社区

1.贝壳的发展时间线

2010年彭永东在加入链家。

2014年创立链家网，任CEO，成为链家线上化的重要推手。

2018年，彭永东作为联合创始人推出贝壳找房并出任CEO。

2018年4月，贝壳由链家网升级而来，是以技术驱动的品质居住服务平台。

2021年5月20日，左晖作为链家、贝壳找房、自如网的创始人兼董事长因疾病意外恶化去世。

5月24日，在左晖离世四天后，42岁的彭永东扛起了贝壳的大旗。

贝壳找房任命彭永东接任贝壳董事长一职，并任命徐万刚担任贝壳执行董事。同时，公司宣布左晖为公司“永远的荣誉董事长”，以此纪念其作出的巨大贡献和留下的宝贵精神遗产。

2021年8月20日，《2021胡润世界500强》发布，贝壳以2,983亿元人民币价值排名第386位。

彭永东是比较符合左晖标准的继任者，左晖生前，曾经提到过他挑选CEO的标准。第一，要足够聪明，抽象能力足够强；第二个人要坚韧，这比较重要；第三点是非常重要的，这个人要有格局，能超出自己所处的位置来看问题，主管一家公司，要能站到行业的角度来看问题。

作为链家最早引进的科技人才之一，彭永东在链家线上化的过程中发挥了重要作用，也是后来贝壳找房的联合创始人，是企业内部仅次于左晖的关键人物。在接受媒体采访时，左晖也提到：“很多人问我为什么选彭永东?我说什么叫选彭永东，彭永东是跑出来的，跟选有什么关系？”

左晖去世的前的这几年，已经逐渐退居幕后，将彭永东、徐万刚等人推到台前，也将具体事务下放给几位核心管理层，可以说，在企业经营层面上，彭永东、徐万刚等人已经做好了充分的准备和锻炼。

2.贝壳的股权结构

贝壳的股权结构为很多互联网大厂采用的AB股结构。每股A类普通股拥有1票投票权，且在任何情况下不可转换为B类普通股。每股B类普通股拥有10票投票权，且在任何情况下可以按1比1的比例转换为A类普通股。

截止2021年，贝壳的A类股数量为26.67亿股，B类股数量为8.85亿股。8.85亿股的B类股全部为Propitious Global Holdings Limited持有，这家公司是左晖家族所有，所以超级投票权全部由左晖家族拥有。上市以来，左晖家族持有的8.85亿股B类股持股数量没有发生过任何变化。纽交所上市交易的贝壳股票，为美国存托股份（American Depositary Shares，即ADS）：一份ADS=3股A类普通股。

很显然，左晖虽然走了，但是贝壳的控制权还牢牢的握在左晖家族公司手里，拥有投票权粗略算一下也有百分之七十以上。

3.贝壳的经营模式

线上+线下

一，线上：ACN平台

全称 Agent Cooperation Network（经纪人合作网络）。贝壳通过构建ACN网络，使房源信息充分共享，将经纪服务流程标准化、模块化，同品牌或不同品牌经纪人可根据ACN分工，分别作为房源录入、钥匙持有、房源带看、客源成交等角色，合作完成房屋交易，并根据分工获取佣金提成，建立更加广泛的合作联动网络，促进交易达成与效率提升。

ACN是贝壳非常重要的一个战略，只有在理解了ACN的基础上，才能对贝壳的经营模式有一个清晰的理解。

二，线下经纪业务构成：自营（链家）+特许（德佑)+入驻

①链家：链家是贝壳的自有经纪品牌，也是贝壳的全资子公司。如果拿贝壳和京东类比，那链家可以比作京东自营。

②德佑：德佑曾经是上海本地的房产经纪品牌，后来被链家收购，目前德佑是贝壳平台化战略布局中的特许经营品牌。比如有一家在社区经营了十年的夫妻老店，他们加入贝壳的话，通常就是以特许品牌经营的方式加盟贝壳，店面名字会改成德佑。当地一些规模较小的连锁型经纪公司，通常也会是以特许经营的方式通过德佑这个品牌加盟贝壳。比如下面这位经纪人，他所在的经纪公司“众诚”就使用了德佑的品牌，但同时也还保留了原来的公司名称。

③入驻经纪品牌：比较大的经纪品牌通常采取直接入驻贝壳的形式，比如21世纪不动产、置家、住商、房六六等等。

个人觉得该商业模式最核心的东西就是ACN。

它能促使在房源信息共享的前提下，同品牌或跨品牌经纪人以不同角色参与到一笔交易，成交后按角色的分佣比例进行佣金分成。

通过利润分配感受一下这个系统的强大

通过上图招股说明书里面的利润分配，我们就能很清晰的看出该系统的强大之处：他寻求的开源，大家资源共享，成单后按照各自贡献，赚取各自的收益，经纪人在利益冲突不大的情况下这个商业模式肯定会越做越大，比传统经纪人的敝帚自珍要高不知多少段位。

