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房企高科技投资哪家强？

作者 | 冯婉瑜

编辑｜高岩

来源 | 野马财经

又一家房企实现了“逆势增长”。

4月29日，新湖中宝(600208.SH)发布2021年年报。全年实现营收168.91亿元，同比增长22%；实现扣非后净利润18.33亿元，同比增长98%；基本每股收益0.27元。

自2018年8月“三道红线”出台以来，房企融资环境收紧，面临了极大生存压力。但对于其中一些财务自律的房企来说，受到的影响相对较小，仍然在不断开拓进取。

处于“三道红线”中“绿档”的新湖中宝，不仅经营性现金流已经连续3年为正，还能够游刃有余地继续发行新的债券融资获取发展资金。

弹药储备充足之后，一方面推动轻资产运行模式的转型，另一方面，继续投资布局高科技和先进制造业，着眼更长远的未来。

“稳健”之中，“高质量发展”的模式已经越来越清晰。

稳健经营，债务结构持续优化

沿用了20多年的“高杠杆、高负债、高增长”模式走向终结之后，整个房地产行业从激进扩张朝着更加理性发展的思路转变。稳健，成为各家房企财报中频繁被提及的词汇。

近期刚刚发布2021年年报的新湖中宝，便是“稳健”的典型案例之一。从“三道红线”要求来看，2021年，新湖中宝保持在“绿档”水平：扣除预收类款后的资产负债率为60.86%，继续保持在中等偏低水平；净负债率0.64，较期初下降超30%，处于行业低位；现金短债比亦完成指标要求。

图注：新湖广场-新湖微信公众号

对于“去杠杆”大潮下的房企来说，财务自律，也意味着——相对更加宽松的融资环境。

由于实施稳健的财务策略，新湖中宝2021年融资成本呈下降态势，期内加权平均融资成本6.46%（其中银行借款加权平均融资成本 4.96%）；期末加权平均融资成本6.35%（其中银行借款期末加权平均融资成本4.88%），同比下降0.23%（0.16%）。期内利息资本化金额约11亿元，利息资本化率36.32%。

在此基础上，新湖中宝于2021年成功发行20亿元公司债券，并在境外发行了5亿美元境外债券和10.5亿元资产支持专项计划。

在房地产企业资金压力普遍不容乐观的当下，新湖中宝仍能以较低的成本获取大额融资，财务自律在关键时刻给房企带来的助力，不言而喻。

2021年，房地产行业的底层规则和运行逻辑发生了巨大变化，行业进入深度调整期。

前有融资的“三道红线”、房贷管理“两道红线”施压，后有房企债务逾期、爆雷频发。疫情叠加行业宏观环境影响下，房企的发展面临了巨大的挑战。

即便如此，2021年，新湖中宝的地产销售收入仍然稳步增加。2021年全年，新湖中宝实现合同销售面积100.84万平方米；合同销售收入297.36亿元，同比增加15.34%，已售未结货值约440亿元。

图注：启东/新湖绿城·海上明月 实景图-新湖微信公众号

值得一提的是，新湖中宝全年经营性现金净流入达145.6亿元，同比大幅上涨达188.93%，且已经连续3年为正。

“稳健”的经营思路下，高质量发展成为重中之重。通过精准定位，优化产品设计，新湖中宝将其打造出的产品竞争力进一步增强。

例如杭州新湖香格里拉项目，成为杭州良渚板块首个限售红盘，开盘后迅速售罄；上海新湖明珠城项目、上海青蓝国际项目、乐清金溪花园、瑞安新湖广场、温岭双溪春晓和玖珑春晓项目等，也均呈现出一房难求的热销场景。

“随着地产进入新的发展阶段，行业的发展模式和外部环境愈加复杂多变，公司要根据行业发展的变革，积极发展另类地产业务。”新湖中宝在年报中如此表示。轻资产运行模式的转型，即为此实践之一，且已初见成效。

