首家出险房企今日复牌,“不死鸟”佳兆业释放翻盘信号?

停牌10个多月,终于率先复牌。

3月9日晚间,佳兆业发布2021年度业绩报告及2022上半年业绩报告,达成全部复牌条件。今日上午9时起,其正式在港交所恢复买卖。

要知道,从去年3月开始停牌的内房股达17家,按照港交所18个月停牌期计算,这些房企将在今年9月面临摘牌退市的风险。

这些内房股中,佳兆业是2023年第一家复牌的出险房企,其能成功复牌,说明风险化解已经取得重大突破。

关键在于,佳兆业为何能率先复牌,有没有能力上演涅槃重生?我们来深入剖析一下。

01

这两年,整个房地产行业艰难前行,2月初,武汉将房地产行业归类为“困难行业”算是侧面的一个佐证。

房企的经营状况确实“很难”。据A股上市房企发布的2022年业绩预告显示,有36家预计亏损,约7成房企净利润同比下滑。与此同时,房企债务违约、项目延迟交付等风险频出,对停牌内房股来说,加速处理债务更是急需直面的关键课题。

佳兆业也莫不如此,2022年上半年业绩报告显示,报告期内,佳兆业营业收入较2021年同期减少55.3%,毛利较2021年同期减少75.1%。同时,2022年上半年,佳兆业金融资产公平值、汇兑亏损,也影响了其他收益及亏损净额。

为助力房企纾困,国家相关部门持续发力,出台“金融16条”、融资“三箭齐发”和“内保外贷”等政策,缓解了部分内房股的资金压力。

其中,去年7月,国家设立了一项3000亿房地产基金,用来支持12家出险房企和部分地方政府新近选定的其他房企。据媒体报道,这12家房企中就包括佳兆业。

国家和地方助力之外,最关键的还是出险房企“自救”。比如,在财富兑付方面,一年多来,佳兆业坚持现金兑付不间断,还在2022年底推出实物抵款方案,且是用低于市场价的现房相抵。

值得注意的是,出险房企“自救”并非孤军奋战,在房地产纾困方面,目前以政府、金融机构与房企三方合力的模式居多,被网友形象地称为房企纾困“互助者联盟”。

佳兆业也采用了“互助者联盟”模式。简单来说,从2021年11月出险以来,佳兆业陆续引入中信系、招商蛇口、长城资产、中国信达等央企和AMC,率先探索走出“央企+AMC+出险企业”等多条纾困路径。

具体看,中信系出手总货值超500亿元,堪称佳兆业风险化解的“最大援军”,长城资产则联手招商蛇口对佳兆业优质资产进一步盘活,中国信达也成功盘活佳兆业地王项目。

这些优质资产的相继盘活,不仅重新激活了某一个项目,更有利于恢复市场信心,当佳兆业旗下项目顺利施工、开盘、销售,其获得宝贵的喘息机会,资产盘活得以提速,“保交楼”也得以深入展开。

据佳兆业官方发布的数据显示,截止2月底,佳兆业在建在管项目整体复工率约95%,在保品质、保安全的前提下,各项目正加快工程进度。2021-2022年两年间,佳兆业累计交付超5.3万套房,其中2022年全年交付超2万套;2023年前两个月,佳兆业合计交付7个项目,共3899套房。

通过“互助者联盟”纾困、自身全力推进保交楼,佳兆业的风险化解取得了实质性、阶段性进展。

02

佳兆业能够取得进展和突破,一方面是与市场窗口共振的结果。

数天前,克而瑞研究中心分析称,2023年2月,随着疫情管控全面松绑、企业供应低位回升,春节以来,房地产整体市场表现为止跌回升:TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元,单月业绩环比增长29.1%,同比增长14.9%。