4.贝壳的竞争对手

说实话，这个行业蛋糕虽然很大，但是截止目前我没有看到能够形成对贝壳造成很大威胁的对手，勉强说几个。

一，安居客：大众眼光中目前的行业老二，被58同城收购后走的是58同城的老路数，看上去就像是一个卖广告位的，经营一个app，3000块卖一个坑位你打广告。这也是安居客假房源多，经常被举报的根源。

二，恒大：恒大许老板应该算是最早看懂贝壳商业模式并察觉到危机的人了，所以2018年推出了恒房通，也效仿贝壳的模式，并烧钱打的有模有样的，不过可惜了，现在的结果你们看到了。

三，others:阿里系的天猫好房，京东系（名字记不清了），字节跳动的幸福里，麦田，还有刚收购的福旺经纪，实体房企开放商等等……这些都是门口的野蛮人。

5.风险

一，外部

①政策:房住不炒政策，二手房限价，最近房子又被有些媒体定义新三座大山之一，这也是最近造成贝壳收入下降，上海裁员，甚至更多地方裁员的主要原因。

②互联网大厂:腾讯，阿里，京东，还有擅长挖墙脚的字节跳动。

③实体房企业:最有眼光的恒大已经废了，万科郁亮已经开始有危机感了，着手开始应对贝壳的挑战了。

二，内部

①实控人和掌舵人不一致造成的撕裂。

通过公开股权信息可以看到，目前贝壳的控制权依旧牢牢的掌握在左晖家族公司Propitious Global HoldingsLimited（以及管理其所持股权权益的家族信托）手里。

董事长彭永东持股比例仅为3.1%。

这种实控人和掌舵人不一致情况的公司，一不小心就会产生很大的危机，不过还好的是最近管理层向左晖创立的深圳愿景明创投资7亿元人民币。深圳愿景明创为左晖家族控制公司。

之前愿景是在贝壳上市公司体外的，这次投资让左晖家人承诺至少未来一年内不会减持贝壳股份，左晖家人也不再担心钱的问题，双赢。

没有燃眉之急的贝壳有一年的稳定期，可隐患却也没有消除。

②贝壳自身的成长:

用左晖自己的观点来看，贝壳模式跑通有三个标志：一是行业效率得到提高。门店年GMV达5000万是温饱线，年GMV 1亿以上为中产线。贝壳的目标是2020年平台上能有1万间门店达到中产线，2025年90%以上店面越过温饱线；二是消费者的回馈，目前房产经纪行业NPS值还是负数，链家在20%-30%左右，贝壳的目标是把行业的NPS也提高到20%-30%的水平；三是服务者的职业化，经纪人的平均从业时间只有6-7个月，而贝壳的目标是提高到30个月。

“如果没有达到这三个目标，即使贝壳的经营数据做的很好，我也不会觉得贝壳的目标实现了。”左晖说。

就目前来看，不能尽如人意，但也差不多。

6.现状

8月12日，贝壳发布了2021年上半年财报。财报显示，贝壳上半年营业收入449亿元，同比增长64.6%；调整后净利润为31.40亿元，实现了营收和净利双增长。截至2021年上半年，贝壳找房门店数量为52868家，经纪人数量为54.86万人。

不过，在贝壳上半年GTV（成交额）增长中，存量房交易总额明显大于增量房交易总额。财报显示，上半年贝壳存量房业务GTV同比增长70.1%，达到1.33万亿元，其中非链家连接经纪门店贡献的存量房业务GTV同比增长89.6%。

对于2021年第三季度，贝壳预计，其总净收入将在145亿元至155亿元之间，较2020年同期下降24.6%至29.4%。究其原因，贝壳表示，房地产相关政策和措施的潜在影响，对公司业务形势和市场状况可能产生影响。

上半年营收、净利双增这是一个预期中好现象。

存量房交易总额明显大于增量房说明政策的触手短线压制了贝壳的增长。

7.展望

贝壳的企业愿景是将贝壳聚合和赋能全行业的优质服务者，打造开放的品质居住服务生态，致力于为三亿家庭提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务。我觉得此时这个目标已经初具雏形，如果公司能沿着这个路线一直走下去，以后应该能发展的更好。

股价上贝壳已经跌出了价值

贝壳找房面向消费者主打“真房源”的概念。这个口号很厉害，只要租过房买过房的人都知道这个痛点。这是一家优质的公司，看走势，贝壳已经较最底部上涨了不少，但是目前的估值应该配不上这个行业独角兽的估值。无论是从行业体量地位还是商业模式，如果你也看好他，这个时候应该是个不错的介入时机。但是如上文所讲，贝壳也存在不少不确定性。

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个人学习总结文章，不做投资建议。本文参考了贝壳招股书，VK低风险策略研究（公众号），红星资本局，以及其余一些公开数据。