溜溜老师的投教课 ▪ 五

五、绕不开的房子

在中国谈投资理财,有一个方向是绕不过去的,那就是房子。

中国人的家庭财富,估计八九成都是放在房产上的。资金还有富余的家庭,会把钱拿出来理理财。理财如果赚了钱用来干嘛?当然是换个更好的房子。

所以,房子才是我们中国人最重要的消费品和投资品。

我前面说,A股市场是一个很值得投资的市场,那是没跟房子比。在过去的二十来年里,投资房产的收益应该是远胜于A股。房产投资复合收益率高、回撤小、天然带杠杆,可以说没有比这更好的理财了。

但是,过去的经验是不是会一直持续下去呢?

我其实有个朴素的思想,就是大家对一个资产一旦开始拍市值,它的价值就已经开始脱离市场的合理区间了。我们说一个股票便宜,一般是看PEPB,但是热门股票炒到后面,这些估值就高得没法看了,于是大家就描画一个想象空间,直接拍个市值。这个业务起码千亿,那个空间起码万亿。

2015~2016年的房价大涨后,核心城市的开始出现一个类似现象,就是不看单价,看总价。三房2000万,两房1000万,郊区600万。这说明,核心城市的房价已经开始脱离普通人的收入与积蓄承受的极限。

从我自己的感受来说,那以后5年时间,上海的房价大约上涨了30~50%这个涨幅主要集中在20~21年,8万左右的房子涨到11~12万。不过学区房例外,基本超过了100%)。拉长来看,年复合收益率其实并不算高,

而房价总价上去后,杠杆这个优势也在减弱。对普通家庭来说,就算可以拿到3成首付的贷款,1000万的房子就要贷700万元。就算贷最长的30年,月供也超过6万块。工薪阶层根本承受不起。如果杠杆降低到1.5倍到2倍,乘以房价涨幅,5年的收益大概就是60~100%。再扣除税费,年化已经跑不过基金的复合收益了。

所以我自己是觉得,未来最好的理财方向会属于股票和基金。而房价会更多表现为一个稳步小幅的上涨

但是,在某些阶段,比如说,连续几年滞涨后(2020年);或者突发性的内外部因素导致需要刺激经济,这种时候,房价就可能在某一两年出现较大幅度上涨。由于房价现在总价太高,这种短时间的较大上涨一般人都承受不了,所以一定要有一个风险意识,需要买房、换房的就要抓紧。不要等车开了才开始着急。

在2020年4月,我写过一篇《我最近看了看房》,在文章里我说:“在现在这种较长时间滞涨的背景下,遇到喜欢的房子,还是应该抓紧下手的”。我不知道有多少人当时重视了。而现在,稳增长已经是明牌,如果有真实需求,一定不要再犹豫了。

PS

本人坚决拥护“房住不炒”的政策,并不是推荐大家去投资房产。本人认为股市在今年下半年或者明年初会出现非常好的投资机会。这个收益在将来应该是会比房产要高的。只是对于短期有合理需求的家庭来说,目前是一个非常值得重视的买房窗口期。请千万不要说:基金经理都不看好市场,不推基金推房产了。

免责声明:上述内容仅代表发帖人个人观点,不构成本平台的任何投资建议。

举报

评论

  • 推荐
  • 最新
empty
暂无评论