佳兆业同样抓住了市场回暖的窗口,其在东莞一地的表现还引起业界的关注。

2023年1至2月,佳兆业位于东莞的项目销售近600套,克而瑞数据显示,2023年2月,佳兆业蝉联东莞市房企销售榜销售面积、销售金额双榜冠军。

与此同时,佳兆业位于深圳、广州、惠州、洛阳、贵阳等地的项目成交量都有明显增长,为化解风险提供了支撑。

除了与市场窗口共振,佳兆业加速化解风险,另一方面,还有行业大势的加持,这便是承接城市更新的需求。

之所以说城市更新是行业大势,是因为如今国内城市化率已经超过60%,北上广深等一线城市的城镇化率超过85%,中国城市化进程仍然会有所提高,但正在告别增量扩张。在此背景下,全面推进城镇老旧小区改造,提升城镇化发展质量,加快城市更新,成为房地产行业又一项迫切刚需。

国家“十四五”规划纲要中,明确提出要实施城市更新行动;今年全国“两会”上,高质量推动城市更新再上新台阶成为市场焦点,均是上述说法的最佳注解。

而在城市更新领域,佳兆业已经深耕24年。数据显示,佳兆业已经累计成功转化43个项目,总建筑面积近1600万平方米,在历史、理念、团队、模式、规模等五大方面形成独具一格的优势。而且,在前文提及的“互助者联盟”模式下,央企和AMC联手助攻,这些优势的影响力将进一步提升。

更重要的是,因为粤港澳大湾区的城市发展水平明显领先全国,加上经济火力突出、人口不断流入、增量土地有限,大湾区称得上是目前中国城市更新价值的“制高点”,而这个“制高点”上,有“旧改之王”称号的佳兆业不容忽视。

2022年上半年业绩报告显示,佳兆业总土地储备近27.40百万平方米,其中大湾区土地储备约16.41百万平方米,占整体土地储备的60%。大湾区城市中,深圳及广州是佳兆业多年来深耕的重点,土地储备占比达大湾区市场的38%。

数据还显示,截至2022年6月30日,佳兆业仍有176个城市更新项目尚未纳入土地储备,占地面积超5394万平方米。同时,佳兆业在加速推进大湾区核心区域各项目的转化,其中深圳、东莞等地重大项目有望在2023至2024年实现土地供应,深圳福田中心区佳园项目也将于近期入市。

“制高点”上的区位价值,城市更新的丰厚土储,在实战中积累多年的优势,将推动佳兆业承接更多更有价值的城市更新的需求,打开更大的市场空间和想象空间。

03

面对城市更新这一行业大势,佳兆业站在了行业和自身发展的关键节点上。

从行业看,不管是城市化的增量竞争日益远去,还是国家层面明确要实施城市更新行动,都反映出强调发展质量的城市更新已渐成潮流。

从自身发展看,城市更新在某种程度上可以支撑佳兆业未来的可持续发展,还能继续进化,其将城市更新的战略定位调整为“城市公共服务商”,即是在扩大、深耕业务的基本盘,做到纵深发展。

此外,佳兆业还在探索轻重资产并举的发展模式。

2022年3月,佳兆业集团与中铁五局在长沙签署战略合作协议,双方合作的首个土地整备利益统筹项目已经落地。据悉,该项目是佳兆业城市更新探索“更新+产业”发展新路径,以此开辟轻资产服务模式的尝试。

佳兆业推进“城市公共服务商”战略、探索轻重资产并举的发展模式,本质上都是依托城市更新,拓展新的可能性,同时继续化解经营风险,驱动业务可持续发展。

扩展来说,这不只是佳兆业由出险房企到复牌的内在需求,亦是其他所有房企高质量发展的必然要求。

如今,率先复牌的佳兆业迈出了踏实一步,恰如经历涅槃的“不死鸟”,接下来或将是勃发生机和更多可能。

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评论6

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  • 愚心
    ·2023-03-12
    k
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  • 千岛z9
    ·2023-03-12
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  • 任开怀
    ·2023-03-12
    已学习
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  • figotan
    ·2023-03-12
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  • 有舍
    ·2023-03-12
    🌝🌝
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  • leepioneer
    ·2023-03-12
    值得思考
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