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最近，黑石旗下最大的房地产基金BREIT开始限制赎回基金了。BREIT最近迎来了太多的赎回申请，达到了赎回上限，为了避免被迫低价出售资产，BREIT现在必须要开启限制条款了。

为什么说是开启呢？因为这个限制赎回的条款是早就写在了基金的合同里面的，明确规定了每个月基金赎回的金额不超过资产净值的2%，单个季度则是累计不超过资产净值的5%。就在10月份，BREIT收到了18亿美元的赎回申请，占资产净值的2.7%，虽然超过了每月限额，但是黑石的董事会最终还是通过了赎回。11月，BREIT又完成了13亿美元的赎回，这已经达到了资产净值的4.7%，也就是说，在每个季度只赎回5%的条件下，12月份只有0.3%的额度可供赎回了。董事会不再像10月那样批准“超额”赎回了，而是选择回归条款的规定。

这种限制是合规的，也是非常合理的。大家都知道，对于房地产基金，它们的流动性是非常差的，如果因为大量的赎回需求导致基金被迫出售持有的房地产，它们的出售价格很可能会大幅低于它们真实的价格，这对投资者是非常不利的。

而且，BREIT跟一般的房地产基金不同的点还在于它更加专注做长期投资，基金寿命更是被设定在了永久寿命。所以它是不鼓励短期赎回的。

那么为什么突然多了这么多赎回呢？

因为BREIT太优秀了。今年前三季度，BRIET基金的收益率达到9.3%，而同期的Vangard房地产ETF下跌了13%，标普500下跌了25%，BRIET的表现碾压同行和大盘。

基金的优异表现又吸引了不少的资金，去年就吸引了超过200亿美元的净流入，今年前三季度也有170亿美元的净流入，这其中就有不少的资金其实是短线资金，为大额赎回埋下了伏笔。

现在，在房地产普跌的情况下，投资者开始倾向于认为BREIT被高估了。BREIT并没有在二级市场交易，它的估值是黑石自己估的。在美联储加息的情况下，黑石调高了折现率，理论上净值是会下降的，但是黑石解释称，今年的现金流增长也很快，而且还做了利率对冲，赚了51亿美元，相当于净资产的8%。投资者可能并不认为利率对冲的收益能够持续，所以也就认为现在的BREIT被高估了，倾向于赎回。

对于有些投资者来说，他们似乎也有不得不赎回的理由，比如亚洲投资者，今年的亚洲房地产跌幅更猛，他们需要“补仓”了，根据官方数据，BREIT有超过70%的赎回都来自亚洲。对于美国投资者，他们今年在其他资产上都亏了不少了，需要用盈利来弥补一下亏损，而且亏损还可以用来做税收抵免，这时候兑现收益，可以起到避税的作用。

然而，对于坚持长期价值的BREIT来说，面对短期的“赎回潮”，基金的管理者们只能说是很无奈。

$黑石(BX)$