社区

说两句房地产税落地后对投资趋势的思考:

1.地产股股价在经历一波情绪行情后，走势会分化。

高负债 纯粹做开发的一批会很惨($中国恒大(03333)$这种已经提前崩了)，另一些商业运营或者附加价值较高的公司会稳住，因为市场给的个位数PE和不到1倍PB已经反应了不少预期。

但想抄底搏反弹甚至反转的也别做梦，趋势已成，居民负债率这么高的当下，房产市场不可能有反转。好公司好行业不少，别盯着房地产了。

2. 房价要崩溃，银行要倒闭，房奴要跳楼？

这么多年，一直有一个说房价不会崩的理由是房价崩了银行也要跟着倒闭，太把房子当回事了!房价会跌多少我预测不了，但大银行绝对不会倒闭，更何况去年开始银行已经在严控风险了。至于会不会有人跳楼，我想说其实过去这二三十年，虽然全国房价都在涨，但部分区域比如海南，温州，京郊都经历过腰斩级别的行情，这些地方似乎也没出现大的社会动荡，至于那些搞循环贷房奴，他们本身就是赌徒，活该破产。

3. 物业股会一起崩么？

这是我自己关心的问题，我从08年以后从来没买过地产股，但现在持有$滨江服务(03316)$ 。物业行业的增长逻辑很清晰，而且作为服务存量的行业，增量的下滑不至于产生致命打击。

而现在面临的风险是一些入住率不高的新小区物业会面临退房，断供或者就直接赖账，而且中低端小区尤甚。道理很简单，如果你有三套房，房产税来了，准备卖掉两套，自己肯定是住最好的那个小区，另外两套房在卖掉以前可能就会选择赖掉物业费。所以这对于前期做了大量并购，而且应收账款本来就很高的物业公司来说，问题是不小的。

物业这块具体的问题以后专门讨论。

$碧桂园服务(06098)$$融创中国(01918)$$贝壳(BEKE)$