社区

明天就是贝壳上市一周年的日子，短短的一年中，贝壳有过辉煌——股价曾一度较发行价暴涨近3倍；也有过悲痛——创始人左晖英年早逝；还有更多的是英雄迟暮——股价从最高点暴跌近80%！ 虽然命运多舛，但贝壳的苦日子可能刚刚开始。 美国时间2021年8月11盘后，贝壳发布了二季度财报，暂且不论详细的财务数据，贝壳的股价在盘后走势大跌了6%，似乎已经宣告世人：贝壳Q2危已！ 虽然贝壳大跌的股价透露出二季报惨淡的信号，但实际上，贝壳二季度的经营数据还相对OK。 比如，贝壳二季度营收241.7亿人民币，同比增长20%，大超市场预期！ 在此前的一季报指引中，贝壳给出的二季度营收区间在225-235亿，营收超预期是无可争辩的事实。 但贝壳的净利润及毛利率从财务数据上看出现暴降，二季度贝壳的净利润为11亿元，同比去年二季度的28.4亿，大降61%。 毛利率方面，二季度只有22.1%，远低于去年同期的32.5%，也低于今年一季度。 从数据上看，似乎贝壳摊上事了，但实际上，由于去年一季度爆发新冠疫情，造成二手房交易延后到二季度，因此造成了二季度净利润的高基数。 今年二季度11亿的净利润，与去年四季度持平，并没有明显的下滑。因此，二季度净利润大降并不是贝壳财报后股价大跌的主要原因。 但毛利率同比过去的两个季度而言有所下滑，也透露了不好的信号。 将贝壳的业务进行细分，旗下主要有3部分营收来源，一个是二手房交易，一个是新房交易，剩下最后的一块是金融服务、装修等其他业务。 在二季度表现上，二手房交易服务营收96.3亿，同比去年同期微增4.9%，远低于整体营收20%的增速，虽然去年同期二手房交易基数较高，但相比今年一季度的102亿营收，贝壳二手房在二季度环比是下降的。 要知道，一季度受春节影响，往往是全年二手房交易最冷淡的时节。 新房交易方面，二季度营收138.9亿元，同比增速32%，较为亮眼。 其他业务方面，二季度营收6.6亿元，同比增长50%。 从营收上看，贝壳二季度成绩单总体上还算不错，净利润的下滑一方面是去年同期高基数影响，另外一方面，二季度贝壳的成本端压力凸显。 在营业成本中，贝壳最大的支出就是佣金的分配。而佣金分配又分为内部和外部佣金，内部主要是链家，外部则主要是其他中介公司。 二季度，贝壳支付给外部中介公司的佣金达到94.5亿元，同比大增51.4%。而给内部的佣金分配只有76.2亿，同比增速只有19.8%，与整体营收20%的增速较为接近。 外部佣金大增主要因为其他中介在二季度完成的新房交易数量增加。 从这个解释出发，贝壳二季度新房交易收入大增32%，可能主要是其他中介公司贡献，相比内部经纪人而言，贝壳从其他中介方交易获得的盈利能力可能略低。 由此，贝壳二季度新房交易可能增收不增利。 店铺费用方面，二季度支出9.3亿，同比增长31%，主要去年同期疫情爆发，店铺租金方面房东给了一定的优惠，而今年优惠力度已不复存在。 其他成本二季度支出8.4亿，同比暴增190%，主要是股权激励费用增加，算是一次性影响，对未来的影响并不大。 费用方面，二季度营销费用12.4亿，同比大增57%；管理费用22亿，同比增长12.8%；研发费用7.7亿，同比增长48%。费用端整体的同比增速在29%，同样高于20%的营收增速。 成本和费用端的压力，造成贝壳二季度盈利能力不及往常，之所以会不及预期，主要原因在于二季度地产打压政策频频出台，这对依赖二手房交易的贝壳来说是个坏消息。 这样的坏消息可能只是开了个头，贝壳预计今年三季度的营收在145-155亿人民币之间，同比下降24.6%至29.4%！ 这才是贝壳二季报发布之后股价大跌的原因所在，也即贝壳的苦日子可能要来了。 贝壳的股价从最高点陨落近80%，股价也跌破了发行价，贝壳上市的这一年，是魔幻的一年。 复盘历史，股价大跌的原因可能在于中概股遭遇的信任危机，展望未来，贝壳此前还可隔岸观火，而未来，政策打压的重心可能会在房地产身上。 从教育股团灭，到国家重点打击学区房，房住不炒的威力正在路上，自从新生儿数据出现暴降之后，凡是增加养育成本的行业，可能都面临政策风险。 俗话说，房价、教育和医疗是压在国人身上的三座大山，如今教育这座山直接被移平，医疗行业集采大势也如火如荼，而成本最大的地产，由于举重若轻的地位，房价始终没能大降，但未来，谁能说得好呢？ 后左晖时代，贝壳可能要好好思索下前程了！ $贝壳(BEKE)$