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这几年来，多少人因为购买力不从心，错过房市的爆发，只能眼瞅着恨天高的房价默默地交着房租。

有些资本积累的人，无论是主动投资还是别无他选，买上了几套房。虽沐浴了一把房市升值，但依然害怕泡沫的破裂。

其实有一类金融产品，能很好的满足上述两类人，这便是房地产投资信托 Real Estate Investment Trusts (REITs)。国内，投资者对它相对陌生，而在美国，几十年的发展已然让它成为金融市场重要投资产品。

简单地说，REITs就是房产行业的基金，就是投资者把资金交给一个基金经理去投资，然后有福同享有难同当。

既不买房，又能享受“房市”的福利；买了房，还能拿它对冲保值。无论怎么看，REITs的存在，都极大地丰富了金融市场。

当下，美国市场的REITs产品琳琅满目，住房、医疗、商场、仓库甚至是数据，几百只产品覆盖了全美。且早在1972年，NAREIT房地产基金指数就已亮相。2015年底，全美REITs市值总额已经达到8864亿，超过全美最大市值的公司苹果。

（富时NAREIT指数不同类型成分及比例）

那么REITs的吸引力在哪里？

1. 长期投资收益。REITs可以从股市、债市双边受益；

2. 高股息率。REITs的股息率远高于普通资产，源源不断的股息成为稳定收益的保障，2015年，REITs总共分红510亿美元。

3. 流动性好。REITs把高价值的房产拆分成流动股份，降低投资门槛，投资者可直接在交易所交易；

4. 专业管理。REITs经理都是在房产、金融行业颇具经验的；

5. 良好的法律制约。作为公开发售的金融产品，REITs必须具有独立的管理、分析、审计，同时有定期对外披露的义务。这使得REITs的信息透明程度甚至好于房产交易本身。

如果这种健全的产品出现于过去10年的中国，恐怕房产升值带来的福利能惠及更多民众。但这只是如果，这只是说明REITs在过去10年中国房产市场的环境中会有相当不错的表现。

然而，“安心稳睡”的REITs投资也是有需要非常小心的地方。

最最重要的，就是利率。REITs投资的资产主要分为两大类。一类称为权益型信托 Equity REITs，是实实在在以资产为基础，通过房价变化、租金等产生收入和现金流，从而回报股东；另一类称为抵押类信托Mortgage REITs，实质是抵押贷款或是住房抵押证券，而并不一定拥有实实在在的住房资产。简而言之，一类是“业主”收益，另一类则是“中介”收益。（混合类的产品从2010年起退出历史舞台）

很明显，利率的变化对抵押型房地产信托的影响要大于权益型。近些年超低利率环境让REITs大展宏图，尤其是抵押型，他们通过低负债利息吃到更大的利息差，从而获利空间较大。而眼下，加息一步步袭来，这就直接压榨了它的利润空间，因此这类产品在加息周期来临之后，风险倍增。

再危言耸听一点，就是系统性危机。比如2008年的次贷危机。大量的贷款违约，就直接造成了系统性的信用风险。对权益型的REITs来说，资产价值缩水；对抵押型的REITs来说，贷款都收不回来，是直接的满门抄斩。

这也是为什么次贷危机之后，权益型REITs蓬勃发展，而抵押型REITs基本没什么变化。

即便是从收益回报来看，权益型的REITs也高于抵押型的。

（绿线是权益型REITs）

根据美联储的“点阵图”，2017年预计加息3次，这也是今年对抵押型REITs最容易预见的风险。

当然，耶伦上台后，美联储的行事风格较为温和。市场有足够时间对加息做出反应，从而造成突发性打击的可能性较小。

而权益型REITs，今年需要提防的除了耶伦之外，还有川普。大规模地刺激生产，对拥有无论是住房、商业楼、工厂、仓库的“业主”来说，都是一种刺激。通胀的上升也会刺激房价的上涨，而抗通胀的权益型REITs则直接受益。

所以，从投资的角度上来说，即便这几年REITs发展迅速，它依然是非常值得投资的品种。富时NAREITs综合指数过去一年上涨11.74%，如果算上分红，过去一年回报达到16.48%。美国投资者收到股息之后需要交个人所得税，而作为海外投资者的我们，还可以申请退税，回报率更高。

或者，我们干脆认为在加息的环境下，抵押型REITs将持续遭受打击，那么反过来做空它也是个不错的选择。

总之，将REITs作为自己投资组合中的一部分，无论是参与房产升值、抵抗通胀，抑或是对冲保值，都有很强的可操作性。

今后，小编也会不断推荐不错的REITs标的给大家。

PS: 国内首只REITs产品在2014年获得监管批准，今年有望登陆上市交易。

$(FNAR)$   $(FNER)$   $(FNMR)$

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