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本文来源：时代财经 作者：陈伟纳 进入2022年，国企、央企对出险房企项目的收并购动作变得频繁。 图片来源：视觉中国 2月10日，花样年控股公告称，此前公司2亿元出售的重庆渝北区新山和悦项目买家为一家由广州国资发展基金实益拥有的公司，该公司由越秀金控持股8.33%。这是继去年下半年以来，花样年陆续出售成都、南京、深圳、北京、宁波等城市的持有资产后，再次出售项目用以获取资金。而此次花样年将项目股份出售给越秀金控后，将不再拥有该项目公司的权益。 与广州国资接手花样年项目类似，此前深圳特区建发集团、中海、华润置地等国企、央企都曾出手援助处于险境或困境的民营房企，标的物不乏地产项目、物业公司，甚至公司股权等等。 据时代财经不完全统计，截至目前，已有包括北京、上海、广州、深圳、安徽、武汉、珠海等地的国资对出险房企进行援助，涉及资金超过百亿元。 国企、央企频繁出手，收购资金近170亿元 2021年12月31日，深圳国资企业特区建发集团斥资19.1亿港元认购华南城新发行股份，成为华南城主要股东兼单一最大股东，持股比例29.28%。 紧接着，一连串国、央企援手民营房企的消息开始传出：1月5日、20日，华润万象生活收购禹洲物业服务和中南服务全部股权，代价分别是10.6亿元、22.6亿元；1月21日、30日，上海国资企业上海久事和上海地产集团以10.6亿元、45亿元买下世茂集团上海黄浦路项目和上海外滩茂悦酒店；1月21日、24日，深圳央企中海收购雅居乐和世茂集团的广州亚运城项目股权，收购代价分别为18.44亿元、18.45亿元；1月29日，越秀金控收购花样年重庆渝北区项目股权，出资2亿元。 国资的频繁出手源自金融及政策层面的大力支持。2021年12月20日，央行和银保监会要求，鼓励银行做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务；今年1月6日，有媒体报道称，已经有银行告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷不再计入“三道红线”相关指标。而进入2022年，国企、央企地产商也陆续发行并购贷。 此外，今年初，网络曾传出“9家国企、央企驰援11家出险房企”的传闻，尽管有出险名单上的房企否认上述传言，但近期国企、央企对于出险房企的收并购动作确实有所增加。 据时代财经不完全统计，自2021年以来，已有包括北京、上海、广州、深圳、安徽、武汉、珠海等地国资对出险房企进行援助，涉及房企包括恒大、融创、世茂、阳光城、雅居乐、富力、佳兆业、禹洲、花样年等等，收购资金近170亿元。 天风证券指出，与非国有企业相比，国有房企有望成为此轮收并购的重要买方。但实操层面，涉国有资产的相关交易在决策上更为审慎，在程序上也更为复杂，与市场化收并购的高时效性要求存在一定背离。 另据天风证券测算显示，如果未来房企杠杆加满（即净资产负债率达到100%），绿档、黄档房企有息负债可提升空间分别为18363亿元、3884亿元。此外，分企业性质来看，国企、民企满杠杆有息负债可提升空间分别为7399亿元、3739亿元。 同策研究院研究总监宋红卫则向时代财经分析，在政策鼓励、企业扩张需求等多方面的推动下，未来还将出现一些并购类的案例。不过，宋红卫认为收并购动作会持续，但不会大规模增长，因为并购项目中涉及的关系过于复杂，对于部分企业来说并非最优选择。 民营房企千亿资产摆上货架 国企、央企们忙着出手收购，民营房企忙着和投资人商讨债务展期的同时，也在积极清点内部资源，将资产摆上货架。 贝壳研究院数据显示，2022年，房地产企业预计到期债务约9603亿元，其中1月、3月、4月、7月的月度偿债规模均超过千亿元。 进入2022年，面对即将到期的债务，富力、荣盛、祥生、上坤、大发等民营房企都曾明确展期安排，阳光城、世茂、金轮天地控股、恒大等企业则获得了为期半年至1年不等的延期还债机会。 与此同时，为尽快出清风险，房企也正将旗下资产进行盘点。据时代财经不完全统计，目前已有包括佳兆业和世茂在内的房企将资产包摆上货架，资产规模超过1500亿元。 去年11月，为筹集资金，佳兆业挑选出18个位于深圳的项目计划出售，总货值达到818亿元，面积逾144万平方米，但至今仍没有消息指出这18个项目是否有成功出售的。据统计，2022年佳兆业将有34亿美元债到期，此外，2023年有29.3亿美元、2024年有25.5亿美元到期，债务压力较大。 另一个大举出售项目资产的民营房企是世茂集团。此前一份资料显示，世茂计划将全国35个重点项目进行推介，包括上海世茂广场、上海世茂皇家艾美酒店、世茂深坑洲际酒店等核心资产，合计报价约741亿元。随后，世茂多个项目也相继找到买家，包括上海黄浦路项目地块、上海外滩茂悦酒店、广州亚运村项目，香港寿臣山项目等等。时代财经不完全统计，近一个月内，世茂已成功出售多个项目，回笼资金超过84.52亿元。 此外，融创中国也处置了杭州、上海、武汉、昆明等地的多处资产，回笼资金超过40亿元；雅居乐、奥园等民营房企也都在积极出售旗下项目资产。 一位不愿具名的业内人士告诉时代财经，国企、央企积极参与资产出售，一方面是为了让民营房企获得周转资金，另一方面也是对市场信心的有效激励。 “从当前的行业表现来看，房企债务危机或将在2022年全面化解，国企、央企对于民营房企的帮助才刚开始，3月召开两会后，应该还会有更多利好消息出现。”上述业内人士如此表示。