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一、两难的房东与租客

1月24日当天，正在家中睡觉的小张突然被房东电话吵醒。房东王姐告诉他，由于蛋壳无法做到按时付款，她计划21号左右收回房源，希望租客们届时做好心理准备。$蛋壳公寓(DNK)$

“怎么会有这种事情？我们又没欠蛋壳钱，按时交房费，怎么会有不给房东钱的情况。” 面对这突如其来的消息，小张感到无所适从。

他是今年9月搬来现在这座小区的。20多平的单间，一个月3800元钱，押一付一，签了一年合同。合同还是走的微众银行的贷款（只要押一付一，就会默认借贷渠道）。也就是说，只要合同不解除，自己未来一年每月还得还钱给微众银行，否则，就会面临上征信的风险。

王姐虽体谅租客难处，却也感到十分无奈。因为如果一直收不到房租，她就无法正常还房贷。事实上，最终做出这种看似残忍的决定，她也是经历了一番心路历程。

2018年10月，基于对蛋壳品牌的信任，王姐与其签订了一张五年期限的合同。一直以来，双方的合作都比较融洽，直到2020年2月1日，因疫情爆发及其他原因，她忽然收不到当月款项。

咨询管家以后的回复是，“财务还没回来，可能要等到10号”；10号以后还是没收到款项，继续去咨询管家，回复是，“通知说员工3月份才能上班，现在都远程办公。”

“我就觉得不对劲了。你想现在大家都远程办公，也不能影响打款这种事情啊。” 王姐觉得，对方是在敷衍她。

说起来，这还不是唯一令她生气的地方。另一件让她无法理解的事情是，蛋壳疫情期间实行的“免租优惠”，但实际上据她了解，租客们仍在缴纳房租；而所谓的免租，不过是针对房东提出的策略。

连续拨打了12315，12348等多个维权电话以后，王姐意识到，必须要团结各方力量才能解决问题。随后她便加入了不少北京维权群，群里大家叽叽喳喳，不断有小视频等各类信息传出，但最终，似乎大家也没讨论出什么有效的解决方案。

这些尝试令她感到无助。最后，王姐只能通过收房的方式，换取形式上的主动权。她心里想，到21号当天，若蛋壳依然不解决问题，她再与租户一起找蛋壳理论，那时候是最后付款日，他们也能算是占理的那方。

二、商业和策略分析

不少人认为是疫情导致了此次事件的发生。但事实上在疫情之前，就有不少长租公寓品牌出现暴雷情况，网上关于长租公寓商业模式的质疑，也一直没有停止过。

某种程度上来说，疫情只是加速了问题的显现。

房产专家张大伟认为，这件事的本质还是在于商业模式。简单来说，蛋壳等长租公寓企业，是通过与房东签订合同，再对房源进行重成本改造租给用户，赚取差价的一种商业模式。他们需要不断将其收到的租金再投入到收房源和装修当中。为了竞争，前期各家又积累了大量空置房源，遇到不可抗力，就岌岌可危。

这种商业模式的特点还决定了前期这些企业会面临大幅度亏损。截至目前披露最新数据，2019年前九个月，蛋壳公司巨亏25亿元。并且这个生意的特点在于成本较重，运营模式对现金流又有很高要求。在近几年整个社会租金平稳下降的情况下，再加上疫情的影响，确实很容易出现问题。

抛开大环境和商业模式层面的探讨——毕竟这是所有长租公寓企业都会遭遇的问题。我们今天想要讨论的是，为什么是蛋壳？

此前某长租公寓CEO在接受媒体采访时曾表示，在第一个合同期内（一般三到五年，各家不等），企业很难赚钱。这个时候他们赚取的都是信任，简单来说，只有房东和租户认可品牌，愿意续合同，企业才有后续盈利的可能。

而此次疫情中蛋壳公寓的表现和应对策略，很显然，无法让人感受到信任这一点。

首先是公开的“免租策略”。疫情之下，企业提出补贴租户的口号，但据多位租客透露，房租仍照收不误；而房东方面，却被告知希望可以免收一个月的租金。

房东与企业合作，并非做慈善，双方一定是基于互惠的基础，才能产生继续合作的可能。并且不少房东反映，其自身也存在还房贷等问题，如果收不到蛋壳的打款，他们也将承受巨大压力。

