社区

作者：张未 原创：深眸财经（chutou0325） 近期，有知情人士称自如考虑最早在4月份IPO，相关方回应不予置评。 在讨论自如的资本化故事之前，自如可能隐藏的极大风险：自如式的长租公寓，会是一个好的商业故事吗？ “来看房、租房的，有70%的都是刚刚工作的年轻人。”这届年轻人在被社会“毒打”之前，还有可能先掉进租房的坑里。 房租到期不退押金、以电器维修费用乱收费等情况，让租客防不胜防。即便是长租公寓也少不了被投诉的情况，翻看黑猫投诉的数据，自如的投诉量达到11085条，满意度为三星。 有关自如的议论声从未停止。 1.租客：一坑接一坑，坑坑难过 “值得信赖的品控、省心的售后服务、标准化的管理”这是来自北京的琪琪，在被问到人们为何选择长租公寓时的回答。 这是租客选择长租公寓的原因之一，也是令租客失望的原因之一。 “上述三点自如做得并不好，反之，自如有很多隐形坑，算下来花费的钱是一笔大开销，花钱容易要钱难，投诉也不管用，感觉自己像个冤大头。”谁也没想到，在琪琪说完选择的原因之后，围绕这上述三点选择的理由，挑出了诸多问题，直至对话结束时琪琪对自如的槽点还愤愤不平。 自如的长租公寓真的像琪琪所说的那样吗？ 自如提供的专业服务与规范化管理，是与传统租房行业的差异所在。自如就像个“新手包”，对于刚出社会生活经验较差，不会维修设备、处理家居事务的人而言较为友好。 家庭服务和生活服务，更是自如吸引租客的一个闪光点，其中包括保洁、维修、搬家等问题，能够为消费者省时省力。 只是“性价比”不佳，让许多年轻人望而生却。 以上服务并非免费，而是包含在了房租之内。自如的房租支出有四部分：押金（一个月房租）+服务费（10%）+房租+水电燃气，像这部分服务费，算下来一年能够给予自如1.2倍房租的收入。 收了服务费，但服务水平却不一定得到保障，据了解，自如的家庭服务质量参差不齐，不同区域间的口碑并不一致。 从北京和成都都居住过自如公寓的AA表示，“北京的自如服务不错，家里出现的问题一般都能解决，而成都的不太行，家里热水器坏了找管家反馈几天都还没解决，最终还是自己掏钱。” 与此同时，自如也有许多隐形坑。 比如，自如的系统不够人性化，押金难退，还被莫名违约。 曾在深圳居住过的小张，就有过类似问题，“我本来是12月到期的合同，但我11月准备提前退租，所以跟管家协商好，不用退押金，或者把押金当作12月的房租，但回到老家两年之后，我收到了系统的短信，说我违约要我赔违约金。” 明明已跟管家协商好退房流程，且按常理来说，小张也并无问题，但自如方直接给小张判定为违约，不仅说明自如的系统并不智能，也反映了自如后续服务的鸡肋之处。 小张的遭遇并非独一份，无论是黑猫投诉，还是小红书、知乎、豆瓣等社交媒体，都有租客反映类似的问题，其中多数人表示，自己莫名受到了来自自如的短信轰炸，不同号码同一消息，持续时间长达数月。 2.房东：租房赚钱，变成有风险的投资理财 自如这个二房东实在是称不上出色，不仅租客不满意，连房东也对自如失去好感。 长租公寓主要从业主端收房，再进行装修、家具装饰，然后再转租给租客群体，通过提供房租租赁产品和增值服务，获取租金溢价。 此商业模式，导致自如在前期装修要投入较大资金，为了减少前期投入，自如给了房东两个选择方案。 一是，提供了租金抵扣装修的方案，业主每年让出一个月租金，作为装修费用。 二是，采取增益租模式，业主承担装修费用。2021年2月，自如上线了增益租，主打“租金无差价、收益有保底、合约一年起”等创新机制。 该模式的特点是无差价、无空置期、保底租金。对房东来说，该模式有收益更高、签约时间更灵活。自如承诺业主收益保底，超出部分租金有分成，业主只收服务费，无需担心空置期，签约后都有80%的保底收益；租期也更加灵活，1—8年随心选。 增益租推出一年后，根据自如2022年Q1数据来看，增益租的业主委托量比去年同期增长超过400%，由此可见增益租的市场反馈。 增益租看似是自如以价换量的措施，实际上背后的生意落在了装修市场。 自如的装修风格基本是统一的风格，而且有大规模需求，这意味着自如能够通过集中采购的方式压低成本，又能通过大批量的房源吸引包工头垫资。 对于业主而言，空置期是主要亏损因素，自如的增益租便是抓住了这一点。 业主真的有必要依靠自如才能提高出租率吗？ 答案当然是否定的，装修之后并非价格不变，价格自然也是上涨了，此消彼长后，自如的优势不过在于渠道。 只是，自如对于业主并不是必选项。