比如在乐清、上饶等多个项目上，新湖中宝依托于自身品牌的溢价能力，与第三方企业等合资设立公司共同开发，形成了多方合作出资并由新湖中宝操盘的轻资产运营合作模式。

战略转型，高科技投资累计超100亿元

在过去20多年的发展过程中，通过以地产业务为核心，新湖中宝把握住了中国城镇化及行业发展的机遇。

当房地产进入新的发展阶段，新湖中宝最终决定做出两大战略选择：其一，是依托于地产主业，从地产开发的“重资产”模式向地产资产管理的“轻资产”模式转型；其二，是经由投资“另辟蹊径”,从地产投资向高科技和先进制造业领域投资转型。

事实上，新湖中宝对于高科技企业的投资布局，从2015年就已经开始，陆续投资了包括万得信息、谐云科技、云天励飞、趣链科技、晶晨半导体、宏华数科、蕙新医疗、通卡联城、三六零等在内的众多高科技企业。

截至目前，新湖中宝对高科技企业的投资累计已超过100亿元，已经为构建高科技投资生态圈打下坚实的基础。

这里面，邦盛科技是拥有百万集群吞吐、毫秒级延时的数据实施智能处理领军企业；宏华数科是国内领先、国际一流的数码印花行业企业；谐云科技则布局深耕云原生、结合容器与底层资源松耦合特性，打造了“一云多芯”信创云解决方案，是国内为数不多掌握底层核心技术的容器云产品及解决方案提供商。

部分高科技企业投资项目已经进入“收获期”。

宏华数科（688789.SH）于去年7月8日登陆科创板，截至5月5日收盘，总市值116亿元。其余被投公司中，AI公司云天励飞已经提交注册，龙芯中科、华如科技也已经过会。新湖中宝预计，未来3年左右，将有约10家被新湖中宝投资企业进入IPO。届时，新湖中宝公司价值将进一步提升，也将收获丰厚的利润回报。

新的投资布局仍在持续展开。2021年，新湖中宝又投资了国内元宇宙虚拟人领域的领军企业——杭州相芯科技有限公司，持股1.6%；投资了专注研究新型半导体材料--氧化镓(Ga2O3)的企业——杭州富加镓业科技有限公司，持股22.22%；投资了目前国内仅有的能制备大于 600mm先进红外光学材料的公司——杭州恒影科技有限公司，持股18.87%。

同时，新湖中宝还与深创投、余杭金控等企业共同向谐云科技追加投资，助力后者加大布局云原生细分领域的投入和研发。

尤为值得一提的是，通过投资，新湖中宝在先进制造业领域进行了深度参与。

图注：新湖·曦湾春晓效果图-新湖微信公众号

2021年，新湖中宝与其他方合资成立了浙江新动锂科技有限公司，持股40%，进入到氟化工这一高端新材料领域。另外，新湖中宝还与宏华数科深度合作，投资设立浙江宏华百锦千印家纺科技有限公司，持股30%。

围绕新能源行业布局氟化工产业链，围绕宏华数科做深做透时尚产业链，成为新湖中宝当前阶段在先进制造业进行布局的两大重点。

近年来，国家对战略科技支撑的需求日益强烈，中央经济工作会议把强化国家战略科技力量作为经济工作头项任务，“十四五”规划纲要特别提出“畅通科技型企业国内上市融资渠道，鼓励发展天使投资、创业投资”。

对于新湖中宝来说，房地产主业目前仍是基本盘，充足的开发和待开发面积，将成为公司接下来相当长一段时间内盈利的重要保障；科技投资则代表了未来，将成为公司以后转型和高质量发展的重要抓手。

年报中，新湖中宝将过去20多年以地产业务为核心的发展，视为有“前瞻性”。20多年后，新湖中宝将未来发展的新方向着眼于高科技和先进制造业，是否同样能够具备“前瞻性”？一切都有待时间来检验。

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