而事件发生以后，蛋壳采取的策略是什么呢？一边告诉租户蛋壳没有问题，即便房东收房，他们仍会争取时间帮租户转租或退租；一边告诉房东，他们需要给予平台以更多的信任。

在蛋壳的官方渠道，他们发表了一份声明，《致广大房东的真心话》。里面提及，“这次向房东寻求的免租期爱心支持，我们用于对租客进行补贴”。但针对房东，具体的解决措施却依旧不明晰。

某维权群截图

而对于此时的房东和租户而言，除了各处维权之外，其实他们非常被动。

首先是房东本人，隔断等问题，原先的合同条款中都有明确解决方案，但如果现在他们主动解约，除资金损失之外，他们还需要自己去处理后面一系列的事情。

而对租户来说，此时主动解约相当于违约，那么按照合同，租户可能要赔偿违约金、损失押金，甚至，还要继续按月偿还贷款。

现实情况是，也有租客想及时止损，选择退租，但只要在平台上按退租按钮，便会显示退租已满，无法受理。

并且这个无法受理的时间周期，一直延续到几个月以后。

目前，《锐问》了解到的事态最新进展是，2月18号当天，不少蛋壳房东均表示已收到房租，但还有部分房东和租户，依旧处于维权状态。

此前，蛋壳工作人员曾在与租户交流的电话中透露，优质房源（蛋壳与房东双方都盈利的房源）是他们维护的核心资产，不会存在解约问题。而当问到其他不盈利的房源情况时，对方则表示不予置评。

经此一役，事态暂缓。但不管怎么说，其品牌信任度还是遭受了一定损伤。而且长期来看结果如何，暂时也不好下定论。

三、相关对话

#房东王姐#

1、你是什么时候感觉情况不对劲？

按合同，我正常是2月1号收款。但实际上2月1号前，我就网上看到一些单方面要求业主免租的新闻。然后我就电话问管家什么时候打款？他说正常打款。但到了2月1号没有打款。

管家说他们财务没回来，正好今年也有疫情的情况，可能要到10号，然后我又等到10号，还是没打款，再去问管家，他说他也不知道，通知说员工3月才上班。

我就觉得不对了。你想现在大家远程办公，其实也不能影响打款这种事，我就觉得肯定有问题。

2、蛋壳春节推出免租策略，比较好奇免租这个事情，谁来免这个钱？

之前APP里有个弹窗，说感谢你们一直支持蛋壳，蛋壳给予一个月的免租优惠。但这个钱，最后由我们房东来掏。因为他们中间给我打过电话，跟我们商量能不能免租。让我们掏钱免租，我是坚决不能同意的。

3、你后面是进了一些维权群吗？

对。我打了12315，12348，12368…… 12368是司法，终于接通了东城法院，因为蛋壳公寓的注册地是在北京东城，有人工接待，跟我说可以走司法维权。但疫情期间，需要线上申诉，立案，开庭可能要在疫情之后。