当前平台式的公寓并非只有自如一家，以及小红书、闲鱼、58同城等互联网平台中，也暗藏租房业务。 自如不仅通过精装修提高收租价格，收取更高的差价，也使得自己的服务费更加合理，即便装修后，房子空置期过长，自如也可降低房租，最后亏损方只是业主而已。 在增益租为房东提供所谓保底的“安全感”背后，也有暗藏玄机。 当房源空置率过高时，为了降低空置率，减少亏损，自如只需付两个月房租就可以违约，对比自如装修费用所盈利来看，自如显然是不亏的。据知乎上某业主询问多家装修公司上对比来看，自如给出的增益租方案高出市场价35%左右。 虽然增益租宣传的“天花乱坠”，但回归本质来看，业主租房本是赚钱，增益租却把这件事变成了有风险的投资理财，这个风险并非每个业主都愿意承担。 3.自如到底赚不赚钱？ 租客吐槽、房东担忧，两方名声都称不上好的自如，究竟赚不赚钱？ 据已披露数据来看，2019—2021年，自如收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元，经营指标逐年下降。由此可见，自如过得并不如意。 去年6月，自如还被爆出裁员的消息。2022年6月，自如就被爆出裁员20%、缩减在管房源15万间的消息，虽官方回应不实，但也承认了在进行组织优化调整。 自如CEO熊林接受采访时曾表示，“我们是一家提供居住产品和生活服务的科技公司。”从自如官网来看，自如的业务以长租公寓为主，目前的业务包括租房、酒店、家庭服务、生活服务。 据熊林所提，未来长租公寓占40%的体量，30%为待开发的居住产品，如旅游市场中的民宿，剩下30%则是衍生服务，比如家庭服务和生活服务。 早期自如主要以长租公寓业务为主，也就是赚取租客和房东之间的价格差。据部分媒体报道，自如对多数房东提出每年的租金涨幅在3%左右，但是对租客提出每年的租金涨幅在10%左右，其中的差价便是让自如赚了。 自如的涨价也并非没有限制，像监管部门的介入也会影响自如后续依靠涨幅带来的收入。去年5月30日，《北京市住房租赁条例》通过审议并正式公布，在去年9月1日就已开始实施。当前的住房租金上涨过高，将受到监管部门的干预。 就核心业务来看，出租率是衡量自如盈利能力的标准之一。虽自如并未整体公开2022年出租率，但资管平台2022年年度报告显示，新增自如寓超过150栋，出租率超过98%。 据迈点空间租赁数据，今年2月，自如在十城挂牌量均出现了不同程度的下降，其中上海和成都挂牌数据下降幅度较大，相对1月分别下降房源3224间和3056间。 住房租赁市场中，自如的对手也并不少。万科泊寓、龙湖冠寓、碧家国际社区、保利公寓等房企系公寓，比起自如这类“中介”系长租公寓来说，在房源和资金方面具备更强大的实力。 回顾历史，单靠长租公寓业务为主的公司也没有一个好结局，青客公寓、蛋壳公寓都曾登陆纳斯达克，可惜走入破产只花了两年时间，后者不到一年半。 如今，自如改变了策略，开始从长租机构向“居住与服务”转变。 得益于自如的房源渠道和数据，及增益租带来的装修业务，自如推出了“智爱家”主攻装修市场。有数据显示，自如每年交付的装修单量达到7.5万单，从官方数据来看，自如家装的供应商超过300家。 做家装市场需要最基本的三项：装修风格、质量安全及售后服务。 首先自如在设计上就落后一步，家装和租房完全是两个概念，首先自如租房的人群主要以寻求便利的年轻人为主，主要追求便利与服务。而家装市场，自如无法“复制粘贴”，因为家装市场中更追求个性化需求，需根据业主的要求来调整。 自如拿到的价格不一定比头部家装公司低，因为自如在面对多样化需求时，批发的价格也不再具备。包括消费者在选择上，会偏向于深耕市场的头部家装品牌。 至于售后服务，自如连租客的售后口碑都褒贬不一，还有试错成本，更别说比肩家装市场的企业了。 从智爱家的定位来看，智爱家主打的是“产品化设计智能家装”理念，也就是智能家装领域，作为“二房东”出身的自如，不具备研发基因，天生就慢一条腿走路。 4.结语 增益租的模式，虽然使得自如从重资产模式转向轻资产模式，但长租行业低回报率的性质却扼住了自如的咽喉，寻求智能家装显然不是一个好办法，唯一的破局之道也许是以量取胜，提高房源数量，但“二房东”抓不住房企系企业的公寓。 于租客而言，自如公寓“并不省心”，于业主而言，自如公寓“回报看天”。不可否认，自如在某些方面确实解决了一部分的社会问题和需求，但同时也衍生了一些新的烦恼，如何在盈利与持续化经营上找一个平衡，还得上下求索。