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如果您是一个基本面投资者，那么投资，是对自身认知的变现。

“认知”并不是一个简简单单，侃侃而谈的词，认知水平能像美丽国的华莱士先生一样备受推崇的人，并不多。

作为一个投资者，我们时常听到“寻找下一个万科”，那么万科是什么？支撑万科长牛的核心逻辑是什么？如何寻找下一个万科？在我看来，万科长牛的逻辑无非以下：

*朝阳赛道，人口城市化大趋势带来需求爆发。

*货币政策，房子的储值功能。

*万科是金牌赛道的赛道金牌选手。

——用认知语言描述，做多万科就是做多中国城市化，这是二十年前的中国基本面认知。

但当前社会，中国的城市化已经走完大部分，城市化速度已经不像二十年前。老龄化和即将到来的人口拐点，这才是当前中国的基本面认知。抓住这个认知的就可以发现即将而来的朝阳赛道。

投资朝阳赛道，就是认知变现。

过去二十年，是生者城市化的二十年——做多万科

之后二十年，是逝者城市化的二十年——做多福寿园

一、认知福寿园

福寿园国际集团，代码01448，中国殡葬服务业的领军者。上海、重庆、合肥、济南、郑州、锦州、厦门、南昌八个城市拥有22个分公司的中国殡葬业旗舰集团。产业涵盖公墓、殡仪、殡葬设备等。好理解的方式来讲，就是集开发+装修+物业，立体式全方位服务。专业！$福寿园(01448)$

二、对比主流房企，优势巨大

基于老龄化社会和人口拐点的大趋势，赛道逻辑堪比二十年前的万科。对标中国的房地产业，目前万科8倍PE，1.62倍PB；融创5倍PE，1.3倍PB；恒大14倍PE，1.7倍PB。这是成熟行业的标准估值。可以看到这个估值并不高，在几十个行业板块中也属于比较低的，和银行有得一拼。

那么为什么地产行业估值溢价非常低呢？有这几点因素：低增速，低毛利，高负债，这是资本市场不给房地产行业高溢价的核心痛点。那么福寿园呢，则完全是高增速，高毛利，低负债。完全和房地产业反着来。

*首先是高增速，且利润增速高于营收增速。营收每年增速均在10%以上，利润每年增速在17%以上。在人口拐点之后，这个增速会录得更大的上涨。

*然后是高毛利。传统的房地产行业由于拿地费用，银行利息以及高税费。实际利润非常低，行业龙头万科毛利率20%，福寿园是80%，茅台是90%以上，玻尿酸是80%-90%。

*最后是低负债，房企大部分负债在90%以上，好一点儿的是在80%以上。福寿园是多少，23%，这个资产负债表无疑是非常健康的，不仅在房地产板块，就算在所有的上市公司里面也是非常优秀的。

万科a的资产负债表

福寿园的资产负债表

由于福寿园的高增速，低负债，高毛利的特性。完全可以跳出15倍pe，2倍PB的房企估值属性。完全可以按照成长型消费股的估值来。目前福寿园25倍pe，3.2倍pb，估值合理。考虑到行业成长性，这个价格依然是十分低的。

三、福寿园未来业绩持续放量的核心逻辑

我们判断未来福寿园业绩持续上涨，称为穿越牛熊的行业龙头。这是基于以下几个认知做出的判断。

1、人口拐点带来需求放量。人口拐点，这是一个广泛的认知了，人口拐点+城市化进程+“厚葬”的孝道文化带来需求的持续上涨。

2、需求单价上涨。简单来说，墓穴单价上涨。墓穴单价上涨很好理解，土地上涨必然带来单价上涨。除此之外，需求上升，供应下降带来价格上涨。

3、高壁垒，相对于别的行业，殡葬服务一般是当地国营垄断，政策不断收紧。福寿园王计生总裁是中国殡葬行业副会长。

四、福寿园服务质量和创新能力

1、福寿园目前是上海品牌定位最高，口碑最好的墓园。小区内风景宜人，顺风顺水，户型丰富。业主邻里和睦，小区治安良好。

2、善于改革的创新模式。福寿园推出了“生前契约”模式，可以按照期房来理解。通过“生前契约”，提前锁定潜在客户。这是很了不得的创新，在全国独一无二的。另外公司积极拥抱科技和慈善，堪称行业楷模。

3、据最新年报，公司墓穴均价10.9万元/个，平均面积为3㎡附近（这个应该没有算公摊）。这是由于业务主要在主要全国一二线城市。也充分说明了土地储备质量高。在当前的供应条件下，未来走向限购基本成为必然。

我写这篇报告的时候都希望给自己来一套。

目前福寿园166亿市值。这对于行业旗舰，全国连锁来说明显是不够的。未来我们希望看到行业龙头以服务质量和尊重巩固行业标杆。如果按照房地产来估值的话，这个价格是合理的，如果按照高成长性消费来估的话，这个价格又偏低了。我个人是更愿意按照成长性消费来估的。长线看涨。

不涨我直播入住。

（注：对于行业而言，尊重和服务精神依然是核心要素。本文风格轻快一点。但不妨对中国孝道文化和行业的敬重。愿国家的强盛从物质能力到服务精神。）

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