然后我又打电话给东城建委，东城建委说已经约谈过蛋壳两次了，要求他们跟业主履行合同，过后东城建委还给我回访，说蛋壳那边答应付款，但到现在，我也没有收到打款。

然后微博上，我们找了很多同样经历的业主，我知道北京现在有很多500以上的业主包括租户群，大家聚在一起讨论解决方案。

4、收房这个举动，什么时候想出来的？

我们很多业主，有的去上海总部，有的去北京总部，找蛋壳解决。但你看得到的，他是不可能再去履行这个合同了。

我们就只能去想自己的办法。实际上我们是很被动的。合同约定到期不打款15个工作日，我们就可以单方解除合同，按工作日来算，应该是21号，所以我打算那天收房。

5、疫情之下，如果真的有这么多业主提出问题，租户搬家，可能会造成社会事件。

所以我很生气，蛋壳在疫情期间居然做出这种事情来。即便是这个事情过去了，其实后续我们都不愿意再委托给它了，太没诚信了。

6、现在收房，考虑过这个事情会带来的整体影响吗？尤其还是疫情当下。

显然蛋壳作为合同的一方，对这个事情是无所谓的。

7、想了解下，你是什么时候跟蛋壳签的合同？当时为什么选择和他们签合同？

2018年10月。当时对品牌还比较信任。身边也有朋友说用过蛋壳，感觉不错。

8、之前出现过这种情况吗？

就这一次。我判断是说，疫情是个契机点。

对，还有一点很重要，最近很多业主都发现，这几天他们的合同已经看不见了，而且他们的付款计划，那边直接改了。比如我正常在2月1号付款，他们自己擅自改成3月1号。

9、明白了。相当于没有正面去解决问题，而是用一些方式去掩盖问题。

对，我们觉得，可能一方面是经济环境不好，有融资问题。另一方面可能真的是商业模式本身的问题吧。

10、有想过现在解约么？及时止损。

如果现在解约，这个事情相当于是我们的违约责任，而且蛋壳还会提一些苛刻的要求，比如再让我们给他多少工作日腾退之类，我们肯定是不接受。

11、你的核心诉求是什么？

两个方案，要么现在把钱给我付上，按照合同来履约，要么按违约赔款来赔偿我们。

因为我们跟他的协议很复杂，包括隔断，他还我们房子的时候，隔断是要给我们清掉，回归原位的，包括水电这些怎么算，押金怎么退，还有违约金这些。

12、现在打算怎么办？

等到21号那天，以收房这种方式，和租户一起，去向蛋壳讨要说法。（据反馈，2月18号当日已收到租金，所以目前不准备讨要说法了）

#房产专家张大伟#

1、蛋壳事件了解吗？最近业主和租户闹的比较凶。

已经不是最近的事情了，年前就开始有各种说法。因为疫情影响，可能表现得更多一些。而且不光蛋壳，上海那边很多公司，都出现了资金链问题。

核心来看的话，本身这种收房加转租的模式就需要是一直滚动，才能支撑它的运营模式，因为它一定程度上是利用现金流做收房等等。

但现在，整个社会的租金在平稳下降。这种情况下，提前收房锁定租金这种获得未来收益的生意模式就不复存在了。所以我觉得这个事情，不是今天发生，也是明天发生。

2、“因为疫情影响，可能表现得更多一些”。疫情对这个事情主要的影响在哪些方面？

疫情影响在于，它没法再新收房子了。很大程度上它出租的房子，也很难找到新的租户了。

3、但即便疫情没有影响，你觉得这个模式长期来看都是会出问题的，是吗？

最简单的，你一套房子，蛋壳跟你签3~5年的协议，未来租金归我，还有把两居室改成三居室的拆分价格，但它投入也比较高，要重新装修。所以核心来看，还是赚的租金上涨的预期。

现在这两年，租金是不怎么涨的，而且很多城市外来人口数量平稳了，甚至涨幅没那么大的情况下，收了房租出去难度也比较大。你像上海，也是外来人口的流入减少了，工业系统可能都没那么活跃了。

2018 年左右的时候，他们其实就把整个市场的租金炒了一波。只是现在租户已经租不起了。

4、但很多租户确实会更倾向于长租公寓，如果不选择这类企业，对广大的租户来讲，以后是不是可选择的空间就很少了？

那不就又能住到普通价格的房子了吗。

5、你还是很乐观。

我不是乐观，我是说这种模式。住建部也说过这种模式是高风险的租赁形式，所以现在监管的政策也在增加，资金池不能随便挪用，如果资金池监管了，这些企业是不会做大的。

6、我之前听说国家好像在推蓝领公寓。

国家就推了一些租赁房源什么的。

7、这块的政策可能还是不太明朗。

所以长租公寓才能在过去几年野蛮生长。主要还是资本市场推动，但现在你看，资本市场也没那么活跃了。

（注：以上对话仅代表受访者立场，仅供参考，不代表本文观点）