓。商业合作请加微。 - END - 刘晓东（风雪）咨询狮、研究猿、投资人 公众号：疯投日记（fengtouriji） 关注：农业/食品及新零售等消费领域 欢迎分享转发至朋友圈，或点个“在看”呗 ↓